一山区县级市项目交房只售出40%求解

从以上项目看的出，做销售的朋友基本上不怎莫懂策划

一＼只是提供了简单的市场价格信息
二＼没有说明自己的项目是否将项目的包装做到位．
三＼前期已成交客户层之所以选择在这里购房的动机都没有搞明白．
四＼项目景观绿化以及物业管理到现在也还没有说明确．
五＼从项目户型和区域定位来看，应该是一个高尚社区，必须采用一些上档次的策划手法．
但是上述这位朋友的简述来看，显然对策划不是十分熟悉，自然销售也能超过目前现状．
建议最近从以下角度来提升销售：
１＼客户精准定位．
２＼提前引进物业管理．
３＼提升包装，彰显大盘气势－－８００户多层估计最少也得近１０万平．
４＼策划一些轰动的真实新闻，吸引城市居民眼球．
５＼定位针对一些外来投资者＼企业家＼城郊养生住宅概念....
６＼建议少采取发单方式，浩华不动产的绝招有时会不太灵，再就是引入高素质有人脉关系的销售人员．项目经理和销售经理也需要好好提高一下操盘水平了．
７＼可以采取老客户推荐新客户的方法．
８＼可以采取赠送物业管理费的方法．

更多操盘手法还需根据市场调研而灵活运用．　从以上项目感觉，操盘手法不专业，需要好好改进，以免影响开发商的大事－－事关上亿投资，如不专业，有可能会给开发商带来巨大损失．我就亲眼见过代理行业务不熟练，被开发商好一顿ＸＸ，需要警惕哦．

补充一点：可以有针对性的派单，不要漫天飞单

可以和当地日报做夹报等，有时人力派单反而进不了高档小区．
再就是定期在市区最繁华的地方－－比如商业中心进行推广宣传．

县城的口碑的传播是很快的,现在项目的户型有的大总价高,高层都为140左右,总价在65到90万太高了,让客户比较不好接受,现在都交房才40%难度还是比较大的,现在做活动先从老客户入手,举办已购客户回馈活动,并承诺老客户带新客户成交者能销售公司的奖励制度,因高层的户型大总价高,所以跟县城的银行车行等合办活动,针对他们的贵宾客户来做为项目的目标群来做活动,并在接下来的阶段做样板房,举办样板房开放活动,参观样板房能获得精美礼品一份,针对高层的总价高的问题做出优惠让步,总价高首付就高,拿出一二十套或在开发商实力允许的情况下做出首付分期或低首付甚至零首付的优惠措施,让想改善居住环境的客户及想购买大户型的客户轻松购房,并在购房后推出回馈活动,抽出几位幸运客户送装修或是出国旅游等回馈客户的活动,在客户群中造成影响.活动要安排紧筹,不要让项目有冷淡期,要在市场上造成持续性的影响,让项目在目标客户群中产生要买房我们的项目是你必看的项目,重要的是要在市场上做到别人没有的我有,别人有的我比他更好,才能树立项目在客户心中的高端形象.

个人愚见

结合我在县级市场做的几个项目，我个人认为可从以下方面开展下一步的工作：
1、深度分析产品结构。既然已经存在3500的价格这一现实，重新定价或者调整价格，对项目本身的形象都会带来冲击。那么，深层次研究产品结构本身，找到与3500相对应的诉求点，激发市场对这一诉求点的认同和接受。

2、客观研究当地消费者的文化或者说详细的消费习惯，特别是一些潜在的消费习惯，要重视群体效应。县级市场的消费者具有极强的从众心理，特别是亲属和朋友的意见对他们的购房意向具有决定性的影响。同时，据我几年在县城做项目的观察，县级消费者的活动都采取圈子式，这种现象在市里虽然也存在，但是没有县级市场那么明显和绝对。而且在同一个圈子内，一般都会存在一个精神领袖，这个精神领袖的影响力平时并不能表现出来，但是在买房等重大决策时，他们往往能左右决策者的最终决策取向。我觉得发现并利用好这些精神领袖，对这个项目是有很大的意义的。

