昆明北市区某项目周边住宅调查分析(节选)

四、项目周遍住宅市场调查
1、世纪俊园
项目基本情况
  
整体规划布局
一期由5栋9个单元电梯高层建筑围合成，其中A、B、C栋为32层5单元，D、E 栋为15层4单元；每单元均单独设置两部高速电梯；一、二层裙楼为独立购物商场；三层为架空平台，配置娱乐运动设施；四层以上全为住宅，住宅一层设三个入户大堂，电梯可以直达花园平台和地下车库；小区入口人车分流。
销售情况分析
        客户群体定位为中低收入者，所以按照面积可以分为28—40、50—60、70---90、100—134、178等几个梯度，户型定位比例依此为5%/20%/54%/20%/3%，如果不考虑数量关系，目前最好销售的是100—134，其次是50—60，而70---90并不象市场定位时预期的情况好。并且100—134的功能比较齐全，并且与70---90的总价差距不是太大，所以，消费者情愿多花一点款项，一次到位；或者，经济情况不是很好，就考虑购买50—60，满足目前的居住需要。目前到现场和售楼部看房的客户比较多，当然，层次也相对复杂，销售人员的销讲素质比较好,配备了约10名。

销售情况补充:目前公开发售的栋号为ACDE四栋(销控表明示), B栋尚未正式发售,面积接近的住房,户型设计相同。
栋号及方位        户    型        面积（平方）        数量（套）        销控评估        备      注
A
西北朝向


住宅
29层
2个
单元        三室两厅两卫        105        29        售完        部分住房面向北京路延长线较为嘈杂的方位,销售总体不及朝向内部花园的户型。所剩余绝大多数为楼层比较高，由此总价相对高的住房
        两室两厅两卫        75.32        58        售出1/3       
        两室两厅两卫        83.93        29        售出1/3       
        两室两厅两卫        84．60        58        售出1/3       
        两室两厅两卫        82        29        售出1/3       
        两室两厅两卫        89．15        29        售出1/4       
        两室两厅两卫        83．93        29        售出1/3       
        两室两厅两卫        85．44        29        售出1/3       
        两室两厅一卫        74．69        14        售出1/3       
        两室两厅两卫        81．97        29        售出1/3       
        两室两厅两卫        91．48        29        售出1/3       
        两室两厅一卫        83．48        29        售出1/3       
        两室两厅一卫        80．67        15        售出1/3       
        一室一厅一卫        85．47        14        售出1/3       
        两室两厅一卫        88．94        15        售出1/3       
        一室两厅一卫        57．66        58        售出4/5       
B 南北朝向
住29层
1单元        三室两厅两卫        134．29        58        保留发售        朝向和位置较好
        三室两厅两卫        125．20        58        保留发售       
        一室一厅一卫        50．35        58        保留发售       
C南北朝向
住宅29层
2单元        三室两厅两卫        119        58        保留发售        朝向和位置较好
        其余348套为中小户型，现在尚未完全公开平面图和模型.       
D南北朝向，住
宅13层2单元        一室一厅一卫        44．17        48        售出1/2        朝向和位置较好
        两室两厅一卫        78．69        48        售出1/3       
        两室两厅一卫        63．31        48        售出1/2       
        一室一厅一卫        48．55        48        售出1/2       
E  南北朝向
住宅
13层
2单元        三室两厅两卫        115.55        26        售出2/3       
        三室两厅两卫        118.76        13        售出2/3       
        三室两厅两卫        123.44        52        售出1/4       
        三室两厅两卫        178        13        售出1/2       
        一室一厅一卫        60左右        39        售出1/2       
销售策略分析：先加大力度推广方位差的A、E栋，再推广其他方位好的住房；在附近主要街道和市区人流集中的地方大量做硬广告；主要宣传该公司的品牌和楼盘的内部景观、配套，外部的社会配套。

