【北京楼市正在形成阶段性供大于求局面】
北京楼市许久没有出现的阶段性供大于求局面正在形成。
市场并未如人们期待的那样出现红5月，反而在4月份和5月份连续两个月新增商品住宅供应量大幅超过商品住宅销售量。
市场何时真正回暖正变得越来越不可期。采访的多位开发商坦言已经接受了观望严重的局面，新项目低开，在售项目适当促销，提高产品的附加值应对市场颓势正在成为越来越多开发商的共识，而上一次这样的共识还是约10年前的1999年。
北京连续两月出现供大于求
据亚豪机构统计数据显示，5月全市期房品住宅日均签约216套，环比4月日均165套上升了31%，但是同比去年5月日均308套签约量仍下降了35%。虽然环比4月，期房、现房成交量均有一定幅度的回升，但仍未达到去年同期水平，楼市需求略有松动，市场仅初现回暖迹象。5月北京共有44个项目入市，整体开盘均价为15628元/平米，环比4月涨幅为1%，价格仍在高位运行。
根据21世纪不动产等机构的研究，4月北京新建商品住宅(期房、现房)签约面积74.8万平米，与3月份相比签约套数减少1692套，减少了21.9%，而同期供应面积为99.5万平米，商品住宅供应量超出需求量24.7万平米，这是今年以来首次出现供大于求的现象，而上年同期需求量大于供应量26.6万平米。5月份，总供应面积87万平米，销售面积96万平米，供需差距仍有9万平米，楼市继续呈供不应求的态势。
至少，阶段性的市场供大于求局面已经形成。
亚豪地产机构副总经理王英男认为，从供给层面看，自2001年开始房地产投资的高速增长在今年无法改变，特别是前三年很多公司加速了土地储备，导致供应量大大的增加。市场供应很难因为需求的突然变化而“急刹车”，供求关系变化，使得楼市连续两个月出现了供大于求。
阳光100置业集团总裁易小迪也认为，需求还停留在2006年的水平，可是房价可能已涨到了2009年、2010年的水平上，所以大家停止了购买。这就带来了房地产刚性的供给碰到需求增长放缓的矛盾，近10年来的供不应求开始走向供大于求，而且这种情况在很多城市可能会出现。
实际上，近两年来京城的成交总量在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。这也是为什么今年1～5月新获销售证的楼盘数量比去年同期甚至略有增加，但从很多项目消化速度并不理想。
北京楼市何时回暖
不过，大多数人并不认为北京供大于求的局面会长期持续，他们认为楼市调整可能延续到三季度末。
“目前宏观调控已见显著成效，大量投资炒房客被排挤出市场。在短暂的休克疗法之后，市场中真正具有刚性需求的客户会重新唤起消费热情。预计奥运会后，楼市将呈现一种良性发展的趋势。”王英男说。
北京易居房地产研究所副所长牟增彬也认为，此轮调整期有可能延续到第三季度末，此前，供需同时减少，市场相对冷清。易小迪则认为，可能要到明年市场才会恢复到正常的供求关系上去。
正是过去几年北京强硬的需求给了市场信心。根据伟业顾问测算，北京房地产市场每年最保守需求为3000万平方米，大概20万套到30万套之间，但近年每年的供应仅为10万到15万套之间，从长远来看，供需矛盾并未解决，目前只是阶段性的观望。
房价总体滞涨，成交量下降，是楼市观望的主要标志，21世纪不动产高级分析师孟奇说，“目前北京市场整体还是良性的，有可能到第四季度，买卖双方的心理预期达成共识，市场博弈就会有结果，不排除个案楼盘作出调整，但是整体房价下跌不太可能。”
开发商的应对之策
如果楼市最快在三季度末回暖，那么资金紧张的开发商如何应对以后的观望？
王英男说，市场成为买方市场后，如何实现产品和营销的创新，增加产品的附加价值很重要。现在开发商普遍采用了提升产品品质、提炼项目卖点两大方式来应对市场变化。
不少新推盘的开发商已经主动调整，纷纷选择项目低开面市。位于姚家园路银谷•美泉将在6月7日开盘，均价13700元/平米，远低于周边项目17000元以上的均价。该项目在5月末认购火爆。
在采访中也发现，大部分项目还有持续的打折促销计划，但不少开发商都表示未来大规模降价可能性不大，而是会在提升产品附加值等方面应对市场竞争。
“房地产大势不会有所谓的拐点，但是房价涨幅也不会那么凶猛，差异化竞争会越来越激烈。”北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司副总张民说。
