郑州老丁

中介方存在有操做失当，我只持下家所说，应按下家要求办理，这种事一看就是港式公司所为。我们可再次撮合，尽量使双方成交为目的。

返璞归真

转定时变更了协议的附件，该协议还有效吗？




案例回放

2005年11月19日，下家毛小姐在中介公司的陪同下实地勘验了某物业后，单方签署了三方居间协¬议，并支付了意向金人民币1万元，在三方居间协¬议后附有一张详细的《家具清单》，下家在该家具清单上签字，并在居间协¬议和家具清单上盖了骑缝章。

2005年11月24日，经¬中介公司与上家王阿姨磋商后，上家同意了按照居间协¬议约定的房价款成交，且在居间协¬议上签字，但王阿姨不同意将旧家具清单上所列家具赠送给毛小姐，又列了一张不同的《家具清单》，且在新家具清单上签字，上家在居间协¬议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单。

中介公司随即将定金1万元整转给上家王阿姨，数日后下家毛小姐得知上家王阿姨未在旧家具清单上签字时，要求中介公司返还1万元。新旧家具清单上所列家具相差电视机、冰箱、洗衣机等大件家具，价值人民币1.5万元。

下家提出: 家具清单系居间协¬议不可分割的一部分，上家没有签字，居间协¬议没有生效，要求中介公司返还意向金人民币1万元整。

上家提出：定金已经签收，将不会按照旧家具清单上所列，将电视机、冰箱、洗衣机等大件家具赠送给下家，若下家不签买卖合同则将没收定金。

中介分公司经纪人提出：上下家买卖的是房子，因此居间协¬议是大头，家具清单是小头，只要居间协¬议签了如果下家不签合同就是违约，因此可不予理会下家。


法务分析

1、在居间协议上“附属设施、设备”栏写明了“详见后附家具清单”，且下家在居间协议和旧家具清单上盖了骑缝章，因此该家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家对家具清单的变更应为对居间协议的实质性变更，在未得到下家同意该变更的情况下，该居间协议当然未成立。

2、此种情况下，居间协议并未成立、生效，下家可要求中介公司返还1万元意向金；中介公司转付意向金的行为存在过失，上下家都可要求中介公司赔偿损失。


门神支招

方案A：

  中介公司协助上家（即中介公司在上家的配合下，主张家具清单未达成一致并不影响居间协议整体效力，居间协议依然有效，买卖合同应当照常签订，并配合上家发催告函、解约函等，没收下家的购房定金1万元整，追究下家的违约责任）。

此方案对中介公司不利的地方：

    ① 若下家以居间协议无效将上家诉至法院，因为在附送家具的问题上双方没有达成一致，而家具清
       单是居间协议不可分割的一部分，故法官一般都会支持下家的诉讼请求。
    ② 若法院判决该居间协议无效，则上、下家都可以主张中介公司在买卖条件尚未达成一致情况下就
       转定的行为，构成居间过失，应负赔偿责任。
    ③ 若法院不支持下家的诉讼请求，或下家不向法院起诉，因为定金已经在上家处，中介公司恐很难
       再获得任何收益。
    ④ 下家即使不起诉或是败诉后，仍然会通过舆论监督、行政部门等向中介公司施加压力，影响中介
       公司的外界形象。

此方案对中介公司有利的地方：

       上家实际获益，且经此案后对中介公司印象较好，有利于中介公司今后与其的合作。

方案B：

中介公司协¬助下家（即中介公司与下家共同主张该居间协议效力待定，需上下家另行对家具清单达成一致后方生效，尽量稳住下家，将矛头对准上家，缓解中介公司压力）。

此方案对中介公司不利的地方：

    ① 等于承认了自己居间未成即转定，上家若法律意识清晰的话，会追究中介公司居间过失。
    ② 若要上家在所送家具问题上妥协¬让步，则中介公司可能要面临折佣风险，用部分佣金去贴家具差价。
　　此方案对中介公司有利的地方：
    ① 站在事实的立场上，可以取得下家的信任，1.5万元家具差价中，下家也许会做出一定让步。还可以  
       在谈判中通过相关法律文书让下家承诺减轻甚至免除中介公司的过失责任。
    ② 若上家做出让步，中介公司还可以居间成功此案，收取上下家一定佣金。
    ③ 若上家退还定金，中介公司可以向下家主张从中取得一定的费用作为居间服务的补偿。

建议方案：

权衡利弊，显然选择方案B对中介公司更为合理，故建议在非诉阶段以方案B为基本方案，与下家站在同一个立场上，尽量取得下家在家具差价上的让步，争取更多和上家谈判的筹码。与上家谈判中，以居间协议效力作为切入点，强调中介公司、下家与上家三方各作一定让步，确认新的附送家具清单。中介公司也必须适当折让部分佣金用于填补差价，尽量争取成交。

