邀你同歌

看过印度电影《流浪者》的人，都应该知道拉兹的父亲拉贡纳特所谓的一句名言：“法官的儿子一定是法官，贼的儿子一定是贼”这句谬论。
那么，通过引申，我们在运作房地产，给一个项目作策划、作定位的时候，也常常对这一项目的所属地域、周边环境、城区质素等诸多要素进行调查，做出分析，给出结论。往往也都是依据这个区域的综合素质，做出基本符合于这一地域的同质物业形象，情不自然地或者是有意无意地陷入那句“法官的儿子一定是法官，贼的儿子一定是贼”这个怪圈。
比如说一个城市东部地区为高档聚集区，西部地区为抵挡居住区；东部地区各种城市形态完好至上，西部地区差强人意……但是，东部地区发展成熟，已成定局，西部地区发展潜力极大，一切有待提高。那么，我们作策划的时候——
是不是自动泥于一种地理环境的位置差？
东部地区的房子就一定必须是高端高品质高价位吗？
西部地区的房子就一定必须是低档次低品质低价位吗？
东部地区的房子如果必须走高，人们所向往的东区就一定花大价钱来满足一种身份吗？
西部地区的房子如果必须走低，根本不考虑扭转形象、改变观念和提升物业价值，还是一味沿袭低档次路线，是不是好呢？
那样，城市两极将进一步分化，相对落后的区域就不能以高品质的物业来扭转现有的情况吗？
作为策划人，我们假如遇到这种情况需要定位，你敢不敢超越？
欢迎探讨，策币备足，参与币奖。

邀你同歌





[ 本帖最后由 邀你同歌 于 2008-5-9  18:15 编辑 ]

icswang

富人区自有富人区的形成原因

贫民区也有贫民区的形成原因

如上海的淮海路,徐家汇,历史上就是法租界,富人的聚集地.

又如上海的杨浦区,历史上就是贫民区,劳苦大众的聚集地.

但现在杨浦也出现了单价超过20000元/平方米以上的住宅,原因何在?

我想可以概括为以下几点:

1、天时
1）地区经济的不断发展
2）政府对地区的规划

2、地利
1）拿一块好地好作卖点
有一定体量，有山景，有河量，或是有体量，作绿化卖点
2）交通便利

3、人和
1）有实力的开发商，品牌推广
2）好的策划
2）好的设计
3）好的施工单位
4）好的营销


其实三者间最难的是人和，也只有有实力的开发商，才能把策划，设计，施工，营销完整的融合在一起。现实操作中往往是各方利益的不断调和，结果养出个怪胎。

国内的万科是个很好的例子，万科大部分拿的地都是城乡结合部，偏远地区，但靠着强大的品牌推广，设计和施工能力，一样在偏远地区销售高档的住宅，赚最好的利润，这也是万科的成功之道吧。有本书叫“万科之道”，书店和淘宝上有买建议看一下。

法官的儿子和贼的儿子，依我看不是他的生父是谁，而是养育他的父亲是谁!

[ 本帖最后由 icswang 于 2008-5-10  12:47 编辑 ]

求学001

这就是一种惯性思维,一种心理接受过程,

天使前生

随着城市的发展需要和政府的市政配套跟上,会弱化贫民区的概念,转而成为大众居住区.
一是主力购买群决定,二是政府引导作用.
而富人区很长一段时间将仍然存在.

seth_zou

这其实是看业主对自己项目的目标的。
比如说：假设，业主对于自己项目的预期是赚5000元/平方米，这个目标只要中规中矩做就能轻易实现。现在有专业代理公司做建议了，做成区域属性里面没有的新型产品，利润有希望达到7000元/平方米，代价是要推广费用、工程品质、设计创意、精装修等等，成本提高若干，工作量提高若干。这样的话业主就会衡量，我做了那么多事情，花了那么多力气，大概能够多赚多少，并且要承担多少的市场风险，很多业主就在这里退缩了。
其实在原来的市场中做新的产品需要面临的最大问题是新的产品就会有新的市场，并且是未知的市场、未知的风险，对于人来讲，最可怕的是未知的东西，做企业不怕亏损，就怕未知的风险，所以没多少企业会做完全新的产品，大多数都是在做改良的东西。
人人都想新产品，创造新的市场机会点，但是实际上敢突破区域突破传统还真的不多。
所以，并不是不想，而是不敢，有的则认为没必要。

ye284353325

在项目操作过程中，做出独特的判断，发出不同的声音，是需要很大的勇气和信心的！
正如楼主说的那样“法官的儿子一定是法官，贼的儿子一定是贼”我们能改变吗？
我没有这么大勇气和信心去改变，不求有功只求无过，一个项目动则上亿资金，乃至几十亿，冒这么大的风险去走不同的道路，需要承担的责任太大。
我们需要为开发商负责，为公司负责，为当地负责，不允许出现烂工程。
也许，我胆子太小吧！

[ 本帖最后由 ye284353325 于 2008-5-12  15:10 编辑 ]