易小迪也坦言，连续三年的供不应求让很多公司在销售过程中并没有做太多努力。但是现在的市场实质上回到了2000年以前供大于求的时候。那时开发商都不断地通过创新、促销来获得生存空间。阳光100应对市场的方式是靠合理的性价比产品来开拓市场，但会避免价格整体的上升或者是下降，而是进行客户群细分，产品区分，价格区分。
“在市场冷淡的时候，竞争的就是产品。大部分项目会选择维持价格不过快上涨，提供更精细化的产品，比如提升园林配置、改善外立面等。”北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。
沿海地产集团副总裁陈昕也表示，去年北京美利山项目的大幅低开，就是因为沿海当时就已经认识到北京调整的必然。2008年已经是买方市场，沿海必须靠提升产品价值，在园林、配套设施上增加投入来应对买方市场。
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【北京6月54项目入市】
6月北京房地产市场依然呈现集中井喷态势，开发商依然期望用大放量来扭转市场的冷淡局面。据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计，6月份将有54个商品房项目开盘，与5月份持平。其中纯新盘项目19个，占开盘总数的35%，其余为老项目后期。在预计开盘项目中，普通住宅项目占48%；公寓项目占比有所增加，占31%，尤其在纯新盘项目中，新增公寓占据58%。
统计显示，6月份，预计开盘的公寓总数为17个；在纯新盘项目中，新增公寓项目总数达11个，占比过半，且多为大户型高档住宅项目。就公布的均价来看，四环内公寓项目的平均价格在每平方米1.7万元以上。
业内认为，在城区土地日益稀缺的背景下，高档住宅项目的开发比重增多，是房地产商提高“附加值”的一种选择。出于营销策略的考虑，以及这些大户型公寓未来所具有的升值空间，预计6月份四环公寓项目开盘均价会继续走高，这将拉升北京商品住宅的整体均价。
从开盘区域来看，城八区有39个项目，占6月份北京商品房总体供应量的7成左右。其中朝阳区共有21个项目开盘；远郊区供应较少，共有15个；在预计开盘的纯新项目中，19个新增项目中有14个位于城八区。
市场人士分析，2005年以及2006年上半年北京市土地出让中，城八区土地出让块数占据了土地出让总数的近5成，尤其在2005年上半年出让的19块土地中，14块土地位于城八区。根据建筑周期1年半至2年计算，2007年6月，这些区域的项目开始形成市场供应。
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【北京地铁10号线沿线二手房房价两头热中间冷】
10号沿线二手房两头热中间冷
劲松、万柳楼市量价齐升中段周边楼市需求下降三成专家：涨幅已高投资者慎选沿线二手房
地铁10号线一期即将开通，近日从中大恒基、筑家地产等中介公司了解到，沿线二手房市场连续两年价量齐涨之后，如今却是两头热中间冷。
据了解，10号线一期共有22站，西北起巴沟站，东南至劲松站。万柳距离第二站苏州街最近，位于其西侧。
有关数据显示，10号线周围的万柳、安贞、国展、劲松等二手房热点区域在10号线开建的2年时间里，平均房价上涨近50%，成交量也上涨明显。
但是5月，除10号线东南和西北两端的劲松和万柳区域量价齐升以外，其他沿线辐射区域房价却明显下跌。
劲松、万柳楼市量价齐升
中大恒基数据显示，目前，劲松、万柳二手房单价以及成交量环比4月分别上涨6.1%、4.5%，以及12%、16%。
劲松、万柳两地在5月二手房价普跌的大环境下依然呈现强劲的上涨势头，不仅依托了10号线即将开通的利好，同时也是因为其房屋类型的特殊性。
10号线北端新盘极其匮乏，所以高端置业需求纷纷转在万柳这一次新房大规模集中区域；而劲松距离CBD比较近，仅十分钟车程，且环境优美，成为5月二手房价格上涨最高的区域之一。
中段周边需求下降三成
据了解到，安贞、国展、三元桥等地成交价比4月下跌平均三个百分点，而从成交量来看几乎与上月持平，但需求却下降三成。
筑家地产市场部分析，连续两年的价格上涨使东三环、北三环的10号线沿线房价平均价格高达13200元/平方米，已经超过了很多消费者的心理价位。加上很多投资者已经选择在地铁开通前房价最高时出售获利，这样使房源供应增加，价格就必然出现回落。
另外，区域内房源供应以80年代左右的老公房为主，受地震影响其需求也急剧减少，即使有新社区，大部分也是一两栋楼，从而降低了社区质量。
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