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大华广场二期项目前期营销策略计划
我司自10月29日正式负责 “大华广场二期项目”的全程营销推广代理工作，因甲方对销售回款的迫切需求以及对我司的殷切希望，我司在深感荣幸的同时亦背负责任与压力！鉴于如此情形，我司认为前期的策略制定成为本案成败的关键，为此就前期的营销推广策略及准备工作我们作出如下计划供甲方确定：

首先，梳理前期策略目录：
年度营销目标——阶段营销策略——策略细则——工作时间进度表

◆年度营销目标：
11月30日前完成1000万销售回款额；
08年4月30日前完成4000万销售回款额；
08年6月30日前完成1.8亿销售额。

◆阶段营销策略：
阶段性目标策略的制定目的是为打响11月30日销售回款1000万的第一战，并对后期销售回款有持续有利的帮助；
我们暂定11月18日为正式定购回款开始的节点；
以此把至11月30日的第一个销售阶段分解成二个时期：


◎接待购卡期
时间节点：11月6日——11月17日
工作任务：前期推广宣传全面开始；
          销售接待正式进行，
尽量积累有效客户200组以上；
          发售VIP卡（3套）共50张；
          意向购房在2套以上的在18号前提前去化。
策略主题：中央财富版图，容你插足
据一铺   聚全城之富
VIP客户限量招募中

◎定购回款期
时间节点：11月18日——11月30日
工作任务：选取50套房源VIP卡客户优先消化；
          普通客户视发售情况进行销售；
如前期销售良好，达阶段销售目标后封盘惜售；
对铺面的热销大力宣传，造成市场饥渴；
为后期的销售及提价作好发力准备
策略主题：50张VIP卡供不应求
数十套限量旺铺抢订一空
数百名未抢购到铺面的购房者翘首期盼二次开盘

◆策略细则：
发售VIP卡细则
策略目的：由于项目节点回款周期短，项目营销期与储备期高度重合，使得客户积累工作受到一定影响。为了充分准确筛选意向客户，做到有的放矢。我司建议采用“VIP卡营销”进行客户锁定。为公开选房设置门槛，增加品质感和制造俏销紧张气氛。同时对市场接受度也有了准确的认识，并以此为基准，及时调整营销策略。
策略说明：VIP卡分三种——金卡、铂金卡、钻石卡；

钻石卡使用细则：
购卡条件：开盘正式收取定金时，定金交纳在房款总额70%以上；
购卡金额：11800元人民币；
持卡优惠：开盘享受钻石级客户的第一级优先选房权；
          购房享受95折优惠；
注意事项：购卡金额在签定购房合同时充抵总房款；
          卡权专人使用，转让无效；
          如开盘后没有选中购房，卡金保留，在下次开盘时仍可享受同等优惠（但铺面价格会涨），之至2008年8月30日如还未购的商铺，卡金退还。


铂金卡使用细则：
购卡条件：开盘正式收取定金时，定金交纳在房款总额50%以上；
购卡金额：8800元人民币；
持卡优惠：开盘享受铂金级客户的第二级优先选房权；
          购房享受97折优惠；
注意事项：购卡金额在签定购房合同时充抵总房款；
          卡权专人使用，转让无效；
          持卡人在持卡期间可以申请升级成钻石卡；
          如开盘后没有选中购房，卡金保留，在下次开盘时仍可享受同等优惠（但铺面价格会涨），之至2008年8月30日如还未购的商铺，卡金退还。
金卡使用细则：
购卡条件：开盘正式收取定金时，定金交纳在房款总额30%以上；
购卡金额：5800元人民币；
持卡优惠：开盘享受金卡级客户的第三级优先选房权；
          购房享受98折优惠；
注意事项：购卡金额在签定购房合同时充抵总房款；
          卡权专人使用，转让无效；
          持卡人在持卡期间可以申请升级成铂金卡或钻石卡；
          如开盘后没有选中购房，卡金保留，在下次开盘时仍可享受同等优惠（但铺面价格会涨），之至2008年8月30日如还未购的商铺，卡金退还。
◆工作时间进度表：
工作类型        工作内容        执行时间        执行方
                       
基础
资料        平面图、立面图、效果图（电子文件）        11月3日
之前        甲方
        项目规划设计要点文字               
        单铺面积表（设计院预测）               
        大华公司、经纬公司的公司资料               
        商业定位确定以及确定引进的商家资料               
        广告\媒体\制作公司联系               
        马鞍山城市规划重点以及区域内宏观政策               
        定单、合同文本，收款收据        11月5日       
物料准备        电话（添1部）、音响设备、二楼网线        11月5日        甲方
        名片、工作牌        11月5日        代理方
        销售说辞、销讲资料、定价表        11月5日        代理方
        VIP卡设计、制作        11月5日        代理方
设计
包装        围墙（建议用高铁皮围挡）设计        11月5日        甲方确认
代理方设计
        现场大牌、市区大牌、道旗设计        11月5日        代理方
        宣传页、海报、报纸稿设计        11月6日        代理方
        售楼处改造方案，气氛渲染        11月6日        代理方
推广包装执行工作（媒体发布、包装制作）        11月6日        甲方