3、促销方式不宜过多，应以简单实效为主。否则对县级楼盘形象的塑造不利。县级市场普遍存在“卖不掉的才做广告”的心理。尤为重要的是，折扣、降价的运用在县城要特别注意，并不是折扣越大越好，关键是操作的细致性上要精确把握。哪怕只优惠了一元钱，但是你必须让客户感到一种心理的满足感。否则你降价再多仍然没用，甚至会有反效果。面子因素要充分考虑到！

4、尽量找机会完善楼盘周边的配套，特别是学校，医院，健身，超市等场所，而交通倒是次要的，毕竟县城的地域不是很大，而且各种低价交通工具非常多。

5、在县城，吃是永远不变的永恒话题，结合当地的特色和饮食习惯，可由开发公司联合卫生局及县政府定期举办各种饮食节等活动，频次高点，做成一种习惯，让所有人都知道，住在这，就是住在美食节中，这样会吸引很大的一部分群体。

6、至于景观环境，其实在县城不是特别在意，他们离乡村很近，随时可接触更生态化的环境，想靠小区的部分景观来吸引是不现实的。但是可以强调都市生活感受的主题，这是一个很大的噱头。

时间关系，简单说点，总结起来就是，县级市场是一个独特的市场，不能用市里操作的经验来做县城项目，必须要有研究、学习的心态来对待县城项目，特别是在现在的房产大环境下。

一家之言，不对之处，希望各位高手评批指正。谢谢！

客户群定位有没有找准？宣传资料方面有没有突出独特的卖点
带动老客户资源，做一些活动带动成交

对于价格个人看法有点不同，如果是南方县级市，3500均价并不算过分，如果项目在北方，我也不清楚，只能保留意见。
既然在售项目只有五六个,销售情况均不是很理想，那就是整个市场环境的问题了，说明该城市属于慢销市场，慢销市场的形成有很多内在的因素，可能是消费力问题，可能是消费习惯问题，比如当地准客户倾向于外地置业，或者依然习惯于自建房，对商品房在意识上并非完全接受。
在销售策略上，我觉得对于地段应加以炒作，临溪和国道在景观和交通上都有优势，如果开发商有足够实力能引导政府在市政规划上向该片区倾斜最好。
多和政府合作做些活动，小城对于政府意见的接纳度还是比较高的。
因为是现房阶段，户型设计是没法更改了，不过景观可以做好一点，甚至可以做得比当初承诺的好点，多花点小钱做个口碑制造个话题。
交房了就要尽量引导业主入住，否则空置问题也会影响后续的销售。

51楼
从以上项目看的出，做销售的朋友基本上不怎莫懂策划
这点说到点上去了！！！
做为销售经理也应该有全盘的营销思维。

我认为可以从以下几个方面来着手：
一。本项目卖点的重新包装定位。从户型上，阔绰三房，四房，居住有实力，有气派。从环境上，贴近自然，空气质量好。从交通上，出行便利。
二。竞争对手的销售分析。既然大家都卖不好，那就不是一家的问题，看看其他人是什么问题。结合自身，做一些合理化的调整。
三。本项目销售策略的更新，包括老带新，举办回馈业主活动。充分发掘项目现有的潜力。
四。本项目成交客户群体分析。结合当地实际，看是否是当地类似客户群体已经被挖掘完毕了，如果没有，就要做一些针对性的推广活动了。
五。加大推广的力度，并做好推广效果的分析和反馈。以此来开拓新的客户群体，并吸引类似成交客户群体的关注。
六。能否开发一些团购的客户群体。
七。既然，多层已经是稀缺，可否借助当地主力媒体或其它渠道，做好客户教育工作，客户没有专业眼光，客户是需要教育和培养的。

呵呵  你资金压力大不大?   可户群是不是存在观望态度??
关于你项目的问题各位策友都已经说了 也有很详尽的解决办法
如果你资金压力大的话  可以考虑零首付入住的方式  
目的：回收70%或者80%得资金  
三年无忧购房计划
打消观望态度   拉升值概念

1、总结分析现在热销售单位,然后有必要的话调整一次价格，在调整的同时还可考虑拉高价格来个变相打折大优惠。
2、分析成交客户群，顺着这个思路挖掘。
3、启动项目的老带新，