(原创) 房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙

编者按；


　　认识房仲是就是从房策天下开始的，相交一年余，屡屡为他那关东大侠般的豪气云千气概所感染，同时，更为他对
专业的深厚功底和精辟见解所折服，经过我几番“忽悠”，在半推半就中房仲终于奋笔疾书，历时五个月，这本凝聚了房仲半生功力的《守门神》终于就要面世了。

　　也许大伙没想到，我们从网上相交到深度合作一年多来，我们依然素未谋面。但我们间有着“同志”般的信任。
　　
　　这次发贴的模式希望是先提出案例，大伙分别以自己的见解回答，然后我会把《守门神》中的门神支招发上去。同时，我们也会广邀天下群雄前来打擂，这样操作，相信对大家也是有益的，希望能得到广大网友支持。




附《守门神》介绍

　　《守门神》以近200个中介交易所产生的纠纷案例为蓝本，进行专业的法务分析以及深入的门店实际解决纠纷技巧解析，系统全面地演绎了交易风险的防控策略及怎样构筑防止门店利润流失的防火墙的技巧。

　　书中还汇编了符合法律公平、保障中介权益、又让经纪人容易作业的各种法律文书，包括有履约与立约定金的三方居间协议以及新版的带看确认书，并有详细的使用说明和注意事项。
　　
　　本书实用性非常强，是一本非常适合中介一线人员借鉴参考的安全运营手册。





[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-15  18:25 编辑 ]

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　　　　　守门神目录


上部   中介公司常见纠纷的法律分析及应对策略

　　　　第一章        委托篇

1、一共有人与承租人优先购买权相冲突，哪个更优先？
2、房东无视有保证金的独家委托，官司惨遭败诉。
3、不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉，房东为何不承担违约责任？
4、租住户不在家，房主有权利开门吗？
5、放弃优先购买权，二手房交易“买卖不破租赁”。
6、妻子诉丈夫卖房败诉，善意且有偿买房合法。
7、产权过户等于取得房屋的所有权？
8、房东拒收房租，恶意侵吞保证金。
9、房地产权证上如何加名？

　　　　第二章　带看篇

1、员工代表中介公司签订带看确认书，是否有效？
2、客户不填写带看确认书，中介公司面临被跳佣的风险。
3、看房确认书客户填写了假名字,中介公司如何维权?
4、中介工作人员填写带看房屋地址模糊，中介恐有追佣风险。

　　　　第三章   转定篇

1、业主“一房二卖”，中介公司是否承担责任？
2、房产被查封，不能轻易送定。
3、李小姐的五万定金，房东违约为何只赔四万?
4、留有证据，不要从守约方变成违约方。
5、受托人签字时有瑕疵，如何处理？
6、法院查封，用下家首付解除查封，中介公司如何防范风险？
7、房屋面积误差，下家有权要求解约并索回定金吗？
8、转意向时，未及时向客户换回意向金收据导致的麻烦。
9、口头授权，如何证明三方居间协议有效？
10、产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协议如何处理？
11、签订三方居间协议时遗漏重要事项未告知下家。
12、上家公证委托书所指物业地址不明。
13、操作退房、购房时，如何转付第三方差价款？
14、三方居间协议未经所有产权人签字，下家要求退还定金。
15、签收定金的人非业主本人，客户能否要回定金？
16、客户违约，无法按出售委托分取房东定金。
17、房东转定时变更了协议的附件，该协议还有效吗？
18、客户口头同意变更三方居间协议后又反悔，应如何处理？
19、2005年营业税出台后，房价下跌，连环纠纷案剖析。
20、出售方因客观原因不能签约，购买方却要求追究违约责任。
21、多份意向下定，出售方主张中介公司违法操作。
22、业主虚假承诺，下定后购买方主张退还意向金。
23、带看相同房型的房屋及房东改动居间协议内容产生的纠纷。
24、房东未如实告知承重墙拆除所引发的纠纷。
25、签订期房三方居间协议后拒绝交易怎么办？
26、在三方居间协议中约定“到手价”的风险。
27、代理人签署三方居间协议后，业主违约，如何认定协议效力。
28、以其他共有人不同意出售为由不卖，三方居间协议的效力如何？
29、起草三方居间协议要具体案件具体分析。
30、一方擅自改动三方居间协议，要再次小签。
31、三方居间协议中约定的面积比房产证面积小，客户有权解除合同吗？
32、下家反悔不买房，意向金不能返还。
33、所谓“不吉利”导致退房，下家要求退定金未获支持。
34、二手房买卖未成交 中介公司不该从违约金中扣佣金。
35、定金责任与赔偿损失责任能否同时主张？
36、房屋认购中的“定金”与“订金”的界定。
37、中介公司提供的物业地址有误，会承担什么责任？
38、定金是保管本票，对方违约拿走帐中钱。
39、转定后房东因房价上涨不卖，房东只需要双倍返还定金还是要赔上涨部分的损失？

