珠三角某镇6万平方米纯商业操盘思路交流

一、项目基本状况：

1.项目所在镇共16万人口，本地居民6万，外来人口10多万。全镇共有各类企业1000家，工业产值达20亿元，主要为制衣、纺织、五金、电子、化工等多种行业。该镇近年房地产行业发展迅速，城建项目、城建面积居全县之首，从2003年至2006年连续4年分别占全县总建筑面积的40%～50%不等。据统计，2007年该镇建筑总面积已达到80万平方米，在建的房地产项目就有六个，单元有2000多个，  

2.本项目处于相对偏郊的地区；项目2公里半径范围内人口不足2万人。临近一纺织服装工业园区。距离最近的高速公路出口仅4分钟车程，交通路网顺畅，周边可开发用地较多，是未来镇政府主要发展方向。

3.项目经济技术指标
项目占地面积5万平方米，总建筑面积6万平方米。
开发商初步规划农贸市场18000平方米，2层；
步行商业街16000平方米，2层；
购物中心26500平方米，占地8000平方米，局部4层，地下停车场；
停车位380个（地下210个，地面170个）

二、项目分析
# 项目所在区位的成熟度较低，目前发展大型商业有一定难度；
# 受地理位置、消费力水平以及周边商业氛围因素的影响，要扩大本项目商业经营的商圈范围有一定难度；
# 从目前情况看来，本项目周边环境还需要很大程度的改善

结论：项目的业态规划和主题特色是突破关键
a.  中国目前还没有进入驾驶汽车去郊外购物的习惯，大多数的消费者还是靠做公交车去市中心购物。
b.  该镇不是大型旅游消费城市,光靠零售无法保证支撑起大型商业体的消费客流.
c.  除非是有特色的娱乐休闲项目或依托城市产业资源的专业市场,把商圈辐射半径扩大几倍.
d.  有效提升消费人流是保证项目持续发展、经营旺场的根本保证。
e.  只有项目经营旺场，获得稳定租金回报收益，方能满足开发商、投资商、投资业主、进驻商家的利益需求，并创造社会效益。

现在想请教各位大虾的是，大家来讨论一下这样一个项目的商业定位和商业业态分布应该怎么操作能有效扩大商圈，解决消费人流问题。

看了兄台的项目介绍，简单明了，直击要害，看来是商业的个中高手：

首先看看原来KFS的意见：

1、18000平的农贸市场。估计是政府规划，拿地时候的要求之一吧，从目前情况来看，应该分期建设。至少分三期，让农贸市场的规模，和周边居住人群相匹配。考虑到本项目体量很大，得做项目的整体形象，那农贸市场最好别沾批发业务。

2、步行街。这个需要兄台去严重反对。各种商业业态中，步行街对人流要求是最大的，不说本区域现在还不成熟，就是成熟了，在离主商圈较远的地方做步行街，风险也是很大的。

3、购物中心。至少现在是没法做的，至少放到3期去，理由同2。

第一感觉，本项目定位的立足点，应该是找消费者。即假设我们商业定位运营了以后，谁会是我们的消费者，他们会不会来消费！

如果把核心消费者，锁定为周边居住者，那本项目无解，或者说，先阶段无解。


如果把核心消费者，锁定为本镇居民：
     那根据本项目的位置，能够吸引本镇居民来消费的业态，只有餐饮，娱乐。
     要达到此类定位，至少需要引进一家品牌KTV，2-3家品牌餐饮。
     同时，KFS得有在3-5内持有物业的心理准备，同时，娱乐餐饮，并不足以填满本项目。

     也可以做专业市场，如建材，但是如果没政府的搬迁支持，很难成功。


如果普通的镇，那本项目可能的定位，基本就没太多的想法了，但本镇的纺织园，似乎可以做做文章。当然，不一定可行，说不定当地已经有了这种市场。

打造纺织、制衣批发交易区，经营前期，以外地的批发客为核心客户。成熟后，可以以本地客户（买便宜的）为重要客户。

但怀疑的是，工业圆区，很可能已经有了这种配套。且在操作过程中，需要借政府很大的力！

综上来看，本项目，可能得走专业市场的道路，可能出路会宽广一点。但在实际操作中，会有很多且很大的具体困难。

如果本项目的KFS不具有很强的实力和良好的政府关系，建议将地皮转手，或者大大缩小商业体量。否则很可能断掉资金链，指望本项目能很快得到销售回报，难度很大！

与各路高手共同探讨，共同进步

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-5-28  21:59 编辑 ]

