ander1120

产品介绍：项目位于这个城市两个商业中心的重点地带，各据1.5公里左右；周边大学和高等学府有4家，另外还有当地比较好的中小学，文化氛围很好，项目旁边为一个正在改造的城中村，将来成为市中心的高档居住社区，旁边高层销售均价在3400元左右。
我们项目一个容积率为10的波特曼建筑（内部中空）综合体，一个敦实的大建筑，总户数近1500套。6-22层为32-51平米的小户型产品，自去年5月份开盘至今几乎消化殆尽。而我们的loft产品集中在23、24层顶部上，户型面积从62-220平米都有，主力户型为86-90平米的。重来没有做过重点推广，总计144套，现在还剩余90余套，销售的完毕为内侧价格比较便宜的房源，外侧的房源主力价格在27-32万之间。
这种带有挑空的小复式结构在这个城市属于一种新产品，很多人认为它不实用。年轻人喜欢但是当地人这部分客户群体实力不够，而有一定经济实力的人比较难认同这种产品。

我们的客户群体在哪里？

给这个产品传达怎样的卖点？

通过什么样的渠道？

现场销售管理采取怎样的手段催进这部分产品销售？

小清清

同问。我们的楼盘其他户型全部销售完毕，只剩下三层连跃的江景房和LOFT了。

ander1120

loft产品整层平面图

loft户型平面图（部分没有挑空的）空间分割图

ander1120

没有人关心一下吗？

上青云

问一下，当初为什么做这种LOFT，为了偷面积？

地产学者

项目位于这个城市两个商业中心的重点地带，笔者不清楚现在的工程进度怎么样了。鉴于楼主提供的信息，笔者分析可能存在以下主要原因：
一、设计前期没有做好户型组合且户型设计不合理，容积率为10的波特曼建筑1500户中作为非主力户型的大户型应该不能超过10%，推广时作为稀缺资源推广。
二、1500户的波特曼建筑如同大学时住过的宿舍楼，隔音和采光如果处理不当很难吸引大户型业主的注意。
三、这与前期的推广有关，可能前期公司推广以主力户型为主而没有把大户型放在主要位置上。
四、推广时期的公关活动和物业管理做的应该不甚理想，现有业主没有起到很好的带动作用。