（未完）

(原创) 房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙（３）

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　　　　第四章　签约篇


第一篇、签订三方居间协议或买卖合同附件纠纷案例

1. 装修、装饰状况。
2、家具、家电。
3、户口迁移。
4、水、电、煤、电话和维修基金。
5、房屋改建。
6、租赁连同房屋一同转让。
7、漏水、裂缝、采光不足、通风不畅等房屋瑕疵。
8、付款方式中贷款风险的规避。
9、中介公司可以作为第三方转付装修补偿费吗？
10、赔了违约金就能“合法”违约吗？


第二篇、因合同引起的典型纠纷

1、付定金与签合同非同一人，致使中介公司无法收取佣金。
2、做低房价，中介公司面临按实际成交价收佣风险。
3、中介公司签订的买卖合同前后矛盾，如何处理？
4、转让公有住房承租权时，中介公司如何规避自己风险？
5、签约时对定金进行了变更，应当按照哪个定金算？
6、出售方之一无法真实表达意愿，且公证机关不予公证，如何交易?
7、合同附件中转让设备写“按现状”，而无具体清单，中介公司可能将有承担赔偿风险
8、二手房“先租后买”容易产生纠纷，不可取。
9、买卖合同中就房屋原有户口的迁移问题要作出明确约定。
10、期房限转之后的期房买卖。
11、中介公司工作人员是买房人，合同是否有效？
12、找来“假妻”签卖房合同，合同是否有效？
13、无买受人的书面授权，代理人所签合同是否有效？
14、作低合同价后客户反悔，房东能追究客户的责任吗？


第五章　抵押注销与贷款篇

1、贷款途中丢失产证，责任如何承担？
2、房东将首付款挪为它用导致不能过户，中介公司是否承担责任？
3、对业主的贷款信息没有了解，中介公司会承担责任吗？
4、购房者未能成功申请贷款，中介公司是否承担责任？
5、银行放款延迟，客户要承担责任吗？
6、约定不明，如何转付用于还贷的首付款？
7、未能按承诺如期办出贷款，需要承担责任吗？


　　第六章　过户篇

1．因合同价格过低未能成功缴税过户，中介公司有责任吗？
2．交易中因政策出台使上下家多承担了税费，中介公司需要承担赔偿责任吗？
3．中介公司收了佣金，但最终没有过户，佣金要退吗？
4．业务员算错税费，房东过户费用突然多了两万块。谁来承担？
5．过户时房屋被查封怎么办？
6．作低房价，不予过户，多出费用由谁来承担？
7．成交价低了，不能过户，房东找中介公司麻烦。

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　　　　第七章　交房篇

1．家具清单记载模糊，客户追究中介公司责任。
2、房东交房时间迟了，中介公司能全额收到客户佣金吗？
3．上家不承认赠予，下家因中介公司过失而具备伺机报复。
4．未取得下家同意，擅自转付尾款所引发的纠纷。
5．房屋租赁合同中要列明室内物品。
6、上家延迟交房，下家却要求中介公司承担违约责任。

　　　　
　　　 第八章　违约篇

1．背着老公卖房，判她不给赔偿金。
2、中介公司如何收取违约补偿金？
3、中介公司扣押房产证，要求补偿费。
4、房地产买卖合同未谈成，中介公司能否要求买方支付违约金？
5、房东违约，对保管在中介公司的定金如何处理？


