jinbo8012

三线城市 熟地  34亩 容积率2.81 密度：29.88％
目前该区域房价平均4000/㎡ 主力户型多在：90—130平方米（平层户型较好，但没有特色，如错层、空中别墅，庭院等）

地块形状(图片传不上来，下面网址是163我相册的）

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问题
1、怎样规划效果最好，可以加入一些什么样产品类型进行组合？如何更有吸引力？利润怎样才能最大化，开发周期如何把握？
2、房地产供应与需求这两块应该如何调研求证？如何设计调研问卷？（有具体的学习资料最好）

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meirong

我也很想知道，大家踊跃讨论！

liuzhiping

加我Q聊吧251132452

rise4329

汗，什么图啊？很难给意见的哦。。。

andrejiang

回答第一个问题，关于规划设计方面。规划设计在策划环节，重点从市场需求角度考虑，房屋朝向、组团布局、建筑层高、园林设计、户型设计、相关配套、装修标准等几个方面。而其前提条件是必须明确项目的定位，简单地说，这实际上就是开发商对项目的期望值，不同的期望值有不同的作法。比如，如果是想快速回笼资金，则项目应尽量做多层及小高层房，少作地下停车场等等；如果是想作一个高档楼盘，则通常在园林设计等方面有不错的表现，比如，经测算，该地块平均楼层高9.4米。如果是建高档楼盘，将更多地考虑围合式布局，建设小高层，高层建筑。
        具体来说。第一步，当地得经济发展水平。这是一个很容易被忽略的环节，很多人以为这是写报告得流程式东西。其实不然，我曾经在一个三线城市作产品规划建议，发现一个很怪得现象，就是当地很多房子都采取封闭式阳台的作法。觉得很不可思议，原来发现很多人就是把阳台一封，可以多隔出一个房间。又比如，当地多层的建筑几乎一出来就没了，而高层住宅通常都是制销楼盘，后来一了解，固然有传统的消费习惯在，但最主要的原因是高层住宅1.5元平米每月的物管费，让他们受不了，而多层住宅还停留在0.5元的水平。因此在这样的城市，做规划设计的时候，就必须考虑到购房的后续成本，精装修、大规模造景造成的物管费高企显然也是不合时宜的。
        第二步，必须了解区域房地产消费喜好。比如，如果是北方城市，那么房屋朝向宜着重考虑南北向布局，如果是南方城市，则南北向因素不会太重要。在这一环节中，要对区域市场进行一个非常细致的分析，内容涵括，以上，房屋朝向、组团布局、建筑层高、园林设计、户型设计、相关配套、装修标准等方面（当然，可比因素设计得越细越好，比如万科等企业甚至细微到阳台设计等等。）。可以从市场需求合市场供给两方面分析。市场供给分析，主要从踩盘获得（曾经做一次产品建议，踩了200多个盘）；市场需求，通常是通过调查问卷统计分析，但调查问卷通常费时费力，很多时候都省略掉了，有条件做当然最好：）
        第三步，地块特征。如果地块周围有学校，大型社区，人口密集，那么在规划设计时尽量考虑底商沿街商铺的设计等等。
        第四步，组团开发进度应结合规划设计同时进行，一般而言，企业在前期销售一般比较保守，而当前期销售收回成本以后，往往会更“跳跃”，通俗地说，就是前面先把成本赚回来，后面在慢慢玩。因此，首期开发的时候，通常按照当地最畅销楼盘的特征进行规划设计。我刚才说到的那个三线城市，由于地块容积率比较高，有3.0。那么在前期阶段，按照多层毛坯等保守设计，二期和三期则变为小高层、甚至高层建筑。
        第五步。就是在地块上摆房子。不知道楼主连前面的工作都没做，怎么就出了户型图了。一般来说，在第二步的时候会有一个详细的市场产品分析建议，通过结合市场热销楼盘及地块硬性指标特征，确定产品户型及布局，配置比率，就是一梯几户，各类户型各占多少的问题了。剩下的就是在地块图上摆房子了，那么这阶段就是和设计院反复沟通的阶段了。
略写，如有需要，等下把以前作的几个报告发给你。

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谢谢，写的还是很客观，很实用的！

mmying

1、户型设计：90-130的户型，应该更好的设计四明户型，舒适度与实用度充分结合，新颖的户型设计会成为当地的一大亮点。
2、户型布局：好多三线城市的人有买通一层两户，与父母同住或父母与两个子女同住。可以考虑100以上的户型设两个入户门，解决共住与私密的双向需求。又解决较大户型的销售压力。
3、车库规划：三线城市因为汽车的需求量还达不到发达城市那么大，而且对车库的需求因购买力不足。因此车库配比可按住宅：车库--2：1暂定进行微调。而且尽量设计为地上车库更易接受。
4、市调：市调模板并不适用于所有的市场。说实话消费者并不喜欢那种硬性问题的方式，多花一些心思踩踩盘，或通过生活工作之余，与各个层次的人群闲聊，进行引导式的谈话，效果可能更好，更真实有效一些。

qiutian1979

地块本身不大，要结合所处的位置来做规划

七星龙泉

引用:

原帖由 jinbo8012 于 2008-5-16  11:49 发表
三线城市 熟地  34亩 容积率2.81 密度：29.88％
目前该区域房价平均4000/㎡ 主力户型多在：90—130平方米（平层户型较好，但没有特色，如错层、空中别墅，庭院等）

地块形状(图片传不上来，下面网址是163我相册的 ...

根据楼主给出资料，因不熟悉当地实际情况，仅按常规思路考虑如下，难免有些纸上谈兵

1.我们来分析开发商目的

34亩，地块不是很规则，做社区，做品牌不大现实

容积率2.8，偷些面积的话能到3以上

目的明确，小体量，快跑，降低资金成本，以利益为主

2.我们来看当地市场及客户需求

当地房地产市场状况处于起步增长期，有不错预期，产品还比较原始化，有比较大操作空间

市场投放量控制合理，避免了恶性价格竞争

市场均价比较有支撑力

客群细分无具体调研摸底，不敢妄言

3.针对以上两点

个人认为规划已经不是最重要的事

规划不需考虑过多园林，景观，配套等，以容积率为主要考虑对象

围和结构，点板结合，地下车库会所

建议用现在比较普遍的错落阳台偷面积，不增加容积率的同时增加项目卖点与实惠

我们只需后期给与项目一个定位概念即可；

4.商业部分楼主根据具体情况再做决定

如果为新旧城区结合部，培育需要较长时间，建议不要冒险做大体量商业

以中小面积双层街铺为主；回收资金为重！

5.定位以精品为主调

小地块，私密性，精品社区

具体定位什么主题，要细分市场，调研后才敢定论

6.客群挖掘

眼界铺开，很多项目都把眼光放在市区蛋糕上

建议详尽市场调查，拓展客源，包括下属县，镇，乡等，都有相当消费力与基数

7.媒体渠道拓宽

总之：差异化是不二的规则，对比现有推广渠道

差异，细化，你会有意想不到的收获！

较晚了，先说到这，有了再补充！

jinbo8012

感谢龙泉兄这么晚，还坚持帮我回答了问题