sdwfwdw

没错，可以确定，销售的是很快，就剩下ＬＯＦＴ了．
不过，销售应该也不难吧，道是最近的策划和文案一直没有变化．
我的朋友也给儿子在这个楼盘购置了一套ＬＯＦＴ户型，她说很喜欢这种款式呢．
１＼建议ＬＺ当前先完善售楼处的物业服务人员形象（虽然泰华地产下属的鸢飞快捷酒店已经签约，由于尚未交工进驻，现在处于装饰阶段，所以到售楼处去看看，看不到保洁保安等服务人员）．
２＼泰华有不少高档顾客和代理商群体，建议深层次挖掘，比如搞一些上档次的自助酒会品鉴户型沙龙之类，弄个奖项忽悠忽悠，提高名声和信任度．
３＼本案对于中低收入人群可能有吸引力，这也是前期小户型畅销的一个原因．但是本案原来是定位混合型物业－－文化创意大厦（商务办公＼公寓＼快捷酒店），让人感觉有点混乱．所以在此建议就现在的建筑标准配套来说，建议增加智能化门禁，将各个区域有效的安全隔离．如果发生火灾意外需要疏散，可以通过信息系统将所有门禁权限提升打开，有利于逃生和消防管理，在物业管理上，分区也显得合理和安全．
４＼刚才ＬＺ说总计ＬＯＦＴ户型144套，已售５０套，现在还剩余90余套，已经是尾盘了，应该不难销售．多做几个感恩或者节日活动，拉近潜在顾客的感情和沟通交流距离，比如泰华不乏每年个人消费在３００００元以上的ＶＩＰ顾客，因此提供个超级折扣，也不难销售了．
５＼再说，根据市场调研表明，明年新开楼盘的销售均价都要在３８００元／平方米，领域周边高层现在才３４００元均价，还担心甚莫呢？１５００套就剩余这几十套了嘛，应该不急的啦．搞个金秋１０月＼圣诞节＼元旦＼春节之际盛大感恩或者嘉年华优惠活动，邀请高档消费者来参加，推广促销就是了．端午节没有注意哦，政府部门都放假两天呢，好象没有用上哦．
６＼泰华电影院线也可以在放映电影的时候，搞一个广告宣传片嘛．
７＼将ＬＯＦＴ定位为空中复式小别墅，做一点隆重推广，将形象不要老定位在小资，可以定位于国际公馆，不是有快捷酒店进驻吗，刚好可以提供高档次服务．对了，金牌管家也可以提倡提倡嘛．可以吸引点外籍商务商务人士投资或进驻，提升项目档次和形象，老外都进来了，国人哪有不心动的呢？更有利于吸引高档次消费者关注．可以在泰华搞一个国际文化沙龙之类的活动嘛
８＼综上所述，目前泰华领域项目２００７年即现在的定位比较明确：1~3层为商业部分，其中1层为酒店式豪华大堂，2层作为超市进行规划，3层为波特曼共享空间。产品以小面积，低价格，毛坯房为原始起步点，其中代表着潍坊创意中心的苹果公社；精装修公寓、宜居、宜商的UNI白领公寓；一份面积，双倍利益的乐富特公馆（LOFT）；还有经济型酒店—鸢飞快捷酒店。
９＼本案也有弱点：每层近７０余户，共计１５００余户．而电梯才２部景观电梯＋６部客梯＝８部．我个人认为至少应４部景观电梯＋６部客梯＝１０部电梯．设计有点不太合理．
１０＼余下９０套复式，在房子交工后，客户通过体验，应该不难销售了．目前，该楼盘的销售所取得的业绩，应该说是相当相当不错了．
备注：本人前期曾经去应试过，怎奈学历实在太低为高中水平，因此被唰与泰华无缘．哈，最近潍坊地产市场市区中心板块的房产销售有点疲软，销售人员要是关注一下最近的地产广告就能感觉到了，主要是奎文北部几个低价楼盘２６５０元／平方米起价的多层住宅吸引了购房主力．泰华项目现阶段建议应坚持做好自己的客层服务和沟通，打消客户疑虑才是上策．
１１＼该项目策划和平面创意设计均需要进一步提升－－感觉还是不够上档次，怎能配的上所谓高档的ＬＯＦＴ户型消费呢？倒是泰华杂志平面设计做的不错．营销总监固然资深经验丰富，但是现场案场管理方面，案场销售经理以及案场主管似乎有点欠缺精进，好象也缺乏一名策划总监或策划助理哦（原先是由代理行操作策划嘛，好象现在是fzs自己销售吧）．
１２＼我们的客户群体在哪里？－－中产阶级子女独立门户阶段的青年人群＼二奶群体＼单身小贵族群体＼海龟人士＼外籍人士国际公馆＼年轻创业公司.....等等．针对不同客层，实施精准营销嘛．
１３＼给这个产品传达怎样的卖点？－空中复式小别墅，５Ａ级智能国际公馆，泰华金牌物管升级版，商务＼居住＼投资三位一体，自由选择．一定要区分到位，推公馆的时候就是只公馆，不要把客户搞混乱了．
１４＼通过什么样的渠道？－－－整合泰华资源，塑造新闻焦点，创造轰动效应，比如邀请名人，甚至刘云江董事长亲自出席活动等．
１５＼现场销售管理采取怎样的手段催进这部分产品销售？那就是邀请有会议营销经验的销售经理，会外语的酒店物业服务人员或外籍物业服务人员，一对一的置业顾问服务.......也不是我在这里一时半会能说到点上的．寥寥几句建议，仅供参考．

[ 本帖最后由 sdwfwdw 于 2008-6-10  17:18 编辑 ]

sdwfwdw

本来高档次消费者就挑剔的很，再加上对１５００户／８梯就有抗性，尤其是楼梯距离还远，电梯口又狭窄拥挤．
要是做公馆推不动，那可以直接搞一个团购，打个大的折扣一起出货．比如赠送个十年物业费或大大的优惠之类．
销售人员本来没有把这个项目当作高档物业来销售，配套还不如双子公寓标准高，双子现也剩４０００元／平的．
所以现在就改正后过来，当作一个中高档楼盘来推．要是当作高档公馆还推不动，再辅之以商住两用推出就是了．
对了，时间很关键，不要急哦，有时候短时间内无法马上看出推广的效果来，要有耐性嘛．
还有，严格功能分区是最关键的，要不，整个大楼就乱了．
再就是即将交工，业主装修进度和进驻程度不一，
所以在一定时间内，快速消化恐怕也不容易．
但是通过分析区域物价大趋势，
可以说，时间是最好的销售助手．
因此，案场和创意更新＼客户心理调研又成了重点．

[ 本帖最后由 sdwfwdw 于 2008-6-10  17:37 编辑 ]