wekee

各位做过旅游地产的筒子们，在这里畅谈一下经验吧！

第一板砖，谈一下我的想法。

旅游地产面向的是双重客群，一是游客，运营商的宗旨是要让游客玩的开心；二是商户，运营商的根本是让商户赢利，并获得优质服务。

面对游客客群，旅游地产最重要的是解决特色问题。对于滨海旅游项目，大都做海洋世界，属于观赏游玩性质，娱乐性、互动性做得还有所不足。突破点：1、做出互动性，如领养小动物、与小动物共舞；2、做足娱乐性，海底三万里、海底接龙等。

面对商户，则是解决业态问题。

wxk888

多说点啊。让俺们新手多学学

wekee

自己接上。
面对商户，首先要解决业态问题，让业户看到利润点；二是要解决服务问题，让业户看到持续发展力。
业态必然要跟商业定位相关联。对于二三线滨海城市的旅游商业定位，存在几个问题：
1、可否做成世界海洋文化中心？看到几个案子，策划人在提方案的时候把高度提的很高，以世界海洋文化中心的姿态高调做市，岂不知这样会把项目做死。不是几个海洋生物表演馆、搞几个海洋文化节就可以称为世界的。所谓世界海洋文化，从基础上要汇笼全球的代表海洋生物，条件就达不到；从内涵上要接轨世界文化，做不做得出来另说；从管理上要达到世界高度，做出真正的创意来。费时费力，成本很高。
2、可否考虑做成中国海岸休闲度假中心？这个难度小点。休闲度假，天然的资源可以利用，配套、业态好解决些，再就是拿休闲的帽子去做，做到什么样都可以支撑得住。问题点在于中国的中心这个概念。把上海摆在哪里？怎么跟三亚竞争？营运达不到理想效果之后的持续经营怎么解决？
3、是不是要做成当地的领导品牌？这是肯定的。来××必然到××，这是中心思想，很多也这样做了。依地利，再把国际化旅游项目的操作模式带过来，就成功了一半。关键问题在于：当地的旅游项目发展状况如何，当地的消费习惯如何，与本项目相关的其他产业情况如何。一组游客来到项目之后，发现只能在这里玩一玩，其他地方去不得，下次他肯定是不来了。

风之骄子

鄙人不才 目前有项目在几个不同的旅游城市  对于旅游地产多少有点了解
你所指的 旅游地产 是 自己开发盈利的模式  当然融资渠道可以多样的
这里的关键是商业运营 旅游地产的商业运营  
品牌的建设和推介  渠道的建设   内部管理   等等此类 才是关键

wekee

同意楼上所言。
旅游项目的关键点在于两方面，一是品牌形象建设，二是商业运营。
旅游项目是靠游客消费来支撑的，品牌形象对于持续招徕游客具有决定作用。一是品牌的知名度，要让国内乃至海外的游客都知道这个项目并产生兴趣，广开源路是前提；二是品牌的忠诚度，要让客户来过之后还有再来的激情，有让游客兴奋不已的娱乐体验，并让他产生好感；三是品牌的个性化，走特色、个性路线是每个旅游项目的自然选择，地利、环境也赋予了旅游项目这个特性。但是怎么做出特色来，不是把自然环境放大就可以了结的事。

商业运营，一看业态，二看经管，三看服务，四看回报，五看持久力。

328318453

要说旅游地产，还是海南最有参考性！

328318453

有在海南做过旅游项目的朋友吗？出来讨论下嘛！不要这么低调啊

ztkele

我在丽江做旅游地产，其实总结下来就是依托地方政府旅游产业链，打造集观光旅游、休闲渡假及地方民俗风情体验式的一系列旅游项目，把握地产开发赢利的同时，兼顾商业、旅游项目运营管理达到项目可持续发展。具体情况根据各地的旅游市场特点而有所不同，所以开发和经营定位也有不同的思路。
就一般而言，旅游项目构成通常可分为：商业街、大型活动组织广场、博物馆、星级酒店、大型体验购物广场、观光设备设施、地方特色民居、休闲度假别墅（企业会所）等......
从整个流程来说，个人觉得几个环节比较重要：项目总体规划、产品设计、开发节奏等，而商业后续运营管理会成为难点，具体细节就不说了。
欢迎各位策友到美丽的云南丽江来旅游！

zhangxuzhu

我是做旅游策划及规划项目的，我对谈旅游地产相关见解吧，希望对大家有用！
我国目前做得非常成熟的旅游地产——华侨城模式！
一、旅游地产相关概念
第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿性的建筑物及关联空间；
第二类是旅游商业地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商业地产，如商业步行街区、古城古镇古街区 、民俗民族风情街区等建筑物及关联空间；
第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的各种度假性的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、滨海度假别墅、温泉度假别墅公寓、高尔夫别墅等；
第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。如欢乐谷波托菲诺住宅地产。
二、旅游地产开发模式
第一种是先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。如华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。  
第二种是在旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。如度假别墅等。
第三种是开发满足人们旅游投资需求的产品，以产权酒店为主。
我的QQ是：463344252,有机会多讨论！

黑羽魔羯

说的蛮好，鼓掌，呵呵
不过，我见过一个项目，是以主题旅游为依托。同期开发商业和住宅的，商业前期运营主要依托旅游的人流带动，后期整体开发量上来了，运营成为区域商业中心，影响了整个片区和城市。而住宅部分在旅游面世前3个月开始一期运营，效果也还可以，基本上达到了预期的收益。一直到4期的住宅运营已经销售出了整个片区的龙头地位和价格！