寂寞之鸽

商业地产项目招商为何那么难——策划顾问篇  






     一二十年前，住宅的开发模式基本都是投资者开发后自己销售，后来随着社会分工的不断细化，专门的策划代理公司出现，逐渐把开发与销售分开，专业分工，各负其责，磨合了一这么多年，确实走出了一条新的模式，万科全国拿地搞开发，由策划公司代理销售。当然也有开发商自己组建的策划公司，还是以销售自己的楼盘为主。开发与销售的分工合作，这样大家都省心好多，最后有钱大家一起赚，皆大欢喜。
    磨合的过程是痛苦的，但实践证明路子是可行的，所以，目前的住宅开发投资基本上算是有章可循了，无论开发商或者策划公司都在痛苦的审视对方和磨合中尝到了甜头。具体今后能再发展成什么更高更好的模式，那是以后的事情，相信社会在不断发展和进步，任何事物都是在变态环境中不断提升，后话暂不多说。
话说商业地产，纵观这些年来的开发热潮，一部分确实红火的让投资者尝到了比住宅更优厚的利润回报，但更多的则是大量商业面积空置，还有更多的深陷其中，几乎无法自拔，进退两难，一个投资开发者曾当面这样对我说了四个字：生不如死！
    我国房地产企业总数没确切地统计过，但是据权威人士所言，开发商业地产项目的专业开发商所占比例不足1%，国外平均水平也不过2—3%，由此可见，商业地产的门槛是很高的。那些由住宅转行甚至还带着住宅开发模式进行销售或者租售并举、售后返租等方式，即便能认识到只租不售，想长期持有物业坐收租金的做法，也都经历了无比的痛苦和挣扎。天河城大家都知道，如果不是当年政府的大力支持和支撑的话，或许也不会有今天的成功，有人称天河城的今天是用资金和人才堆出来的结果，我看其言并不为过。据业内人士透漏，天河城直到今天才刚刚收回当初的投资成本，开始算是真正的盈利开始。
    大连万达是我国公认的商业地产的领袖，但是近20年的发展历程中，到现在独创的“订单模式”也是用血和泪铺垫出来的。成功者固然备受尊敬，但更应该看到成功者身后无数血与泪浇铸的历史。
    商业地产，到底该怎么做？虽然成功的个案有之，近年来，也摸索出了许多的规律可循，但是商业地产项目的开发并不是一个简单的过程。住宅的开发是以销售实现利润为目的，而商业地产则是以经营为目标，才能实现价值最大化，所以，商业地产的操作难度远远大于住宅开发。有人认为商业地产是商业与地产的双重结合体，其实不是这么简单，商业地产涉及的层面相当的多，先要做商业规划，然后找合适的商家经营者，从主力店到次主力店到零星的小商户，业态如何规划，动线怎么样设计，建筑景观如何布局，宣传推广怎样有效，最后还有更重要的商业物业管理，也就是后期的运营管理保障。因此，不要以为搞超市、百货的人来了就有用，同样与单纯的住宅开发思维也大不一样，这里需要的是复合型的人才。全球购物中心专业能拿学士学位的只有三个学校，涉及购物中心的12个重要工作岗位，诸如策划、招商、机电管理、运营管理等都要懂的人，又有几个呢？业内普遍认为从深圳铜锣湾或茂业等出来的都是中国顶尖的购物中心实操高手，岂止与商业地产的人才要求还相差甚远啊。
    说到了这里，似乎与题目差之千里，其实不然。商业地产的难度和在中国的发展历史证明，无论你的商业地产项目其他条件多么充分和具备，单单没有人才，一切都无从谈起。
    所以，我走了一些项目，看到还有个别竟然是香港什么业界公认一流的策划顾问公司或商业物业管理公司，现在也在进行售后返租的方式操作和运作商业项目，实在有点滑稽可笑。
    前几天偶然听说有一台湾的商业专家，十年时间只在河南操盘，现在成了郑州和洛阳等好几个城市市政府招商办的高级顾问。这个我是认可的，一来商业地产项目的地域性很强，不是随便到哪里都放之四海而皆准；二来，该专家只做听从的投资者，从不做思想无法统一的商业项目。
    因此，在目前的国内，商业地产要想实现价值最大化的目标，也势必要有商业地产策划顾问公司和商业运营管理公司的介入，许多也是打着商业策划公司的招牌，其实相当大的一部分都是和原来的开发商一样，也是从住宅策划转化而来的，并不是说这些是不行的，至少商业项目的策划、招商和运营管理的思维和模式都与住宅是完全不同的。所以，商业地产的复杂性和地域性等综合因素决定，没有专业的商业地产策划顾问公司，难免还是要走弯路。
    因此，慎重选择专业的商业地产顾问公司一个商业项目成败的重要的环节。

wj810925

楼主是高手啊
但是中国只有一个大连万达
更多的是资金实力达不到只租不卖或者只卖大卖场的KFS，更多的是住宅和商铺一起，先卖住宅解决一部分资金压力，再开始商铺销售
中国目前还处于以委托经营（实际就是返租，不过政府不准提返租就变个委托经营）的阶段
本人的观点是：政府的规划、政策的支持是一个商业项目的基础，没有这个不管你有多少人才，你有多少钱都是白搭，有了这个之后才考虑开发商的实力（也根据地域的特点），接着才是人才
很多KFS连第一步都没走好，第二步就更加，至于考虑第三步那就是项目要上马了，前期基本上考虑的少
楼主很有前瞻性，但和目前商业地产的开发实际情况还离的很远
一句话：理想主义吧，表示理解

art1010

有炒作的嫌疑！

宁采臣

ding

abensky

义乌小商品城才是中国最牛的商业地产，租金一年就可以收好几亿