30万方地级市滞销楼盘，请版主和策友帮忙！！！

我准备联系单位,进去做做巡展.

首先就是项目的定位,我们操盘之前首先就要明白我们的做什么样的产品,卖给谁的问题.那么,就楼主所述的情况来看,项目是本地最高端的楼盘,那么针对的客户也应该是高端客群.仔细对项目客户进行细化,找到产品真正的客户所在,了解他们的消费习惯、偏好、特点、职业、年龄段等.根据这些信息重新调整产品规划,尽量在规划中少带"硬伤".那么,具体到这个项目,根据项目所处的位置,我认为可以开发一部分投资类型的产品,比如做"酒店式公寓"等.因为项目位于开发区,未来经济的繁荣是必然的趋势,各种各样的企业纷纷进驻,有许多在此短期出差的外地人,也有长期在此工作的外地人,他们的住房需求如何满足,当然是就近的住宅社区了.有了这么强大的租赁潜力,可以预见项目受到相当多的投资客户亲睐也是情理之中的事.另外小区的园林绿化一定要做到位,既然是高端产品,就应该有与之相配套的绿化.项目距离市中心较远,不知交通是否便利,是不是造成项目滞销的原因之一.如果目前还不是很便利的话,想办法解决,是否可以开通社区巴士,这样既体现了项目档次,有展现了项目形象,又给客户带来了实实在在的便利,树立了良好口碑,但这部分的投入是肯定的,可以部分转嫁到房款中.

很感谢12#的朋友
就这个楼盘本身来说，我非常有信心！长远来说我觉得销售也每什么问题，特别是现在一期快成准现房了，很和当地购房者的习惯。但有这样几个问题：
1.开发商觉得自己就是这里最好的，不愿再有什么大的投入。
2.开发商的预期比较高。
3.现在客源比较少。

关键还是价格,开发商对自己的房子都有自恋狂,总觉得自己比别人好,因为产品已经定型,我觉得应该在客户定位上做文章,分析你的项目只能卖30%,价格高是主要因素,产品的价值和价格是成正比的,你的价值没有体现,就把价格拉得过高,进入的门槛高,然后就会形成你的客户群非常的窄,你要花更多的金钱做推广和做品牌,大家都知道高开低走要付出的惨重代价,只有计划经济时代或品牌公司才敢这样做,另外你的代理公司为了接项目也会大跃进式的拼命喊高房价,这种赌博式的接盘方法后果可想而之.
       目前最重要的是要从新认识市场,做好你的竞争对手和自己的客户分析,客户最不认可项目的是什么,找出问题关键点,按市场需求去操盘,而不是按老板的头脑发热去做,不过这也要看你老板的境界.另外还可以在营销渠道和通路上拓展,做行商,不要等客户上门.个人看法,仅供参考.

项目前期的那个代理对市场的前景预测有问题，定价高开高走，现在要降不可能。而且项目旁有个竞争楼盘也要开盘了，开发商实力很强，盘量比我们还大，不知道他会以什么价格入市，很多客户都在等他开盘。
谢谢各位的热心帮助，很有启发。我才做地级市楼盘，有点水土不服，学习中。望各位多给建议。

说两句

之前各位已经说到很多了，在这里我也插几句。
我认为这个项目是没有问题的，不需要降价。
我觉得首要解决的问题是，找出项目最大的亮点，建立起项目品牌形象，而不是说样样俱到，不能形成统一的印象，同时在包装上也要建立起统一的视觉颜色。

补充

另外建议作样板区展示，版主说园林是项目项目一大两点，因此建议先做好一部分，做一个样板的展示去，让客户感受到其中的氛围。

6月份想做个活动，每什么题材。

几点意见：

1、挖掘项目资源，如项目的环境优势，“离尘不离城”是最佳的居住环境，重在展现项目未来的发展潜力；
2、开发商的实力及诚信度是一个重要的价值尺度。一般都相信有实力的开发商所开发的项目品质一定过硬，可以做点开发商的文章，展现开发商实力；
3、活动造势要加强，以大手笔的活动冲击当地，起到行业内领军的作用，让客户认为本项目就代表当地最好的；
4、开盘前期可以稍高的价格出现（反正已经高了），开盘当天适当降一点，让客户认为值得；
5、做好样板房及样板区、前期园林规划也要做好。

前几天联合投资商、红十字会搞了个大型的赈灾募捐活动，反响还可以。