最终结果：

   经过谈判，中介公司免除上家5000元佣金，上下家各作出5000元让步，重新签订了新的居间协议，买卖双方继续履行下去。

吸取经验：

① 应认识到合同的整体性问题，凡是客户加盖骑缝章的，则表明相关文书之间具备关联性和不可分割  性，就如此案中的家具清单，不应被独立的割裂在居间协议之外，如果家具清单未生效，整个的居间协¬议将可能面临无效的法律后果。应当切记合同上的任何修改和增删都应由双方书面签章确认；
② 应设法诱使交易中的一方对中介公司作相关的免责声明，如在本案中，业务人员就在谈判中，促使下家在往来函件中写明了“中介方已尽到了良好的告知义务且本人不追究中介方责任”的话，如此免除了中介公司今后的一部分风险。
③ 做错了事情还想一点损失都不承担是不太可能的事情，本案中用合理的一部分佣金收入作为损失，去避免公司承担更大的风险（涉诉）和损失（承担居间过失责任），是合理且可行的。
④ 分公司业务人员在日常操作中应该仔细、谨慎、并有良好的法律意识。在沟通工作中，还要有耐心、态度诚恳、灵活，尽量不涉及诉讼。




[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-28  12:14 编辑 ]

返璞归真

营业税出台后，房价下跌，连环纠纷案剖析


案例回放

2005年2月3日，A与B签订了控江路某房地产（下称“该房地产”）的房屋买卖协议（A尚未取得小产证，但已与开发商交房），房屋买卖协议中约定该房地产总价为人民币194万元，待A取得房地产权证后，A保证与B或B指定的其他人签订《上海市房地产买卖合同》，B向A支付了全额房价款且双方办理了房屋交接手续。

2005年4月24日，B与C在中介公司的居间介绍下签订了三方居间协议（下称“该协议”），且双方办理了房屋交接手续，该经议中约定该房地产总价为人民币199万元，待A取得房地产权证后，B应协助C与A直接签订《上海市房地产买卖合同》。该协议签订当日，C向B支付定金人民币20万元，该定金由B签收后由中介公司暂为保管。

现在A已经取得房地产权证，符合签订买卖合同的条件。但由于国家政策，房价下跌，因此， C提出:以向工商局及房地局执法大队投诉中介公司协助炒房及偷逃税相要挟，提出中介公司暂缓将20万元的定金转付给B，并要求中介公司拿出解决方案。 B提出：要求C继续履行合同，否则没收已保管在中介公司的20万元定金，而C表示最多只愿意赔偿10万元。



  到你出招了    到你出招了     到你出招了    到你出招了




[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-28  15:12 编辑 ]

lj8878

感谢分享，顶起再细细品读！

byz7381

   支持下    房仲老师的书籍      期待房老师的 书籍  快快问世  

[ 本帖最后由 byz7381 于 2008-5-30  17:27 编辑 ]

郑州老丁

政策的风险不可小觑，这样的问题，如果是在物权法实施前是一种方案，实施后又是一种操做方法。还和和地方的法律法规有关，我们国家好象是在当时2005年的法律规定好象是没有产证的房子不能交易，但是我们国家的当时的法律也说了，房地产房屋所有权证只是房屋所属的登记的一种凭证。不影响所有权所属。
1、我认为根椐合同法所规定，B、C之间已做了房屋交接，是B方和C方对合同的履行，是合同双方的真实意愿的真实表达，合同是有效合同，故我支持B方的观点。
2、合同中有这样的一条约定：“待A取得房地产权证后，B应协助C与A直接签订《上海市房地产买卖合同》”是BC之间的约定，故C方也有偷逃税款责任。

fangxy520

顶啊

东海鱼

好东西 那里买啊 是书吗 378187591QQ号 请赐教 谢谢

返璞归真

营业税出台后，房价下跌，连环纠纷案剖析


案例回放

2005年2月3日，A与B签订了控江路某房地产（下称“该房地产”）的房屋买卖协议（A尚未取得小产证，但已与开发商交房），房屋买卖协议中约定该房地产总价为人民币194万元，待A取得房地产权证后，A保证与B或B指定的其他人签订《上海市房地产买卖合同》，B向A支付了全额房价款且双方办理了房屋交接手续。

2005年4月24日，B与C在中介公司的居间介绍下签订了三方居间协议（下称“该协议”），且双方办理了房屋交接手续，该协议中约定该房地产总价为人民币199万元，待A取得房地产权证后，B应协助C与A直接签订《上海市房地产买卖合同》。该协议签订当日，C向B支付定金人民币20万元，该定金由B签收后由中介公司暂为保管。

现在A已经取得房地产权证，符合签订买卖合同的条件。但由于国家政策，房价下跌，因此， C提出:以向工商局及房地局执法大队投诉中介公司协助炒房及偷逃税相要挟，提出中介公司暂缓将20万元的定金转付给B，并要求中介公司拿出解决方案。 B提出：要求C继续履行合同，否则没收已保管在中介公司的20万元定金，而C表示最多只愿意赔偿10万元。