07年11月2日提报

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首先，梳理前期策略目录：
年度营销目标—营销推广总纲—年度营销推广分布—阶段营销策略

◆年度营销目标：
08年4月30日前完成4000万销售回款额；
08年6月30日前完成1.8亿销售额；
08全年完成2亿总销售额。

◆营销推广总纲：
本案的三个最，决定了我们的营销总要求——
地段最好！售价最高！体量最大！
所以我们必须做到——
高度：最具投资价值的商业综合体！
宽度：立足马鞍山，辐射苏皖地区！
深度：做到全马鞍山家喻户晓！
且根据本案全年2亿，半年1.8亿销售目标值要求，本案08年度营销推广有以下几点基本要求：
◎        年度营销推广总费用应为200万；
◎        半年度营销费用不应低于160万；
◎        推广渠道以户外媒体和主流纸面媒体为主力；
◎        市区主路段户外大牌应在3—5处，通往几个高速入口处必须要有户外高炮发布，道旗指引系统要加强；
◎        销售性推广纸面媒体以晚报为主，招商性推广纸面媒体需要以能覆盖江苏、安徽的省报为主；
◎        在预热期阶段主流纸面媒体至少一周一次；强销期阶段至少一周二次，版面以整版为主；
◎        制作视频广告用于电视广告发布；
◎        在销售阶段需以招商说明会配合项目形象宣传；
◎        招商阶段对龙头商家进驻信息宣传加强；
◎        销售持续阶段以老客户维系为主，加强促销力度。

◆年度营销推广分布：
媒体类别        百分比 （％）
户外        28
报纸        20
DM单页        8
电视        8
电台        3
网络        3
招商说明会        15
促销活动        10
现场包装        5
合计        100

◆阶段营销策略
大华国际广场二期项目经过之前的销售推广分析，本项目的推广销售工作在进入12月份之后，因各种因素，逐渐进入平稳持续阶段，这个阶段中，消费者的心态也同时趋于理性和冷静，不同于初期阶段客户盲目跟从的心态，随着春节的临近1、2月份更将进入销售淡季，所以我司针对这个阶段的特点制定的营销策略计划需要满足以下几点原则目标：
◎在传统销售淡季阶段高调维持项目的市场形象；
◎维护好老客户的关系，有效的积累新客户；
◎为节后销售旺季来临之际做好充足准备。

首先，我们根据这几点原则把下阶段的营销推广分成三部分：
1、持续蓄势阶段（1月6日——2月12日）
2、节后启动阶段（2月12日——2月30日）
3、春季强销期（3月1日——6月30日）
◎持续蓄势阶段
时间节点：1月6日——2月12日
工作任务：前期客户关系维系；
          商业前景形象宣传
营造节前喜庆气氛；
          节前回乡新客户积累；
尽量积累有效客户100组以上；
          意向购房在3套以上的大客户提前去化。
策略计划：
1、对已订购客户进行新年回访，附送精美小礼品；
执行时间：1月15日——1月30日
2、选择户外媒体进行形象宣传；
执行时间：1月10日——08年全年
3、选择主流报纸媒体进行三次商业宣传；
执行时间：1月10日——1月15日
4、年前选择主流报纸媒体进行一次新年贺岁形象宣传；
执行时间：2月1日——2月4日
策略主题：大华广场二期××龙头商家即将入驻！
08年财富巨献即将上演！！
大华广场二期新年致谢马鞍山

◎节后启动阶段
时间节点：2月12日——2月29日
工作任务：节后意向商家宣传招募；
          进行春季营销客户正式蓄水；
尽快满足项目可销售条件；
对项目形象整体营销包装；
          再积累有效客户100组以上；
          意向购二层客户针对性去化。

策略计划：
1、完成项目正式可销售条件；
执行时间：2月15日之前
2、项目形象宣传全面改为营销宣传；
执行时间：2月15日——08年全年
  3、完成项目二层可销售条件（分割、面积测算）
执行时间：2月15日——2月30日
策略主题：千呼万唤始出来！
大华广场二期烫金门面房08年正式面市！
08年马鞍山最佳投资机遇！！

◎春季强销期
时间节点：3月1日——6月30日
主要手段：全方位高频次广告投放+形象活动全面开展
媒体选择：报纸广告（硬广告+软广告）
          电视广告（三维虚拟+实景拍摄）
          候车亭路牌（户外广告）
          过街条幅（户外广告）
          宣传单页（DM广告）
          促销活动（以商业性质活动为主，时政性质的活动为辅）
效果预期：通过强烈、准确的广告诉求促使前一阶段的关
          注者产生购买，并以商业性质活动为主，结合
          时政性质的活动造成“意见领袖效应”，吸引
          更多的目标受众产生追随性购买。
策略主题：大华广场二期全面热销中！
08年马鞍山最佳投资机遇！！

详细执行计划待甲乙双方确认策略总思路后附：

somode

不错

幽客

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