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明年将是最痛苦的一年

    商业地产要强化政府、专家的论证，而不能完全交给社会，交给市场。目前的现状是商业地产的主管部门权力减弱，而完全以开发商为主导。政府应该强化引导功能，通过听证会的形式、专家集体论证的形式去规范和约束商业地产，这也是当前必须要去做的事。商业地产只能在科学规划和论证的基础上才能在市场中发展。

    此前的宏观调控对ＭＡＬＬ的限制是成功的，现在已经不是大量的开发商都可以进入商业地产的开发了。下一步的工作重点不在于再出台什么类似二次转让的限制政策，而应该是加强商业地产管理。政府需要强制性地出台一些政策，如每个商业地产必须保证有３０％的物业是持有、不能出售和转让的。同时，约定商业地产销售，发布《商铺销售合同》的范本，将其与商品房销售区别开来。此外，还要对商业地产开发的资质、经验进行强制性的限制。

    我个人认为明年将是商业地产最痛苦的一年，商业地产本是一个很有潜力的东西，但大家一哄而上把它做复杂了，在中国商业地产发展的初级阶段，该交的学费还是要交，投资者不摔跟头也无法真正觉醒。

    不能限制商业地产的转让，商业地产与住宅的根本不同就在于其的流通性很强。如果不允许商业地产流通，只会使商业地产“死”在那。我个人认为，可能的限制措施就是再增加５％左右的营业税，这对于商业地产的交易来说，是很大的打击，会使投资者资金压力增大，这必然就会影响到银行的按揭，导致一系列连锁反应。

    只有等到商业地产基金成立后，才可以去限制二次转让，目前仍然只能靠转让来变现。但商业地产的最终是不鼓励转让的，不能是为了卖而卖，而应该是为持有而持有，以获取长期丰厚的回报。

    商业地产需要实现开发商、投资者、租赁者和管理公司四者之间的利益平衡才算是真正的成功。如果在继续的宏观调控中，出台一些“一刀切”的政策来打压商业地产，就会导致投资者还不了按揭、出现半拉子工程，以及项目经营不好等“病症”。目前，商业地产真正危险的地方是二、三级城市，而非北京、上海这样的一级城市。因为二、三级城市开发更容易，投资门槛更低，也更容易过剩。

                                                       摘自：北京通商商业地产服务机构总经理   吴总经理  时评