顶上去

楼上的很有见地！在一个小镇上组这么大体量的商业项目不知道是出于政府原因还是市场原因，我觉得可以换一种思路，不做工业项目，做农业项目，打造农业产业园，以农业产品的再加工为核心，带动其它农业产业的发展！但是做这样的 项目最主要的是政府支持力度和招商力度，可能不单单是镇政府的问题，得看区域规划中的地位！
  仅仅是个思路，见笑了 ！

楼上两位都是高手，小弟在此献丑几句
我觉得这个项目主要的问题是周边成熟低，人口密度太小。当然从发展的角度讲，这里也充满着商机。但就眼下的状况而言，要根本解决人流的问题存在很大的困难，单靠商业的规划和业态组合来解决这个问题我个人认为不太现实。虽然好的商业规划和业态组合能利用自身的辐射半径和吸引力聚集人气，但该镇的人口 可能也无法支撑这些商家们的生存。
所以，我认为这个项目的开发可以分为二步走，第一步：以2楼兄台所说的，先走专业市场道路，利用镇上的优势资源，打造具有区域或者全国辐射能力的服装成品、原材料、配件以及加工等综合性的市场。当然这样用地性质会改变、成本会减少。但却可以改善周围的商业环境，创造更多的商业机会；第二步：加大该项目周围土地的获取量。如果上述市场有生存的机会和赢利点，那么可以着手对它周围土地的打造。比如先发展住宅，待人口数量达到一定的数量就可以做一些商场等。

[ 本帖最后由 arbiguer 于 2008-5-31  10:18 编辑 ]

感觉KFS的思路有点问题:
一: 农贸市场18000平米太大,在不足2万人的地方做这么大的市场体量太大,而且2层平均单层9000,这样的市场按我操作过的农贸市场经验来说,不太合理.
只有这样的定位比较合理:
1楼4000平米的农贸市场,5000平米的小商品市场;
2楼9000平米的生活超市,但是这样的定位会和将来的购物中心有抵触,将来对主力店有影响.
建议:农贸市场体量不要太大,建议不要超过4000做纯农贸,然后把层面加高,2层做小商品4000平米,3层休闲娱乐或者大型餐厅3000多,4\5层做经济型酒店各3000多.这样就避免了后面购物中心的主力店的冲突.
至于后面的购物街和中心要整合规划,做专业市场要比较合理点,因为目前的人气很可能要等上5年以上才可以做MALL型商业,因为前面农贸已经达到了商业的饱和.
或者另一种思路:做后面的商业中心后购物街为重点,把商业的业态合理规划到此上面,把农贸市走专业道路,搞蔬菜批发市场,和副食品市场,这样业态不冲突,开发上比较合理.
上面2种思路要结合项目的实际情况来决定.

[ 本帖最后由 gutang 于 2008-6-1  14:34 编辑 ]

阅读本章节前，我们首先假设一些条件：

1、开发目的：销售为主。
2、土地成本：“头炮”项目，土地成本低（政府给予其他住宅用地补偿，不在讨论之内）
3、周边人口导入完全至少需要5年时间。（开发完成3年，交房完全入住2年）

在原有业态上进行优化
1、菜场——摊位销售为主。
蔬菜水果物流批发基地—辐射距离为全镇以及周边乡镇菜场，批发为主。

2、步行街——总价20万以内（关于总价控制，楼主请参考统计年鉴居民存款情况）
可在步行街位置B级位置（商业ABC理论），由KFS自付盈亏开设“农家乐”（穿山甲、鹤、蛇）等大型餐饮作为主力店，推广宣传。

3、购物中心——公寓or公寓
政府于06年5月，明令禁止销售“产权式商铺”，建议化整为零，转换产品类型，以服务式公寓的乃至酒店式公寓等进行推广销售。

其他建议因条件不足，变量较多，沟通后，再做结论。

项目占地面积5万平方米，总建筑面积6万平方米。
开发商初步规划农贸市场18000平方米，2层；建议零售兼批发一体，摊位进行销售。（曾经运营过，效果很好）
步行商业街16000平方米，2层；建议二层打出住人，一层商业，单体整栋销售（很符合城镇销售模式）
购物中心26500平方米，占地8000平方米，局部4层，地下停车场；建议业态综合匹配，引领农贸市场和步行商业街。

2008-6-8 11:09  9^#   两会一致通过

阿男回来,赞一个

高手啊,好难的项目,从长计议了。