法务分析

1、期房交易的案例中，由于操作周期长、房价的变化大等因素都会增加交易风险，而本案涉及的是期房的再次转让，并且发生于市场价格波动极大的2005年4月份，其中牵涉到A、B、C三方利益和法律责任，使得情况更为复杂。C以中介公司协助炒房及偷逃税为由要求中介公司拿出本案的解决方法，并表示最多只愿意赔偿10万元，其真实目的为不想购买，但B却要求没收全部定金20万，赔偿金的数额不一致成为本案的关键点。

2、从法律层面来说，B再次转让该房屋已经取得了产权人A的同意，故不存在操作过错，但是由于期房限转政策、社会舆论及相关行政部门的潜在压力，使得我们在处理该类案子时需要十分谨慎。


门神支招

1、经¬纪人以及分公司经¬理与法务部同事分析，本案的法律关系较复杂，若法律关系分析失误，则可能导致中介公司承担不必要的责任，并且暂存在中介公司的20万元定金成了烫手山芋，故保守做法为继续保管20万，建议B或C向法院起诉，依据法院判决处置该笔定金。但是C认为诉讼的话，自己并无胜算，因此明确表示不会通过诉讼解决，坚持要求中介公司出面处理该案。

2、经分析，认为B的不利之处主要有以下几个方面：

① 若目前状态僵持下去，或者通过诉讼途径解决，则必然需要耗费相当长的时间（至少半年），在此期间B不能出售该房地产，而市场价格在此期间正处于急速下调时期，拖延时间等于增加损失，而且，B已经付 清A所有房款，但却没有取得产权，故拖延时间也是增加其法律风险。

② 若C执意不买，导致B、C交易无法完成，那么B若买入该房地产的，买进和卖出的税费成本18万多（买进3%契税，卖出5.5%、1%的佣金等）外加诉讼成本（律师费、诉讼费等），即使法院支持全部没收20万定金，实际对B而言也没有任何收益。

      对于C而言，最大的不利之处在于，若其执意以各种理由坚持不买，则其极有可能承担20万定金全部被没收的责任。

3、基于以上分析，达成以下两大方案：
   
第一种方案：建议中介公司经 纪人为B寻找新的买家来顶替C（据经 纪人反映确有其他客户看过该房屋，且有意向），并尽量在收取新客户的意向金后，再与B谈判，以快速将其房屋出售，减低其房价下跌的经 济损失和产权法律风险为条件，要求其降低与C的赔偿金额，以便解决B、C之间的争议。
   
第二种方案：若第一种方案不成的话，则以上述B的不利之处为理由，争取说服B接受房屋降价出售给C，同时以上述C的不利之处为理由，争取说服C接受降价购买的方案。

4、同时，经 纪人在与B沟通时，表明中介公司在本案没有经 商达成一致或者没有法院判决的情况下，坚决不会动取保管的定金，以此降低B对该笔定金的占有预期；在与C沟通时，表明若B起诉的话，中介公司会立即将保管的定金返还给B（理由为中介公司为替B保管定金的保管方，无权扣留定金），以此给C增加压力。

5、本案的实际情形：

经 纪人寻找的新买家实际没有购买意向，故第一种方案实行效果不大，但经 沟通，B考虑到市场因素和成本因素，同意只没收15万元，返还5万元，使得两者之间的差距减小。最后，经 充分地经 调，B、C还是接受了第二种方案，房价下调10万元，B、C继续成交。

6、期房的交易当中具有很大风险，而本案涉及的是期房的再次转让，风险更大，不提倡这类案件的操作。

7、建议中介公司以后遇到再次转让的案件，可先解除上手的转让合同，然后直接由上手房东和客户建立新的转让合同，这样法律关系比较简单，法律风险比较小。





[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-6-2  10:55 编辑 ]

返璞归真

签订期房三方居间协议后又拒绝交易怎么办?



案例回放

2007年6月5日，马小姐与林先生就浦东新区永泰路某房地产签订了三方居间协¬议（马小姐尚未取得小产证，但已与开发商交房）。三方居间协¬议中约定，该房地产总价为人民币108万元，待马小姐取得房地产权证后10日内与林先生签订房地产买卖合同，林先生向马小姐支付了定金5万元和购房款5万元，共10万元。

9月底，马小姐已经达到了办理房地产权证的条件，但其迟迟不去办理，结合现今不断上涨的房价，其恶意违约的用心不言而喻。林先生遂找到中介公司，要求尽快协¬助办理买卖事宜。但由于分公司在三方居间协¬议的补充中载明：双方协商同意将合同价调整为人民币90万元，在交易过程中节省的税费双方各半。现在马小姐以此理由，向行政主管部门投诉，提出难以履行此违法居间协¬议，现只肯退还林先生已支付的10万元。


到你出招了    到你出招了 到你出招了