经济一般的一县级市，市区人口10万平米，辖区人口50万。新城区位于老城区的东面，从2003年开始，新城区的房地产开发量颇大，达到30多万平米。其中围绕在新城区的城市建筑标志周边，商业综合地产项目4个，三个已启动，一个未启动。其中A项目商业面积达到10万平米（1至3层商住一体楼），内街规划建材、副食品、百货、水果批发市场，有政府的批文，政府规定市内所有的建材装潢、百货，副食品、水果批发必须进入市场经营，并有三年的不同程度的税费优惠。临路一层门面，没有明显业态的规划，项目于2005年10月全面交付。B项目商业面积6000平米，C项目商业面积3000平米，均是步行街的形式。D项目定位为商务楼，迟迟未启动。至2005年末，销售情况如下：A项目商业销售量达到4万多，B项目达3200平米，C项目售出不到1000平米。四线城市商业运作启示录：
1、专业市场的开发体量一定要遵从当地经济规律；
政府也好，开发商也好，不能一味的建造重点、形象项目，否则后果不堪设想。A项目若是规模方面缩小一半，那么今天的建材行业已经充满了整个市场，那销售业绩就自然非常可观。
2、一切以市场为主！
A项目有政府的公告，按公告的内容是强制四大行业必须进场。百货、建材装潢、副食品、水果批发。但是除了建材行业外，副食品、水果批发还是聚集在老城区汽车站附近，执法部门去赶也好，优惠税费多也好，租金实惠也好，都不能够改变商家的决定。而百货服装业是根本不可能在新城区形成市场的。
3、商业项目一定要先有业态分布才有建筑格局。
说得容易，实际上做起来都是挺难的。特别一些对于建筑格局有要求的业态。比如超市，必须要有大开间的建筑，三层商住一体楼根本无用武之地。商业的需求最多也就是二层，一层经营，二层居住或是储藏，三层就是百分百的浪费。A项目是三层商住一体楼，一层生意，二、三层基本是没有用了，但是作为投资回报来算的话，必须要产生价值，否则分担到一层，压力太大（租金要很高）。
4、招商、销售都一定要持之以恒。
A项目在交付前已成功招商过半，但在全面开业庆典后的两个月，公司由于各方面的原因，放松招商力度，结果后面再启动，难度加大。临路一层的商业共6幢，前3幢一推出便销售一空，后3幢由于手续不完整，迟迟未推出，过半年后再推出，时机已过，目前才销售过半。古人云：一鼓作气，再而衰，三而竭。任何事情都是一样的。
5、前景虽然是假想的，但是也有其影响力。
A项目是个大市场的规划类型，内部都是商住一体楼，以专业市场的形式进行建造，所以在新城区来说，人流量相对有个依托，临路的一层商业销售行情很好。同样是围着城市的建筑物标志的四周，对面和边上的项目，以步行街的形式规划，临路一层的销售就相对不看好。内街基本未售，不像A项目，内街已经销售过半。
6、交付前卖前景、梦想，交付后卖经营。
任何商业项目，特别是地段比较好的，在是期房时有很多题材可以发挥，可以给客户创造梦想。客户对于前景的展望，下订的速度比较快。但成为现房时，经营前景非常具体了，若项目的经营前景看淡，则销售自然就差。
6、有几大业态的大市场一定要有统一经营的理念。
为了要取得统一经营的权利，开发商必须要在销售时采用返租的形式或是请一家、注册一家经营公司来做这块。不然，到时很难控制业态的分布和租金的标准。由于业主出租的心态急，往往导致低租金出租，或是业态不符合的商家也让进来，后期再规范难度非常大。只有将前几年的经营权拿到手中，才能按照原有的业态规划进行统一经营，统一招商，有选择的做旺市场。
此是一个前期开发商自己做,后又有一家代理公司做过的项目.大家可以PP.
