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一、        市调说明
（一）        前提说明
此次市调是按专业市场调查方式进行，为了快速准确调查，我们采取适当缩小范围的方法，会与普查式的调查，数据结果上有出入，但更符合市调的目的性。
1、        市场专员较多集中在金山，更符合房产地域性的特点，同时各调查人员也更靠近目标消费群。
2、        部分调查对象是在金山项目售楼处拦截客户，他们正是潜在的目标客户群，因此结果更能准确反映有意愿在金山购房群体的想法。
3、        商铺调查中，我们充分考虑了商铺者这部分群体的投资意愿，因而设定了入铺调查形式。
（二）        市调核心数据及结论说明
地段的优越性
1、        查数据表明：目标客户群在金山置业首选（约40%）是沿南江滨大道，项目地段的优势性无可争议。

金山住宅购买区域选择
区域        沿闽江大道        沿金山大道        会展中心附近        沿乌龙江        无所谓        　
合计        27        23        13        2        6        71
比例        38.03%        32.39%        18.31%        2.82%        8.45%        100.00%

2、        在调查对象中，环境因素是排在第一位的，70%群体注重环境，这表明，选择金山的客户最普遍看重的是环境，而本项目，恰恰处于他们心目中最佳环境所在地——江景、南江滨沿线，这是对地段认同的另一注解；同时配套也以50%的认同率排在环境因素的第四位，强化项目的地段优势（文体中心、榕城广场）。
3、        以此形成鲜明对比的是福州地区一向注重南北的朝向，认同率达不到10%，排在倒数第三，为项目的灵活规划提供市场基础。
                                 


整体调查群体购房影响因素
金山购房影响因素        　        　        　        　        　        　        　        　        　        　
区域        价格        户型        交通        周边配套        朝向        环境        地段        风水        社区配套        　
合计        36        24        33        31        7        46        3        6        24       
比例        50.70%        33.80%        46.48%        43.66%        9.86%        64.79%        4.23%        8.45%        33.80%       

闽江大道首选群体购房影响因素
金山购房影响因素        　        　        　        　        　        　        　        　        　
区域        价格        户型        交通        周边配套        朝向        环境        地段        风水        社区配套
金山        14        10        7        14        13        20        1        2        13
比例        50.00%        35.71%        25.00%        50.00%        46.43%        71.43%        3.57%        7.14%        46.43%

（三）        价格问题说明
前提说明：一般市场调查，消费者有降低目标价格的倾向——至少降低一个档次，其次，他们对价格的预期在被调查时是静态的，因此，价格调查的数据与其实际购买支付时价格会相差200-500元/㎡ 。
1、        项目所处地段消费群体承受力高于金山其它地区，表明大众认知区域是金山的高档区、中心区。
（1）        总体上2800元/㎡以上接受率为15.5%。
（2）        有意选择闽江大道的客户对2800元/㎡以上的价格承受力意愿达60.7%。

               整体价格接受度
单位价格        　        　        　        　        　        　        　        　
区域        2000元以下        2000~2400        2400~2800        2800~3200        3200~3600        3600~4000        4000以上        　
合计        10        29        20        7        3        1        0        70
比例        14.08%        40.85%        28.17%        9.86%        4.23%        1.41%        0.00%       

闽江大道首选人群对价格的接受度
单位价格        　        　        　        　        　        　        　        　
区域        2000元以下        2000~2400        2400~2800        2800~3200        3200~3600        3600~4000        4000以上        　
金山        1        2        8        13        3        1        0       
比例        3.57%        7.14%        28.57%        46.43%        10.71%        3.57%        0.00%        100.00%


2、        对总价方面的承受力也如此。
总体购买意愿在120㎡以上的占45%，目标客户群在120㎡以上的占50%，面积比值的变化也说明了总价承受力

闽江大道首选意向调查人群总价接受程度
总价        　        　        　        　        　        　        　
区域        20万以下        20~30万        30~40万        40~50万        50~60万        60万以上        　
金山        1        8        10        7        2        0       
比例        3.57%        28.57%        35.71%        25.00%        7.14%        0.00%        100.00%
整体调查人群总价接受程度
总价        　        　        　        　        　        　        　
区域        20万以下        20~30万        30~40万        40~50万        50~60万        60万以上        　
合计        7        37        21        4        1        0        70
比例        9.86%        52.11%        29.58%        5.63%        1.41%        0.00%        98.59%