2、中产*风尚中心
项目基本情况
整体规划
整个小区分两期开发，现开发的是第一期（共700套左右），  二期将于今年年底发售（共300套左右）。户型面积：40平米一室两厅一卫——250平米四室两厅两卫，一期由1栋（27层）、2栋（27层）、8栋（15层）、9栋（15层）、5栋（12层）、6栋（12层）7栋（12层）组成；二期由11栋（15层）、3栋（12层）、4栋（12层）组成。
销售情况分析
目前推广销售的为1、2、5、6、7、9、10栋,据称,2栋的全部被团购.该项目面积在100平方左右,130平方左右,格局为3室2厅1卫和3室2厅2卫相对好销售.最近,每天到现场看房的人不多,只有3—4个销售人员,素质、熟练程度和服务态度都不好。施工处于地基开挖阶段，广告投入比较大，卖点主要为部分户型的结构、内部的景观、外部社会配套。由于世纪俊园的开盘，对于该项目的冲击比较大，并且项目本身在定位上有一定的偏差，部分户型（比如：9栋全部为60平方左右，1室2厅1卫）设计相当不合理，功能缺失，而总价与实用功能不成比例，所以销售困难。
型号        户     型        面积（平方）        栋   号        数量（套）        销控评估        备    注
A1        4室2厅2卫        158.41        1、2        78        售出1/6       
A2        3室2厅1卫        92.32        1、2        104        售出1/6       
A3        3室2厅1卫        90.80        1、2        104        售出1/5       
A4        4室2厅2卫        165.39        1、2        26        售出1/6       
B10        3室2厅2卫        139.18        3、5、6        110        售出1/2       
C1        3室2厅2卫        119.14        3、4、6、7        44        售完       
C2        2室2厅1卫        66.72        3、6        33        售出1/2       
C3        2室2厅1卫        75.84        3、6、7        44        售出1/4       
C4        3室2厅2卫        165.73        10        22        售出1/4       
C5        2室2厅1卫        71.80        6        9        售出1/2       
DI        1室2厅1卫        60.2        9        56        售出1/10       
G        3室2厅1卫        92.9        7        66        售出1/2       

3、蓝色经典
   项目地址:  穿金路152号
   开 发 商:  云南兴宏基房地产开发有限公司
   均    价： 3100元/平方
栋号        型号        户     型        面积（平方）        数量（套）        销控评估        备      注
A
共17层        A1        5室3厅2卫        169.63        8        售出3/4       
        A2        3室2厅1卫        108．31        16        售出15/16        6楼剩一套
        A3        1室1厅1卫        40        16        完       
        A4        4室2厅2卫        130.89        16        售出2/3        6—7楼，10—11楼剩余
        A5        3室2厅1卫        111.91        16        售出15/16        13楼剩一套
        A6        4室2厅2卫        134.54        16        售出2/3        6—7楼，10—11楼剩余
B
共16层        B1        2室3厅1卫        95.32        25        售出1/3        户型分隔不实用
        B2        3室2厅1卫        111.35        20        完       
评述：该楼盘的地段、区位、周边配套、建筑外观整体优良，但由于部分户型（ B1）内部空间分配不合理，使这类户型滞销。尽管已经是现房，同时暴露的设计问题更多，价格一降再降（现在最高为3240元/平方），已经比地段相对差的中产风尚中心住宅均价3300元/平方还低，项目一直无法实现整体优化。
据说在项目后面的地块为第二期，准备两年以后开发。

5、碧城晶都
  
型号        户     型        面积（平方）        楼   层        数量（套）        销控评估        备     注
A1        3室2厅2卫        116．14        2--6        36        未售       
B1        3室2厅1卫        111．39        2--6        6        未售       
A2跃        4室2厅3卫        170．48        顶楼部分        6        未售        1个卧室在顶楼

