只有10年使用权的16层小户型公寓如何操作

考虑服务餐饮业

只有十年使用权的话，就应该考见效快，利润多的行业，我建议做服务餐饮一体化投资，这样门槛低，加上良好的运作和管理，应该比较满意。

项目概况：
1.  项目所处镇区经济发达，全国百强镇之一。服装产业发达，拥有服装、布料、辅料等多个专业市场，从业人员超过20万人。服装行业会展经济发达。
2.  项目位于该镇区旧城区中心区域，与商业中心较近。
3.  共16层，发展商的规划是1—3层做服装、4层做餐饮、5—6层做公寓，5层以上每层建筑面积1200平方米。户型只有两种：30平方米和60平方米。共5部电梯，3个电梯在4F以下，2部电梯到16F。
4.  本项目的商业发展商想自己招商经营，主要想找我们做住宅的营销策划。该项目的公寓只转让十年的使用权。

我个人的思路是这样的
该项目做酒店式公寓。该镇会展经济发达，有众多专业市场和从业人员。对酒店客房需求量很大。
该项目的主要客户群体应该是投资客，该镇本地户籍居民有置业收租的偏好。购买自住客户的比例不高，真正打算自住的客户都倾向于购买100平方米的2房和130平以上的三房或别墅等舒适类大户型产品。
只转让十年使用权，投资回报的经济测算怎么推导，我目前还没有清晰的想法。要让投资回报诱人，我个人认为按目前的市场同类产品租金水平计算，投资最多需用4年就能收回投资才有吸引力。这个租金水平到底是多少，还需要进一步的市场调查确认。

缺点：
1.作酒店式公寓，需要公司再投入很大的资金，资金情况不是很容易乐观，而且回款情况也不好控制，有点摸石头过河的意思；
2.只有10年的使用权，如果自己做的话相对的使用成本很高，这个时间成本很容易估算；
建议：
本着有钱大家赚的指导方针，把该项目10的使用权交给别人去做，正如你所说的这样好的地里位置，这样好的环境资源，应该有人去做得，这样你的资金是活的。
两种方法比较好，一是租，整体出租这样价格可以能压得比较低，但是能大范围回笼资金；整层出租这样价格能略高，但是未必能全部做出去，而且周期比较长，但不论用那种方法都是用10租期去操作。另为一种是用合作，你出场地其他的都不要，利润分成。

一定不要自己做，我就在自己做上吃的亏，太狠了，因为你自己做什么都累，而且很占资金

最后如果合作方有其他想法，还可以做一个套，如果项目做起来的可以自己吃掉，不好自己也没有什么损失，时间如流水这样的方法最好，有点阴险，可是没有办法，商场入战场

不建议做酒店式公寓，如果你的物业所在的地方商业氛围很好，人流量大，能不能把楼上也变成经营服装的另外一种场地。可以做展场兼库房之类的东西。可以为商家降低很多成本。

主要不知道你们那里的人流是否能做到下面所描述的样子。

北京中关村的海龙大厦、鼎好、科贸等下面是电子商场，上面是办公楼，但办公楼的格局里面全部都是商业的延伸。有的在下面一层就租一个2平米的铺位，作为展示（作用类似广告牌），然后带到上面消费，上面还有很多是做电子商务或集团大客户等的。

北京大红门地区服装批发聚集，业态基本类似。

记住，快速、一次性回款，是最好的方式。

我的建议是：
1.非常好做的一个项目，各方面条件都不错，位置，经济环境，产业结构，人口分布，都很理想。在1-3层，和4层都不用担心的前提下，楼上的住宅应该不难销售，以委托租赁返回租金抵购房贷款的方式，让购房业主对购房投资的行为充满信心。

即业主交纳首期款，拥有十年的使用权，委托房屋中介出租，承诺在四年至五年内返还所有投资额，并一再强调随此地段租金的可上调性，Pay back period只会不断缩短，在大多数客户不考虑货币的时间价值的情况下，很容易让人动心。

2.即然周边服装公司，企业和外来务工人员这样多，可以将公寓设计为酒店式公寓的形式，委托地产中介和企业商洽，将此公寓租赁给企业做中上层管理人员的住所。广州祈福新村有一期公寓在销营不佳的情况下采用了此种做法，与华凌合作，促其走出僵局。

个人觉得只出租，不销售！效果会很好！

你说的价格贵了，按照　目前你说的租金水平，每月单位面积也就是10元/平方米。如果10年的租金你一次性全部收回也不过10*12*10＝1200元/平方米。
就是考虑未来租金　价格的上长，也是没有办法支撑，人家的钱不要收益那。
建议你们计算一下本项目贵公司介入的收入水平，再看如何操作本项目。
很有可能，项目做完，你还是挣　不到很多钱，不如不做。
就说到这里吧，如果要做方法很多。可以换些思路来想的。

1、做酒店式公寓思路没错，这个经济发达的镇里流动人口多，客源是摆在这的。
2、让开发商自己成立一个酒店管理公司，签订合同时给客户保证每月的收益，把它做为合同的补充协议。