高手 帮帮忙啊！！投资分析报告该怎么写啊？

一、        项目概况
即将建成厂房--位于泉州市高新电子园区二期B4宗地，所处地理位置优越、交通便捷、周边基础设施完善，是厂房投资、经商兴业的黄金地段。
该地块属城市规划用地，总用地面积      亩，使用年限    年，厂房性质为有偿赔地转让，总建设面积      平方米，由      幢小高层厂房区楼房组成，厂房规划因地制宜、合理布置、人文环境优越、设施齐全，是经商理财的首选。
二、        市场分析
泉州市位于闽南金三角中心。高新科技园是泉州市经济开发区最为活跃的中心，位于福建省的中南部，北承福州，南接经济特区厦门，地理位置十分优越。按可比价格计算，经济总量保持全市前茅。由此可见，泉州市房地产市场总体上保持持续健康发展。
三、        厂房投资存在以下几个优势
①厂房市场供不应求
第一季度房地产投资继续保持稳健增长，由于宏观调控的压制，银行贷款的萎缩，与去年同期相比均有所减少，而以此同时，泉州人对厂房投资的热忱却一浪比一浪高，购买土地建设厂房的需求，是目前满足有钱的泉州人的投资需求，随着房地产市场的升温及手续的简化，厂房租赁交易比较活跃，价格也随着一级市场的升高而升高。从季度市场的统计来看，厂房的需求会一路奔驰，租金也会一路上涨。
②周边板块开始发力
看着近几年来泉州房地产价格一路攀升，中心市区的地皮都已经“名花有主”，导致周边的房产投资热潮高亢，即使房产不涨，用来租也合算，租金刚好用来支付银行的贷款。随着道路的改造，交通便利，与中心市区的界限正在消失，周边板块的启动，地理位置优势明显，是一块具有租赁、投资、兴业、理财的难得地块。
综上所述，我们认为房地产市场发展较为健康，而市场定位是比较准确的，项目操作性较强。
附表:
        项目     类别        总投资：400万        建设面积：5000平方       
每月租金        5000m2*7/7.5/8/…元=3.5万/3.75万/4万/…        备注:每月租金以7元/ m2为基准,以0.5元依次递增       
每年租金        42万/45万/48万/…        备注:每年租金以3万递增       
资金回笼情况        按泉州房地产市场分析,不到10年就可以迅速回笼资金再投资利用。       
有利因素        18 年租期,  8-10年后是纯利润。       
5.3亩,建成5300平方,5楼厂房,




1、        业主土地为5.3亩，根据评估公司认定估计每亩45万，共计238.5万
2、        需投入厂房每平方投入以800元，共5300平方，计424万，总662.5万
3、        计划招入合股，每股以70万，共700万
4、        但租金以每月3.5万，每年以42万，售单，租金老林承担风险，规定时间领取。
5、        投入70万同时受益租金的0.5回报
6、        每年42万，计划35年=147万/35年收租金的效益
7、        市场前景估价，增值部分每年按10%浮动，投入人每年应有得到增值为7万*35年=245万，每年增值及租金约9.2万，
8、        增值部分245万+收租金147万=392万-投资额70万=322万
9、        如有退股，应按增值部分（当年评估价）的80%收购
注：评估每5年一次，共合作期为7次。

2003年一亩15万，到2008年每亩55万
2006年每平方建房600元到2008年每平方建房800元

分析：35年土地每亩300万，增值250万*5.3亩=1325万
35年厂房每平方2400元，增值1600元*5000平方=800万
1325万+800万=2121万