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1.首先我认为发展商的规划是1—3层做服装、4层做餐饮本身对自身收益会造成损失,按你说的商业氛围及条件,4楼做商业,甚至销售,都应该没问题的,百强镇,专业市场这么发展,既然能添满3层招商,那还添不满第四层,商业需求应该非常旺盛的;
2.另外,服装产业有很多链条的,因此1-3楼做服装,必然自发会吸引一些服装配套链,比如辅料等,当然专业市场还需要仓储要求的,因此4楼应该可以转化为更有经济价值的物业;
3.餐饮发展商根本不用担心,在你开始招商的时候,有些餐饮商人看到人员密集的商机,自己会找上门来租你铺,自发来租你铺开的,这时候关键你是经营管理上规划一下,让他到能开餐饮的位置给他,就可以了,租金你还是按给服装商家的一样;
4.你上面的公寓楼主在酒店式公寓和产权式酒店两个模式中选择一个就可以了(我看楼主好象混淆了这两个概念),实际上,如果不受你项目自己设计限制,酒店经营公司受硬件系统限制不愿意来外,你最好还是搞产权式酒店,将返租及经营风险转嫁给酒店经营公司,你发展商的根本是销售收益;
5.楼主要将投资概念站在当地特色客户的角度上分析清楚,一般好多人投资商铺并不是为了租金收益,而是为了升值,可能后者是真正的能打动客户的心情,不要全部单独望租金收益上考虑,如果租金收益回报达到一个合理的话,往往售价不可能太高,损失发展商利益,有些情况下,租金-售价的倒挂现象很严重;
6.你公寓的用途你要挖掘开,其实它不光光有投资价值,还有产业,专业市场配套价值,服装等上下游企业往往在核心链集散区要有驻地,办公,建立墙头堡,这是你公寓自主经营部分的重要力量,不要忽视这部分;
7关于产权酒店的另外一些主力技巧,我在其它帖子里发过内容,复制一些摘要在下面,楼主可以参考:
这个时候你一定要说服你发展商还是引进一家酒店经营公司，酒店经营公司进入后每年会给你们交场地使用费用的，一般一个酒店可能要签２０年合同，这部分场地使用费用你完全可以抵除返租成本，在这种情况下，即使你价格卖低点，也可保证利益，同时也可达到返租部分，最好能达到你一个月收到的酒店公司场地使用费高于或等于你每月的返租成本，这样发展商就不用每月补贴达到平衡，销售价格虽然不高，但销售的钱都是发展商赚的；
8.你这项目没产权,按揭影响你销售,包括你商业部分,(不过你公寓户型小,你又在百强镇,人有钱,另外重要你才出让十年,总付出不高,可能不用考虑这个问题,但还是将我在其它帖子中的发言,复制摘要,以供参考;
按揭问题,还是可以和银行谈的,银行不给这种形式的地产按揭是因为这严格说产品不能做抵押,如果以后拍卖拍卖不了而带来风险,银行关心的是抵押物的合法性,因此你可以找担保公司,第三方介入,担保公司担保银行没有风险,它还是可以贷款的,毕竟在三线城市,体制不那么健全,另外银行也是要靠贷款吃饭的;这里有一些详细的操作方式;
,引进担保公司,帮业主向银行担保,先让银行将贷款发给业主,业主将款项转给发展商,一方面加速了发展商资金回笼,另外将业主不还款的风险转嫁到担保公司,银行可以增加贷款业务,担保商赚到担保费用,发展商快速收到资金,三方都好，肯定可以的,这里面最终要收一笔担保费用才行,这部分费用你可以通过房价转嫁到业主,也可以单独向业主收取(建议用前一种方式),最终发展商不用承担这笔费用;
9.最后再向你说明,如果你要引酒店管理公司进来,那10年的返租是不够的,肯定要到15,20年,这样酒店公司才会持续利润,因此如果这样,你要调整出让时间,这样的话对客户的返租时间更长,对投资客户来说也是一件很好的事情,看你说的,这个地方20年后肯定比10年后更旺,也更充分满足投资升值的心理,时间长了发展商收到的资金增加一倍,何乐而不为;
