lxy205348

户型做的小点
总价不要太高

她的鹌鹑

客户都在等旁边的楼盘，我估计他会低价入市，现在有没有什么好的办法。

xiangxiaren

具体的情况 你讲明白一些

乐~逍~遥

1、既然是当地大盘，那么广宣上就要突出大盘、大社区的形象和气质。
2、在新政府旁边，市政配套完善，投资前景和潜力都很大。
3、重新组织销讲说辞，更新理念、卖点等。
4、重新考核销售团队，加强团队的战斗力。这样的项目销售人员的素质和业务都要过硬。
5、既然已经高价入市了（价格不可能降），就要把高价的品质做出来。先做样板区（包括样板房、园林景观一定要精致）。同时加强宣讲、炒作卖点。
6、客户定位上应该多做市场调查，了解客户的关注点和需求点，针对性的做推广活动。
7、把市场客户细分化，针对不同行业、单位客户采取不同的促销手段。
8、建议停止销售一段时间（蓄客），准备做一期销售加推单位促销活动（六一、七一、八一等）。
9、加大推广力度。DM，户外、报媒、专业杂志等。还可以辐射到周边乡镇上。
10、关于客户不愿贷款问题。建议客户分期付款啦，要不就一次性付款。
11、做好前期客户维护工作，可以针对老客户搞促销。老客户介绍新客户成交送物管费、电器、返现等。
12、业态齐全，有多层，小高层，洋房等，不要把主题搞混了，每期推出有重点、有亮点，还有有吸引力。具体情况不清楚省略了。
仅供参考。

minsheng

呵呵，建议楼主不要再把人力和物力投在宣传资料上了，现在对于你的客户群体来说实际的才是最重要的，
1.加大优惠力度
2.针对老业主带动新业主的活动要多一些，口碑最重要
3.赶快开放样板间，开设体验周活动
4.每周周末有定期的小资活动（品茗品，和现磨咖啡）

可乐VS果冻

关于客源我想说两句：
既然不想降价
想做到高品质的楼盘，拿就要有好的客源
后期项目周边的事业单位会不会增多，近期内有没有事业单位或市政单位或是学校什么的搬迁过去
如果是这样的话，建议开展品质较高的品酒会或者是旅游活动什么的
对要来的单位做团购公关。然后做一些成本比较低的线下活动，如篝火晚会什么的
只要能吸引来一部分高端客群作为品质形象的代表，何愁那些想跻身社会上层的人不来呢？