　　　　第九章　佣金篇

1、客户跳开中介与房东私下成交，法院判客户支付全额中介费。
2、房东跳开中介与客户私下成交,法院判房东按约支付佣金。
3、客户通过中介公司看好房后，他的妻子拿到了产权，中介公司能拿到佣金吗？
4、客户以中介公司介绍不良客户为由要求返还佣金吗？
5、业主付佣未留收据，中介公司还能再主张佣金？
6、交易房屋疑为“凶宅”，买家要求中介公司退费。
7、购房者签订买卖合同后反悔，中介公司需要退还已缴中介费吗？
8、已签完合同，客户却要求退还佣金。
9、“卖一房，收两笔钱”为什么能获法院支持？
10、从保管款中直接扣除佣金引发的纠纷。
11、房东交房时间迟了，中介公司能全额收到客户佣金吗？
12、房屋质量出现问题，中介公司能及时拿到佣金吗？
13、中介公司委托其他公司代办手续，客户能否拒付佣金？
14、中介公司停业，下家拒付中介费。
15、解约协议约定不明，佣金是否应当退还？
16、作低房价，但中介公司仍要求客户确认按实际房价收佣。

　　　
　　　　第十章　管理篇

1、中介公司虚拟客户，骗取差价。
2、伪造上家签名，签署阴阳协议。
3、没有加盖经纪人章的居间协议有法律效力吗？
4、交易不成协议在，中介公司该不该赔付3万元？
5、贷款信息告知错误中介公司会承担责任吗？
6、管理不慎，员工卷走客户房款。
7、随意承诺，造成谈判被动。
8、典型性发票所引发的纠纷。
9、十万好处费的反思。
10、造假身份证交易案。
11、冒充房东卖房骗走100万元，中介公司被判罚30万元
12、建立严格的审批制度，盖了公章之后就等于公司的行为
13、视为职务行为的签字，公司将承担相应法律责任的。
14、经纪人从公司拿代收代付款要写收条。
15．重要交易资料应当做好交接手续。
16．如何退还人民币计58.58元的多余税费？
17．上家发票遗失导致其不能退税。
18、买卖房屋钱款要当面点清
19、租客身亡，为什么业主、中介公司要共赔50万？

　　...............

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房仲何许人也?


　　上海中介资深人士，历经知名中介职业生涯，具有丰富的一线运营和管理经验，先后受邀培训过近百家企业，以其实战风格深受业界好评！对于中介公司的整改、诊断有深厚功底，其独特的经营思路与创新观点在中小企业实施并效果显著。

他发在本栏目的“神奇的中介”以其专业度和强势的点击率（至今已达59572）为本栏目第一热贴：http://www.swotbbs.com/thread-44304-1-1.html


房策(笔名)又是谁?


　　法学学士、职业律师，曾任某律师事务所房地产部部长，现任上海某大型地产中介法律部经理、优秀讲师，每年参与大量的诉讼，擅长搭建法律部架构与设计各种法律文书。






[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-15  19:14 编辑 ]

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房东无视有保证金的独家委托，官司惨遭败诉。


案例回放：  

     2007年8月，某中介公司与业主李先生签订了一份《限时独家销售委托书》。委托书中约定：李先生委托中介公司独家销售位于浦东南路的一套物业，售价为人民币280万元，委托期内李先生自行撮合成交或委托其他中介机构，均应向此中介公司支付合同约定的佣金，计人民币2.8万元，委托期限为2007年8月16日至10月15日。 该委托书还约定了中介公司支付给李先生保证金人民币3000元，如到期前未能将房产售出，李先生可以没收这笔保证金。
     
  几经努力，中介公司在委托期的最后一天成功找到了买家。但当中介公司的工作人员带着买家来找李先生签约时，李先生却以种种理由拒绝缔约。中介公司经过了解发现，其实李先生在委托期届满前已通过其他中介机构将该房成功出售。眼看自己之前做的努力付诸东流，中介公司一怒之下将李先生告上法院。
   
  庭审中，李先生表示自己提前将房屋出售其实并不划算，实际成交房价仅220万元，相比与中介公司合同中约定的委托价整整少了60万，完全是因为急于用钱才会违约出售房屋。而对这种独家授权的形式，李先生表示仍不十分了解。
   