3、        考虑前提所证明的偏差修正，能够符合项目利润需求的群体量最大量为10.7%，作为金山最高档的公寓社区，这个比例尚属满意，但要确保项目的营销完全成功，则必须进一步提升项目的消费心理价值。
（四）        面积问题
调查结果：
1、        面积需求集中于90-120㎡和120-150㎡两个分段，其中
2、        目标客户群体（意愿在闽江大道购房者）有更大面积需求，120㎡以上的需求率达50%，
3、        房型则以3房为主，尤其是目标客户群3房以上的需求率为77%。

整体调查群体对住宅面积需求
区域        90㎡以下        90~120㎡        120~150㎡        150~200㎡        200㎡以上        　
合计        6        32        24        9        0        71
比例        8.45%        45.07%        33.80%        12.68%        0.00%        100.00%

整体调查群体对住宅户型需求
户型需求        　        　        　        　        　        　        　
区域        一房        两房        三房        四房及以上        楼中楼        别墅        　
合计        1        9        40        7        8        6        71
比例        1.41%        12.68%        56.34%        9.86%        11.27%        8.45%        100.00%

闽江大道首选意向消费群体对住宅面积需求
区域        90㎡以下        90~120㎡        120~150㎡        150~200㎡        200㎡以上        　
合计        4        10        12        2        0        28
比例        14.29%        35.71%        42.86%        7.14%        0.00%       

闽江大道首选意向消费群体对住宅户型需求
户型需求        　        　        　        　        　        　        　
区域        一房        两房        三房        四房及以上        楼中楼        别墅        　
金山        1        5        12        5        3        1       
比例        3.57%        17.86%        42.86%        17.86%        10.71%        3.57%       

（五）        建筑形式
1、绝大多数受调查者普遍选择现代式的风格（约占65%）。
2、相当一部分人群（约16%）对建筑风格不是很在意。
3、相对古典式（5.32%）而言，欧式风格（13.83%）有更多的拥趸。

建筑形式
区域        欧式        古典式        现代式        无所谓        　
比例        13.83%        5.32%        64.89%        15.96%        100.00%

结论：项目的开发上，就市场需求而言，符合选择金山购房者中高层的需求，产品应以现代式的大户型为主，强调江景和社区内部环境，均价定在3500-3600元/㎡是能够确保实现的，但若进一步提升价格，则需要非常用心的提升产品品质，并注重推广包装，扩大目标群体范围，提升项目附加值。



二、        关于项目规划建议
（一）        围合式社区
1、        沿南江滨大道方向及南向规划路建25-30层的板式建筑结构，约建4.5-4.7万㎡，最大程度满足目标群的江景需求，大排式结构会使项目雄伟、峻拔，以“势”取市。
2、        地块西北方向建幼儿园，西线沿途及西南部沿规划路安排18层板式建筑（约2.3-2.5万㎡）。
3、        中心区域及以圆弧式的方式设计3－4幢二梯三户的18层复式建筑（约1.8-2.3万㎡）置建筑于花园景观之上，圆弧的方式可以满足单体分户均好性，同时整体中心较景观更易统一化，而不是被楼分割成破群感。
（二）        商业布局建议
1、        建围合式的街道铺开，进深约12㎡，基本上单层可以解决总面积，该方法是部分商铺短期价值偏低（西线部分），但总体价值随金山的进一步加热有很大上升空间，关键是贵方对现金的需求重要还是总体利润重要。
2、        集中式商业布局。
取消西线商业布局，集中于东线及南线，选择一层商铺，二层商场的方案，有利于提升项目整体价值（金山尚无大型零售商入住），但存在二层难售，且租金低廉综合症。若贵公司做好长期经营的打算，则不失为一良策。

黯月随风

就这些么？少点了吧？