6、赢城洋楼
型号        户     型        面积（平方）        栋   号        数量（套）        销控评估        备    注
C2        3室2厅2卫        121．29        A座、C座        32        剩2套        在 A座四楼
        3室2厅2卫        121．68        A座、C座        20        售完       
B1        3室2厅2卫        132．93        B座        32        在4、5、6、7有剩余
        3室2厅2卫        133．17        B座        20        售完       
B2        3室2厅2卫        134．52        B座        32        在4、5、6、7有剩余
        3室2厅2卫        134．90        B座        20        售完       
A        4室2厅2卫        145．58        B座        8        售完       
        4室2厅2卫        145．97        B座        5        售完       
C1        3室2厅2卫                B座        26        售完       
C3        3室2厅2卫                B座        13        售完       
虽然已经是现房，但还没有实现完全销售，总共剩余27套，其中面积为130平方的居多，楼层高的已经售完，楼层低（4、5、6、7）的剩余约25套，一方面是路边的噪音大，另一方面，130平方的开发总量比例本身也比较大，占50%；121平方的两套由于采光差，很难销售，其他位置的已经销售完。总体来说，户型的设计过于老式。

7、凯悦时代---香舍
     项目基本情况
开发商：云南劲华房地产开发有限公司
项目地址：白云路28号
均   价：    3260元/平方   一层独立商铺均价格：12000元/平方
总套数：390套住房（改造二层之前）
车位数目：195个、
第一次从事房地产行业，原来在项目所处的白云路街区从事饮食行业，房地产运作经验极为欠缺。土地是从法院竞买获取，总金额为640万元，现在还有460万元没有支付，所以与土地利益有关的人员经常来闹事。地基施工时，由于管理人员指挥不当，造成地基沉降事件，媒体报道过。换过监理公司和销售公司，总体说来，该公司运作该项目并不成功。
型号        户     型        面积（平方）        楼层        数量（套）        销控评估        备     注
B1        3室2厅2卫        131．44        4--18        15        售完       
        3室2厅2卫        135．55        19--26        8        0       
B2        3室2厅2卫        119．51        4--18        15        售完       
        3室2厅2卫        123．71        19--26        8        0       
C1        2室2厅1卫        80．45        4--17        14               
        2室2厅1卫        84．06        18--26        9               
C2        2室2厅1卫        92．50        4--17        14               
        2室2厅1卫        96．56        18--26        9               
A        5室2厅2卫        163．94        4--17        14        售完       
        5室2厅2卫        168．14        18--26        9        售完       
C1跃        3室2厅2卫        152．56                        售完       
C2跃        3室2厅2卫        186．70                        售完       

10、印象首日封
  地址：穿金路741号（世博园旁边）
  发展商：昆明理工大房地产开发有限公司
开发商：昆明道吉房地产开发有限公司
用地面积：57179平方
总建筑面积：110000平方（住宅100000平方，商业6900平方）
容积率：2.0
绿化率：48%
建筑密度：29%
总户数：786户
住宅均价：3000元/平方
     所开发的住房有一半销售给昆明理工大学的教师，其他的对外进行销售，将在明年初开盘。100平方以下的户型为两房两厅，103平方的为三房两厅，128平方的为四房两厅的跃层建筑（一 楼为两房一厅，二楼为两房一厅，图纸没有在楼书上面公布）。面积最大的平层为143平方。

总结：
市场的实际情况证明，并非小户型就一定走俏（如中产），也并非户型太过于超前领先（如小城故事）的就能得到青睐，如果户型大，虽然功能比较齐全，但能够承受总价位的毕竟少数（如晴朗银安，不得不重新修改户型，把大量200平方以上的跃层修改成100多平方的3室2厅2卫户型，才实现了良好的销售业绩。
   所以，户型为3室2厅2卫、功能齐全、布局合理、空间浪费少、采光好、区内环境好的人性化住宅产品，并且总价低于45万，这类商品房能迎合市场。那就必须在控制总面积的前提下，提高住房的实际效用。如果内部功能划分不当，就会出现诸如蓝色经典、中产、小城故事的部分垃圾户型。从顾客真实需求的细节、所具备的条件来推敲，来打磨产品。并通过一定的营销推广渠道、推广模式在竞争激烈、资讯爆炸的都市显现出特点，与同地段、同类型的产品区别开来，让目标客户消除认识障碍，识别准确产品的诉求点，实现项目成功的良好开端。

不错,好东西是一定要顶的!!

顶!

用心了的…

是好东西！谢谢！