如此项目，如何下手

福建三线城市的项目，当地经济条件不错，有很多矿产，购买力强，但市场上项目多，加上政策影响，消费者普遍观望，甚至有消费者认为房价会下降。准现房，商住两用，底下3层为商业，共14000㎡，沿街店面面积50—110，进深长，呈细条状，未做招商，要出租也要出售，价格未定，现在项目已经落架了。
住宅有400套左右，一房到三房，面积36—140，已经去化230套左右，剩余户型都很平均，去年9月份开盘，至今都没做活动，广告也没怎么做，初了开盘有做报纸外，现在就剩围墙和售楼部顶上看板。
请求大家，这个项目要如何操作，是重新定位包装，还是活动促进？有没有什么好的想法？商业部分要如何操作，既要租也要卖。
不甚感激……

1、住宅部分既然销售了一大半，应该说前期的定位是成功的，现阶段更多的应该是延续和深化前期的定位，根据工程进度的情况梳理当下能赢得客户认同的价值点，比如现房；当然根据项目的具体情况可以再线下以SP活动，老带新促销来利用通路进行利益的传递，减小推广成本；
2、商业首先需要重新定位，有效的与住宅部分进行区隔，发现属于项目的利益点；其次商业需要的就是热闹的氛围，在现场包装，道路指引上面可以考虑重点；

没看出为啥要重新包装。

呵呵。前期销售不是不错嘛？为啥要推倒重做。

大家还有什么好的意见和建议啊
继续顶上啊，感谢大家

商业既要租又要卖，不知道是否带租约卖？还是有部分商业是出租部分商业是出售？商业的推广方式我就不讲了，2楼的已经说得比较清楚。这里我谈一下商业的推出时间和定价目标。商业出租的时间应该尽快启动，商业出售开盘的推出时间一定要安排在入伙的高峰期，这个时候人气是最旺的，商家的信心也是最足的。另外在价格上一定是要争取开盘即售罄的目标（至少也要90%），商业不同住宅，在热销期过后的推广难度将相当的大，这也要求在开盘之前做好充分的储客工作！

[ 本帖最后由 淘米 于 2008-6-6  16:51 编辑 ]

住宅销售：在先期定位较成功的情况下，现在已经出售230套，做一些老带新的政策活动。开发一下渠道建立。有利于后期快销。

1)商铺如可以,还是主力以租为主,因为所有效益最高的商场,都是以出租为主,并且只做专业,只容许特殊行业,例如:专做石材展厅,零售.茶叶批发.零售,做成一个成行成市,租金自然水涨船高,如顺德乐从,云浮的石材,佛山的陶瓷,而最重要有专业的管理团队和促销的活动,开始时发展商资金回笼会慢,但后期就会是一个长期稳定的收入.

2)住宅因应商铺的推出,自然有一批商家会购房以配合他们营商,方便出入,另外以老带新,一些促销优惠,先推景观差一点的房子,但价格有吸引力,配合现场气氛,将价格慢慢推.高.