  经过审理后，法院认为中介公司通过支付保证金取得独家委托销售权，限制了被告自由处分自己财产的权利，李先生在委托期内另行委托其他中介公司出售该房屋，属于违约，理应承担相应的违约责任。


法务分析：

1、依据《中华人民共和国合同法》规定：合同自双方当事人签字时生效，双方应当认真遵守。提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。
2、李先生签署了《限时独家销售委托书》，同时也收取了中介公司的3000元保证金，表明其对合同条款有充分的了解，双方均享有权利，承担义务，故此委托合同合法有效，双方均应受该合同的约束。


门神支招：
1、独家委托系中介公司之间竞争有效资源的方式之一，支付保证金的独家委托是有一定风险的，一般在行情上涨的期间，此运做模式比较多。
2、独家委托除上述案例外，其他常见情况还有因房价上涨，房东不满足当时委托价格又惧怕违约金惩罚而不配合看房等情况，需要中介工作人员在日常工作中注意取证，比如录音电话或是催告函等。
3、独家委托，尤其是付保证金的，最好是方便看房的钥匙房，并且业主人况相对好的物业。
4、一旦发生上述案例情况，最好的办法是先通过沟通，如沟通无效再选择诉讼，以起到教育客户，规范市场的作用，也能提高业务人员开发独家委托的信心。

太好了

看了目录，就知道作者房仲的功底非同一般，好书！！这么全面讲解中介法律方面的书，我所知的是第一本！！

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不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉，房东为何不承担违约责任?


案例回放：

    2008年1月，陈先生到中介公司挂牌出售一套闸北某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。

   庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间服务，即要求承担高额违约金显失公平。

   经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。


法务分析：

1、依据《中华人民共和国合同法》规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间服务，在陈先生“违约”后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。
2、若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。


门神支招：

1、一般情况下，对于不付保证金的独家委托，即使被业主自己或被其他中介公司卖掉，中介公司也不会追究业主的违约责任。
2、中介公司一般为了保证自己的合法权利，规定一些霸王条款，目的是为了锁定客户，垄断资源以及保护自己利益的一种方式，是特殊行业的特殊行为，一般不产生实际的法律意义。
3、 从上述案例中，提醒中介公司应该提高服务质量，随时向客户报告自己的服务内容，让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力，这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行，还可以有效避免跳佣的发生。
4、在门店培训中，锻炼业务人员签订独家委托，可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习，有利于人员的快速成长。

[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-15  18:53 编辑 ]

(原创) 房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙（8）

放弃优先购买权，二手房交易“买卖不破租赁”



案例回放：

   李先生名下靠近轨道交通线的办公用房一直颇受市场青睐，某广告公司（以下简称甲公司）对该套房产“一见倾心”。双方接触了没多长时间，便爽快签下了3年的房屋租赁合同。出租手续完成之后，这套房产又被某食品公司（以下简称乙公司）看中，而且还愿意将其买下自用。恰巧李先生这时现金短缺，如果将该套房产出让，倒是一个很好的周转良机。急着摆脱资金困境的李先生满口应承，自己一定可以妥善处理好租客问题。
     
   就在李先生和乙公司双方签订房屋买卖合同之前，李先生在中介的建议下，发函给租客甲公司，表明这套房屋准备出让的计划，同时还征询对方是否愿意行使优先购买权。在得到租客否定回答之后，李先生放心地与买家签订了房屋买卖合同。之后，他通知租客做好搬迁准备，不曾想租客却回复说要“继续租赁下去”，对于解除租赁合同的说法并不赞同。李先生把之前征询问函翻出来进行论证，但租客表示，同意出售房屋并不意味着同意解除租赁合同。
   
   这下，李先生傻了眼，因为在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通。他怀着侥幸心理通知买家，希望能延缓时间交付房屋。但买家却不买账，严格按照买卖合同约定，说如果无法在半个月内交房，就要解除购房合同并且追讨10%的违约金。李先生陷入了被动境地。


   光看不练没意思,请你出招了,大家互动起来,可能有更多受益


      



[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-15  20:21 编辑 ]

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