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（二）“土地使用权剩余年限”
在商品住房买卖中，买受人通过购房取得的权利包括两个部分：房屋本身的所有权和该房屋
占用土地一定年限的使用权。房屋所有权的权利主体，包括公民、法人或者其他社会组织。
“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的房
屋，不仅仅是公民的房屋，还包括非国家的法人或者其他社会组织的房屋。“居住用地”并
非仅仅涉及“商品房”。在居住用地上还有非“商品房”的住房，譬如，公民购买的非“商
品房”的住房、公民自建的住房、公民受赠或者继承的住房，等等。除居住用房外，工业、
教育、科技、文化、卫生、体育、商业、旅游、娱乐、综合或者其他房屋，只要有土地使用
权期限的，也可能属于土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由
国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记的对象。
对于居住用地，国家和开发商签订的土地使用权出让合同约定了70年的使用年限，而开发商
和买受人的商品住房购销合同通常并未涉及剩余的使用年限。买受人对“土地使用权剩余年
限”往往不是很在意。这个70年的期限是从开发商取得这块土地的开发权之日起算的，并非
是由买受人买得这套商品住房之日起算的，如果开发商修建这个房屋的时间较长，那么，买
受人对这套商品住房拥有所有权的期限就越短。如果房屋几经转手的时间越长，那么，土地
使用权剩余年限就越短。
对于“无偿无限期”的土地使用权，不会有土地使用权剩余年限。同为城市私有住房的所有
权人，“无偿无限期”的土地使用者，没有“地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取
得”的后顾之忧。
（三）“分立确权”和“合并收缴”
1982年以前，城市居民私有住房及其占用土地可以是合法的私有财产。1982年12月4日，中
华人民共和国第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》第10条规
定，城市的土地属于国家所有。《中华人民共和国宪法》第13条规定，国家保护公民的合法
收入、储蓄、房屋和其他合法财产所有权。自此，原城市私有土地的所有权人，变成了国有
土地使用权人。1982年城市私有土地收归国有的时候，土地与房屋是明确地“分立确权”
的：城市土地归国家所有，而城市房屋还可以归公民、法人或者其他组织所有。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地
产管理法》一方面再次将城市土地与房屋明确地分割开来的，城市土地为国家所有，而房屋
还可以是公民、法人或者其他组织所有。另一方面规定，土地使用权期满，国家可以无偿地
将土地连同房屋连同其他附着物“合并收缴”。值得注意的是，此后不少关于房地产的法律
政策，都特别强调了房屋与房屋占用土地的不可分割性。“70年”后可能发生的“房地合并
收缴”，比1982年只收缴城市私有土地所有权好像更彻底。
在房地产转让中，买受人购买的商品房，除了“单家独户”的“别墅式”房屋外，都是异产
毗连的“公寓楼”房屋。异产毗连房屋的承重结构、公用部位和为若干产权户所共有的附属
设施，都是若干产权户的共有产权。真正属于买受人“自己独有”的，仅仅是房屋的承重结
构、公用部位和为若干产权户所共有的附属设施所支撑起来的空间、非承重的套内隔墙以及
非共有的附属设施等等。买受人“自己花钱”买得的房屋，并不一定“完全属于自己”！
土地使用权年限届满，土地使用者可以申请继续使用该土地，但必须经批准重新签订土地使
用权出让合同，重新支付土地使用权出让金，办理登记手续。否则，土地使用者即丧失该土
地使用权，地上建筑和其他附着物所有权也随土地使用权的终止而由国家无偿取得。
根据国家这一规定，在我国某些行政区，事实上不可能购买“永久的”“完全产权的”房
屋，“购买房屋”实际上是“一次付清几十年房租”的“房屋租赁”。譬如，买受人高价购
买的商品住房，从购买之日起，不到“70年”，该房屋及其其他附着物将可能被国家无偿收
缴。被“无偿收缴”后，买受人购买的商品住房还能剩下什么？这与租赁期满，承租人一定
得返还租赁房屋多么相似。当然，购买其他有土地使用权年限的房屋也大概如此。
（四）呼唤法律、政策的公正、公平
土地使用权出让合同的标的是土地使用权，非包括房屋在内的地上物；地上物所有权应当永
远属于该地上物的所有权人。土地使用权人在土地使用权出让年限届满前，因为怕“地上建
筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，可能不愿意对土地继续投资，可能不愿意对地
上建筑物、其他附着物进行维护，可能会损害土地和地上物的价值，可能会破坏房地产市场
经济秩序。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，“无偿收回划拨
土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当
补偿。”既然无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，都可以由市、县
人民政府根据实际情况给予适当补偿，为什么土地使用权期满，收回出让土地使用权时，包
括城市私有住房在内的地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得？
建设部《城市房地产转让管理规定》第12条规定，以划拨方式取得土地使用权转让后仍用于
居住的私有住房，按照国务院住房制度改革有关规定出售以划拨方式取得土地使用权的公有
住房，转让房地产时，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。据此
规定，我们可以看出，一方面，转让“以划拨方式取得土地使用权”的“划拨地住房”和
“房改售住房”，可以不办理土地使用权出让手续，意味着此类住房将“永远”不受土地使
用权年限的制约，不受土地使用权年限的制约就不受《中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》第40条规定的“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他
附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登
记”制约；另一方面，“以出让方式取得土地使用权”的“出让地住房”，却要受《中华人
民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定制约。法律对于同为我国公
民的“以出让方式取得土地使用权”的“出让地住房”所有权人，是不是公正、公平呢？
我认为，我国法律、政策当然应当继续维护“无偿无限期”城市私有住房土地使用者的利
益，法律、政策当然也应当体现对“有偿有限期”城市私有住房土地使用者的公正、公平！
（五）本文作者的三点建议
第一，建议《中华人民共和国物权法》规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和
转让暂行条例》第40条及其他法律政策关于土地使用权期满，地上建筑物、其他附着物所有
权由国家无偿取得的规定，不适用于我国公民一定套数限额内或者一定建筑面积限额内的用
于自己居住的城市私有住房。
第二，建议《中华人民共和国物权法》规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条
第2款及其他法律政策关于土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续
期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回的规定，不适用
于我国公民一定套数限额内或者一定建筑面积限额内的用于自己居住的私有住房。或者，将
该条该款及其他法律政策中的相关规定修改为，对于我国公民一定套数限额内或者一定建筑
面积限额内的用于自己居住的城市私有住房，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土
地使用者申请续期未获批准的，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据征
购时点的市场价格征购（市、县人民政府支付的市场价格，应当保证被征购私有住房的所有
权人，能用该市场价格重新购买大体相同的房屋）；未申请续期的，对其地上建筑物、其他
附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿后征收；土地使用权由国家无偿收
回。
第三，建议《中华人民共和国物权法》规定，我国公民购、建用于自己居住的私有住房时，
取得一定套数限额内或者一定建筑面积限额内“出让地住房”的，该“出让地住房”的土地
使用权年限中止。被中止的土地使用权年限，自“划拨地住房”和“房改售住房”计算土地
使用权年限之日起起算。换言之，我国公民购、建一定套数限额内或者一定建筑面积限额
内，用于自己居住的“出让地住房”的土地使用权年限，应与“划拨地住房”和“房改售住
房”土地使用年限相同。