ymxu2009

汶川地震后 成都房产市场将是机遇与危机并存
汶川5.12发生了８．０级地震，成都震感强烈。成都人民在此次地震中经济、房屋、健康等方面受到了不同程度的影响，特别是心理和价值观方面。地震会对房地产市场形成哪些影响呢？
一、需求
1、近期内，本地客户、其他一线城市客户的需求将受到严重影响，特别是投资性需求可能退市。
近期内（3个月），地震后大部分市民所关心的问题是如何抗灾、保护好自身人生财产安全，不会急着买房；另外，其他省市原打算到成都购房的客群多数会停止原计划。二手房市场需求将受到更大影响，特别是建成年份较长的老旧多层房屋。
2、短期内，将加快省内二级城市客户到成都购房的计划。
地震后，省内二三线城市市民第一个想法就是去一个安全位置，让生命不在受到严重的威胁，其中有购买能力的市民就会加快移居到其他城市的想法。其中成都经受住这次地震考验后，将大大增加对省内二三线城市居民的吸引力。
3、住房消费观念将发生改变——喜新厌旧、喜低厌高，高层产品价格体系也可能会随之发生变化
目前的旧房或正在兴建中的商品房，由于结构设计仍是依据旧法规之要求，且购屋者本身并无专业能力鉴定其施工是否符合安全标准，故在购屋选择上会较为保留。在考虑新的建筑物应会加强结构设计与施工质量，且本身能全程参与监工工作，较无安全之疑虑下，购屋者的选择标可能会由成屋转向预售屋，也就是有所谓的喜新厌旧的效果。另外，地震时高楼产品的震感强度要大于低楼，倒塌时高楼的损害规模也要严重于低楼，在这里情况下，消费者的偏好将发生变化，对低楼产品越来越喜好。
4、地产企业品牌需求将发生改变——除了过去开发商品牌外，人们将再次关注建筑商品牌和物管品牌
地震后，知名开发商和物管公司开发管理的物业都组织了抗灾小组对业主的房屋及家庭安全进行了检查，并在震中提高了对业主的关怀，这些举动赢得了市民的尊敬。另外，与房屋质量直接相关的建筑施工单位也受到关注，很多市民对知名建筑商建设的房屋更有信心。因此，地震过后，人们除了关心房屋开发商品牌外，今后必将加大对物管、建筑等相关单位的品牌关注度。
5、建筑质量要求越来越高
这些年，人们买房对房屋质量基本不再关心，原因是1998年闹出“豆腐渣”工程后，政府加强了监管、开发商和建筑商也都能保证基本质量。但此次地震发生后，人们将重新审视自己在住和将要购买的房屋质量问题，同时会提高对住房质量的要求，特别是在抗震方面。这次地震中就有很多成都市民对自己家中住房的建筑质量产生了怀疑，因此震后多天都不敢回家住，一有风吹草动又提心吊胆。一市民说，自己刚刚购买品牌开发商的住房才入住就被地震给震出多处裂缝。认为此楼抗震级度不够高，希望开发商给个说法。并希望以后修建的房屋质量抗震级度高，能让人安心的住宅室内。
6、自住需求的观望与转变——租屋需求可能会的增加
震灾后购买用于自住型购屋者因对现有成屋质量无信心，造成买盘观望，即使真正有心购屋自住者亦需花费较长的时间搜寻，暂时租房等有理想的房屋质量时才做打算，以获得较高的质量保障与优惠价差。另外，购房房屋一旦被毁，损失惨重，会加强部分人“买房不如租房”的观念。
7、板块需求结构将发生改变
汶川地震发生后，成都市区周边的彭州、都江堰、青城山等区域发生了严重的破坏性损坏。因此，这些区域房地产市场需求量产生了较大影响，特别是都江堰——青城山版块。整个城西由于更靠近震区，人们在买房时可能也会重新审视。当然，这部分转移的需求就会倾向受地震威胁较小的区域城南、城东版块。
8、本地富裕人群或投资人群需求可能外流或更加追求高抗震性能的低密度建筑。
二、消费者心里的影响
1、更加重视安全与质量
以往房地产市场信息相当缺乏，且买卖双方信息极不对称，造成市场缺乏区分建筑物质量优劣的机制，价格往往成为购屋者决定购买与否的关键，隐藏于建筑物内部的质量风险未能成为重要的房屋属性，此次地震灾后，消费者将会更重视质量，不再以价格高低做为购买与否之主要考虑，此对于促进产业之长期经营具有正面的帮助。
2、更加注意逃生设施和逃生便捷性
过去都说中国人不大注意紧急逃生通道、逃生方法，通过这次大灾之后，人们在购房时将会更加注重逃生设施，如安全避难室；而逃生通道的便捷性也会更加关注，比如楼梯的宽度、质量、采光；另外，室外拥有有开阔地带楼盘可能更受欢迎。
三、开发商
1、外地开发商进入成都的步伐可能会放缓
地震之后短期的萧条和对前景的疑虑可能会打消部分开发商进入成都，特别是进入川北二三线城市搞开发的步伐，除了义务或必须参与灾后重建的企业。不过，这对区域内的开发企业反而是一种机遇。
2、近期开发商营销计划和促销活动会发生改变。
震后市场看房、购房者很少，开发商原来的营销计划和促销活动全部打乱，直接的降价促销和各类推荐会、开盘仪式等都暂停了，都以抗震救灾作为主题，要不就停止观望。原计划近期开盘的项目也都不得不推迟，这可能会加剧第三、四季度的集中供给，又造成短期供给和竞争压力。
3、开发商的成本压力将进一步增加
地震后，购房者对建筑质量的要求越来越高，政府也可能会增加抗震设计要求，再加上地震后钢材、水泥等主要建材涨价。都会增加开发商的成本。
4、开发商资金回笼放缓，部分开发商将再次面临资金链危机
地震后，全市商品房已经停止修建，检查相关安全事项；同时，购房者也无心买房，最近销售中心的来电来访量明显下滑，很多项目的成交量为零套，连个别品牌地产项目的成交量也为零套。如此现象持续3个月以上是可能的，这对部分开发商的资金压力无疑是雪上加霜。
5、开发商项目工程进度将放缓，在建楼盘可能会延期交房。
四、政府政策
1、国家宏观调控政策实际操作或显现“温和倾向”，特别是针对灾区会实施差异化经济政策
2、政府可能会增加对成都等震区建筑抗震要求，并出台相关设计标准
3、近期政府将会加大对建成房屋和在建工程质量检查，一些房企可能因此陷入“质量门”危机。
4、四川和成都市政府或许会出台优惠政策鼓励市场走出阴影。
总之，汶川地震发生后，对四川和成都房地产市场的影响较大，房地产市场地短期难以恢复灾前水平。但也蕴藏着一些机会，特别是对于在企业品牌、产品质量和公共危机控制上有优势的企业，将是一个借势突破的好机会。

她的鹌鹑

昨天高了大半夜，把各位的建议和我自己的中和了下，思路清晰了许多。
今天董事会就最后拍板做样板房了，走出来第一步。

zam1984913

我也在江苏的某地级市项目做策划,我们的项目有15万方,也是多层\小高层\阳光排屋的综合体,位置也是离市中心有一段距离,新开发的区域以前是农田.
现在销售的部分是二期,一期前年5月份开盘到去年年底就已销售90%(一年零四个月),可现在的二期开盘到现在差不多也要半年了,可才卖了20%左右,现在每周到现场的人数都在个位数.晕
我是想告诉的兄弟的是:市场决定产品,代理公司不是万能的!!!(因为不知道你那市场的情况,但我想全国都差不多,就这点意见.见笑)

informore

最简单的办法，降价引吸人气，然后拉升出货