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老年住宅供应紧缺 业内探讨如何降低开发成本

零点最新调查显示，老年住宅目前供应紧缺；业内建议可利用社区服务资源降低开发成本
日前，零点公司公布了该公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行随机访问后的研究报告，报告表明，目前老年住宅市场需求加大，但市场供应却较为紧缺。包括北京在内的各大城市住宅开发皆以中青年消费群体为主，针对老年消费者开发的项目可谓凤毛麟角。
  
  ■市场呼唤高品质老年公寓
  业内人士普遍认为，老年人单独居住的形式不适合中国国情，老年人大多习惯和子女生活在一起，不过这一现象正在改变。零点调查提供的分析显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。
  锋华兴业房地产经纪公司总经理鲁应红表示，目前北京市场上仅有的几家老年住宅项目销售状况良好，如东方太阳城尽管比周边项目售价高，但依然受到追捧。
  ■老年住宅也适合中青年购买
  零点调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%. 21世纪不动产市场部经理高学忠指出，目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。这也表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。
  鲁应红指出，老年住宅开发虽被很多业内人士视为冷门，认为其使用寿命较短，但实际上，老年住宅需求非常强劲。鲁应红还表示，老年住宅有一大优势，就是普通住宅不一定适合老年人，但老年住宅却适合中青年购买，可以作为年轻人的第二居所，同时还可用于养老。就北京市场而言，由于北京中高收入退休人员相对其他城市更多，所以老年住宅市场相对也更大些。
  ■开发销售模式还可以更灵活
  目前老年住宅项目多以公寓为主要物业形态，高学忠表示，老年公寓不同于一般房地产项目，它不仅要求住宅本身要满足老年人需求，同时还要增设相应的老年人服务配套项目，要在设施规划设计、安装方面结合老年人特点。如老年人室内、室外活动中心、老年人保健中心等。有专家称，老年公寓的总体造价要比普通住宅项目高出近一倍。
  而老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立也直接影响到老年公寓的经营成效。
  零点公司分析人士刘韬表示，老年公寓运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则。
  所谓“二路出击”原则，就是指目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源共享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
  刘韬表示，老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂。老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
  ■运作模式
  围绕“一低二高”谋求利益最大化
  一低为“低容积率”；二高为“高比例公建设施及高水平社区服务”
  老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。
  为老年人提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。这样一方面减少了老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可增加社区收入，维持其正常经营，为老年人提供更优质的养老环境。
  高学忠表示，他比较倾向于普通消费者为方便老人选择亲情社区，因为这些社区相对配套更符合老年人需求，同时还可满足老年人与子女共同生活的需求，目前这类项目还比较少，以后市场会扩大。
相关关键词： 产权式酒店  老年社区  老年公寓  东方太阳城  鲁应红

大雪无痕

老龄化是中国面临的一个客观事实，而老龄市场也将日渐成为社会中的主要市场之一，但是作为国内的一个新兴市场，市场机遇与这个市场面对的特殊障碍同时存在，抓住市场的过程其实质就是合理地解决问题的过程，因此，我觉得我们可以从老龄化的现实存在的种种问题和急需解决的问题开始切入这个课题。

zhaojian81

从市场角度出发，需求是第一位的。如何创造这种需求是关键之处。对于项目的选址是重中之重。

蓝鲸

想法很好，想在已经有房产公司着手这个！

ticcy

是吗？那些老人肯定也收入不菲吧。

wangshouq

应该会比较困难，老年高档生活区在中国还有一定局限性

qconline

个人认为老年别墅在国内是不可行的，从收入水平，适龄人总数，消费群体的需求上看都不适应老年别墅

陈皮

引用:

Originally posted by qconline at  2005-7-25 11:28:
个人认为老年别墅在国内是不可行的，从收入水平，适龄人总数，消费群体的需求上看都不适应老年别墅

个人比较同意。原因有以下2点：

1.中国的城市化进程促使年轻人大部分流入大中型城市。这样的趋势使得这部分年轻人在结婚和生育的年龄上有所拖后。同理，这也使得中国目前的城市人口结构主要处于一个橄榄形状，即老人和小孩的比重较小，中青年所占比例较大。

2.二三线城市的人口老龄化速度较快，但国内目前的老龄人口中，存在消费观念没有放开的特点。他们还没有完全接受高收入、高消费的观念，特别是经历过三年自然灾害和文革等，他们更愿意储蓄，而不愿透支消费。

绿蓑衣

老年市场是一个比较大的突破口