只有10年使用权的16层小户型公寓如何操作

项目概况：
1.  项目所处镇区经济发达，全国百强镇之一。服装产业发达，拥有服装、布料、辅料等多个专业市场，从业人员超过20万人。服装行业会展经济发达。
2.  项目位于该镇区旧城区中心区域，与商业中心较近。
3.  共16层，发展商的规划是1—3层做服装、4层做餐饮、5—6层做公寓，5层以上每层建筑面积1200平方米。户型只有两种：30平方米和60平方米。共5部电梯，3个电梯在4F以下，2部电梯到16F。
4.  本项目的商业发展商想自己招商经营，主要想找我们做住宅的营销策划。该项目的公寓只转让十年的使用权。

我个人的思路是这样的
该项目做酒店式公寓。该镇会展经济发达，有众多专业市场和从业人员。对酒店客房需求量很大。
该项目的主要客户群体应该是投资客，该镇本地户籍居民有置业收租的偏好。购买自住客户的比例不高，真正打算自住的客户都倾向于购买100平方米的2房和130平以上的三房或别墅等舒适类大户型产品。
只转让十年使用权，投资回报的经济测算怎么推导，我目前还没有清晰的想法。要让投资回报诱人，我个人认为按目前的市场同类产品租金水平计算，投资最多需用4年就能收回投资才有吸引力。这个租金水平到底是多少，还需要进一步的市场调查确认。

我们这里有几个项目和你的情况类似,都是只有使用权,没有产权,卖的还马虎拔,建议你的酒店思路是对的,但是不系统,如果是作酒店你先要找酒店经营管理公司,(或者干脆就是物管自己作算了)也就是说要有一个管理方,这样的产品只能是打投资牌,价格一定要低,这样客户可以交给酒店同一经营,也可以自主经营,如果是交给酒店管理方管理,你要保证业主的利润在多少,如每年返多少利润等,这个项目关键是价格,不要管几年使用权,只要客户觉得有投资利润就好就有市场!

楼主做酒店式公寓的想法我感觉对  这个镇主打服装行业 必然有众多的外来从业人员和投资者需要
最好做好市场调查
10年的使用权 可以考虑企业自身的经济实力 自己开发经营 也可以将公寓整体出租 交给酒店公司来做

10年的使用权 可以考虑企业自身的经济实力 自己开发经营 也可以将公寓整体出租 交给酒店公司来做

比较同意这个

做酒店式公寓或写字楼出租

周边公寓项目比较

本项目有50年使用权，发展商投入2000万建设。发展商的思路是想尽快先把成本回收，有现金开发新的项目。这个项目前十年使用权转让到期后，后四十年发展商再根据市场实际情况决定是继续一次性转让若干年使用权或者自己亲自来经营。

目前周边经济型酒店40—50平方米客房租金为170—190元/天，长租一个月就是3800—4000元。
四星级酒店客户价格就230—280元/天。长租的优惠就比较少，每天只便宜20—30元。
目前在售的一个有产权的公寓项目，层高3.8米，毛坯房，40—70平，销售均价是5800元/平。其售楼员宣传该项目租金可去到2000元/月。
另一个没有产权，出售70年使用权的公寓项目，毛坯房，层高3米，售价是3000元/平。其售楼员宣传该项目租金可去到1200元/月

我个人对市场的分析是这样的。
一、通过市场数据来分析，本项目做酒店式公寓十年使用权转让，首先关键价格和投资回报的算法要吸引人。本项目60平米房间的月租金根据估算约为2000元/月，1年租金为24000元。4年租金为96000元。该套房10年使用权转让的价格为96000较为合理。则单价为1600元/平。
二、本项目主打投资客户牌，目标客户是本地户籍居民、个体商户、企业高收入人群。
三、租赁客户通过与网络、旅行社、公司后勤部门、老乡、朋友介绍等渠道招揽业务，目标客户一般有4种：自助休闲度假旅客，外派办公白领，短期培训的公司新进职员、外派销售人员，来参加会展活动的外地商户。
但针对旅行社的主要是散客，团队客人很难入住酒店式公寓，这主要是因为酒店式公寓无法提供早餐。
四、要引进一家知名酒店经营管理公司，或者以品牌酒店管理公司做本项目的物业顾问，给以投资者信心。

先写这些，期待大家拍砖

对这方面没有太多经验，小弟随便谈谈。更多还是期待大家大力砸砖啦。。
楼主这个项目应该说销路不会有太大问题，关键是利润高低是否让开发商满意。
按照开发商的意思，这个项目肯定是一次性付款，不接受按揭，这样才能最大程度最快速度回收资金。
对于投资客来说，按楼主的算法，这样的利益是明明白白摆在眼前的，就是收租的收益；但投资客也会考虑风险，如果开发商引进的酒店管理公司经营不善怎么办，又或者未来该镇经济发展未达预期，出现滑坡，造成租赁市场不振，该如何是好？所以，我个人感觉这个楼盘能否快速销售回笼资金的关键在于如何将投资者的心理顾虑解除。如果是酒店式公寓，是不是可以通过引进酒店管理公司，采用售后返租或者包租的办法来降低投资者风险；从开发商回收资金角度讲，如果愿意让利的话，可否将项目交给大型酒店公司承销或包销的方式，这样可以一步到位？
我觉得这个项目更多是考虑商业运营方面了，房地产策划方面的功夫反倒不少很多。。。
一点浅见，望公寓运作高手拍砖。。

如果想销售的话 ，就考虑过度房来销售。
既然做生意的多，必然外地人也不少，可以作为他们的过度房来销售。
或者投资也可以，看一下投资回报率是多少，
一定要卖产权，不要搞什么使用权。不过不知道你们这个是不是新楼，如果是新楼，不如迅速出售，再去搞点别的。回笼资金就可以了，也可以销售一部分，回够款了，余下的，走自己留着。
如果你考虑经营的话，你要考虑10年的使用期间，翻新装修的费用，及管理费用。
象经济型酒店整租你的话，一是租金会很底，二是他们一般只要2500平米-4000平米。这个面积段，空置率一般比较低。

不知道能不能满足物业体量。

按你的思路，1600元/平方，开发商会不会觉得利润少了呀？

试试家庭公寓的概念

酒店给人都是便捷的感觉，但是家庭公寓给人温馨的感觉，如果可以找1～3个专业家庭公寓的中介公司，再签购房合同同时签代合约，相信对投资者的信心会有刺激。（投资者最看重的就是收益和回报的速度）