地产刀客

快速发展的南昌楼市活跃了居住市场，满足了不同客户的住房要求，纵观南昌楼市，产品形态不断创新，但楼市快速发展的同时也带来了房价的不断攀升。据统计，07年10月份市区楼盘均价已突破5800元，高企的楼价让众多购房者心生怯意。在商品房渐渐走向高端、保障用房覆盖面不足的今天，如何满足中间夹层市民的住房需求渐成为市场讨论的话题。


作为梯级消费结构的住宅市场，保障房市场（具体包含廉租房及经济适用房）处于低层，商品房市场处于中高层，而目前市场中中层及中低层的商品房供应较少，包含城市中低收入者、年青夫妻、独立奋斗者等在内的广大中间市民在买房中处于一种高不成、低不就的状态，市区大部分住宅高高在上，客户咬紧牙关，掏空口袋、左拼右凑也难以望其项背 。


庞大的市场需要一种全新的、经济的商品房，它的价格介于2000-3000元之间，以中小户型为主，能够满足市民的日常所需，交通要求快捷、方便。这类商品房业主以年轻人及城市中的中低收入为主，既可以作为人生的第一套住宅亦可以作为一种过渡性的住宅。放眼南昌楼市，同时结合未来城市发展及定位，郊区中唯有昌南板块最具潜力，经济商品房看昌南将成为未来南昌楼市的一个发展方向。


所谓的“经济商品房”是指价格比较低的商品房，这个概念在北京已经提出很久并越来越多的被市民所认可了。市民可以花类似经济适用房的钱没有限制的购买没有产权交易限制的商品房。


根据有关方面的消息，2008年南昌市经济适用房最高限价2188元/㎡。国家对经济适用房的规划有严格的控制，《南昌市经济适用房建设销售实施意见》第十四条规定：经济适用住房控制在中小套型，小套型住房建筑面积在60平方米左右，中套型住房建筑面积在80平方米左右，最大不超过90平方米。南昌市具体的套型比例为：

  

套型面积（㎡）
套型所占比例（％）

50以下
10

55－60
20

65－75
60

75－85
10



在经济适用房中65-75㎡的户型所占套数比例为60%。而75㎡（含）以下户型所占套数比例为90%。而对于人口日益老龄化，城市家庭人口高度集居化的市场来说，经济适用房的户型不能完全面积满足城市家庭居住的需求。


而经济商品房却完全没有这方面的问题，在商品房的规划中，国家要求70%的户型是90㎡以下的任意面积的户型。


在社区绿化和景观设计方面，经济商品房经过商业化的运作聘请专业的景观设计公司进行设计，并委派专业的景观施工公司来实施小区绿化和景观的建设。极大的保证了居住者的居住环境和居住品质。而经济适用房在这方面的投入是非常有限的。


在配套和物业管理方面，经济商品房均引进成熟物业管理公司委托全程托管，并引进各方商业机构入驻为社区提供便利生活。而经济适用房正处于一个摸索的阶段。


近期南昌一特大楼盘银河城，推出的新房源震撼了市场。均价2450元/㎡，最低价1980元/㎡的价格让南昌市民惊喜不已。


银河城占地近1500亩，建筑面积近150万㎡，位于莲塘南大道和迎宾大道的交汇处，西枕翠林高尔夫，北接万坊河。是南昌市首屈一指的超大规模社区。分别由深圳建筑设计院，新加坡文彰筑景景观设计公司担纲建筑总规划和景观总规划。各类商业服务一一俱全。并有学校、医疗机构、巴士站等公共配套。银河城引入了名校合作办学。北京师范大学海威基础教育实验学校—南昌银河实验学校将于2008年9月份开学。交通便捷，目前完备的公交系统已贯穿银河城。218，236，239，515等公交车直达市区。

经济适用房之所以能形成目前的低价位，主要是由于建设用地实行行政划拨，享受政府优惠政策，并减免了多项税费，实行政府限定最高限价，经济商品房既没有建设用地的行政划拨，又没有政府限定最高售价，缘何能做到与经济适用房同样的价位呢？根据记者了解，之所以能达到类似于经济适用房的价格，主要是开发商在销售上不追求高额利润，所以可以做到低价优质。一方面是由于通过严格控制经济成本、严密计算建造成本、批量采购建材降低成本、并施行招投标在强化工程质量的同时降低成本，另一方面本着让利买房人，薄利快销的营销理念，缩短销售周期，节约资金成本及运营成本

银河城这个超级大盘，会不会成为南昌市的第一个“经济商品房”？这个已经与经济适用房接近的价格到底会在市场上引起什么样子的反响呢？我们将持续关注。