忘却十年的山东路，将在何时爆发？
曾几何时，山东路成为被遗忘的角落，11年前，随着政策性住房分配制度被取消以后，青岛开始正式转入商品房时代，青岛市房地产交易中心成立，并在1998年开始办理月度房地产交易大集，经过近10年来的发展，青岛房地产价格平均翻了三番以上。
追朔到16年前，1992年开始建设解困房，当时的错埠岭小区，时价265元/平方米分配给企业职工，到1994年650元分配给拆迁户，那个时期还是政策性供应时代。
1997年开始的经济适应房时代，当时的浮山后小区，1520元/平方米分配给拆迁户，没人愿意去，符合政策的老百姓购买价1800元/平方米，也不是很抢手。
1997年底，随着青岛市房地产交易中心成立，公房出售开始，青岛才算正式进入了商品房时代。那时候，错埠岭小区到了1600元/平方米左右，浮山后1800元/平方米，发展到现在，错埠岭小区已经超过了7500元/平方米，浮山后小区已经超过了8000元/平方米。有一个阶段浮山后小区的价格甚至超过了海泊桥的价格。
回顾山东路，由于第一轮房地产发展留下了许多烂尾楼，再加上政府的一些必要的配套工程没跟上，造成周边人气一直不旺，1998年前后，山东路周边的天泰项目和二轻新村项目价格已经在2600元/平方米左右了，远高于浮山后和错埠岭，但随着青岛各区房地产价格上涨，山东路的价格上涨却一直较慢，好像总是跟在后面补差，直至2006年，新开的良辰美景也不过7300元/平方米左右。
2007年9月前后，发生了中海8330地王事件，山东路一夜之间在地产界爆发，良辰美景突然在第二天上涨2000元/平方米，随之一售而空，事件之后一个月，万达以2170元/平方米的地价进入市北CBD，随后在2008年4月率先高调亮相岛城，再次引起市场的强烈关注，目前，集中在周边的项目都在摩拳擦掌，本来低调的锦绣华城项目也开始紧锣密鼓，并在房交会上高调展出。
山东路，将展开的是一场地产营销大战，还是一场地产饕餮盛宴？
第一、万达、中海都是以品牌著称的企业，非常重视产品质量和创新，推出的产品在标准上通常会相对较高，因此，成本上升是一定的。新兴热电公司由于原天泰公司wzh进驻公司担任总经理，在加上后台投资商的经营理念，在产品上定会下大功夫，在加上本土优势、项目自身纯住宅的优势，因此其产品不见得会低于万达、中海。
第二、之后的两年，青岛市区没有可以于以上三个项目比肩的大盘，周边的价格已经大幅度上涨，周边市南区的国际城名苑多层二手房已经到了14000元/平方米，周边市北区中能和颐中准备合作的项目地价已经达到了近4000元/平方米，成本也不会低于8000元/平方米。
第三、由于目前的几个项目产品非常丰富，相互之间个性化多于共性，因此，不会发生直接的对抗，聪明的操盘手只会竞合不会竞争，这就导致了各地产商对周边市场的一个高预期。
第四、这几个项目横跨市南市北，周边市场拥有强大的潜在购买力。
从以上几个方面来看，四个月后的山东路，将形成百家争鸣、同台唱戏的局面，营销大战恐怕不会发生，饕餮盛宴倒是真的了！
大胆预测一下：
万达39克拉：精装修均价11000元/平方米以上。
锦绣华城：高层精装修均价11500元/平方米以上，多层毛坯14000元/平方米以上。
中海？还是个未知数，也许，他只是一个杠杆！
2008.5.12
于青岛
