（继续）
二、
追求高利润的宿命论——“将高价进行到底！”
但凡对商业地产有所了解的人都知道，商业地产的成功不同于住宅。住宅开发的成功标志就是销售成功。商业地产，特别是集中式商业的成功标志既不是销售成功，也不是招商成功，而是最终的运营成功。而要想实现运营成功，其要求是非常高的，要有好的定位、好的规划设计、好的招商团队、好的商业运营管理公司……唯独不那么重要的反而是对于销售的要求。
开发房地产项目，对于开发商而言，谁都希望能够实现利益的最大化。但对利益最大化的解释，住宅项目和商业项目有着本质的不同。对于住宅项目而言，要尽可能实现高单价、高销售率，从而保证开发商的利益最大化；但就商业地产而言，所谓的利益最大化，必须是消费者、经营者、投资者和开发商这四种群体之间利益和关系的最大平衡！而这种平衡绝对不是高单价和高销售率所能够解决的。相反，高单价将完全打破这种平衡，使商业的未来发展面临困境。
简单的解释一下这种平衡关系：一个成功的商业地产项目，其所面对的四类群体——消费者、经营者、投资者和开发商都在其中得到了自己所需要。即首先有消费者愿意来这里消费——之后经营者有利润可赚——之后投资者有租金可收——开发商可稳妥地得到商铺销售的回报。可以说商业地产是一种从消费者——经营者——投资者——开发商逆向思维的过程。在这个过程中，只要前两个环节中有一个环节出现问题，或者说有一种群体的利益没有得到满足，就足以打破了这一平衡，商业项目的利益最大化就不可能实现。
因此，SOHO尚都的操作从某种意义上来看，而更像是在卖一个投资产品而非商业地产项目。之所以这么说，是因为SOHO尚都在出售时考虑的只有开发公司一方的利益。为了使开发公司的利益得以最大限度地满足，不仅获得了自己的那份利润，更以高售价将本属于投资者、经营商家的那部分利润也毫不客气地占有了去。而对于投资者的投资回报到底如何保证，商家的利润空间如何得以实现，可以说在项目的整个运作过程中考虑得非常地少。只是通过高超的营销手段，不断强化李嘉诚先生的“地段论”，强调着商铺的升值空间，使一批批投资者趋之若骛。
再分析一下商铺价值提升，这主要表现在两方面：一方面是土地价值的提升带来的商铺增值；另一方面是商业价值的提升带来的商铺增值。对于临街商铺而言，无论是土地价值的提升还是商业价值的提升都会带动其升值，贬值的可能性极小，这也是众多投资者偏好街铺的原因。而对于集中式商业中的小面积产权内铺而言，由于其无法脱离商场的整体运作而独立存活，它的价值是否提升与土地价值的提升关系并不大，其价值高低完全取决于商场运营的好坏。一但商场倒闭，商业价值的骤然降低，土地价值也将荡然无存，手中商铺的产权证形同一张废纸。这也正是目前全国各省市包括北京在内的一大批产权式商铺的投资者，面对倒闭的商场欲哭无泪、欲诉无门的原因。
在说说这些投资客吧，在SOHO尚都“地段论”以及“租金对比论”的强大推广攻势下，对商铺投资给他们所带来的回报有着极高的预期值。孰不知“租金对比论”实际是在拿如国贸这样的持有型的、成熟的、具有很高商业运营管理水准的、在国际国内享有极高知名度的商铺租金与一个散售的、尚未开业的、不懂得商业运营公司的、无商业认知度的新项目再进行对比。
一直认为潘总此番做法是典型的“杀猪式”，虽然潘总也一直在谈培育期的问题。但其前期商铺的高价售出，已使商业的培育或者成为一纸空谈，或者悄然转嫁到了投资者的头上。所谓“放水”方能“养鱼”，这个“水”谁来放却成了问题。
商铺的高售价已经将投资者陷入了两难的境地：如果将租金降低，则高昂的售价将使这些投资客每月所收的租金根本不够银行按揭，更不要说合理的投资回报如何保证；如果不降低租金，则商业的培育很难实现，商家会因为难以承受高额的租金而纷纷撤场，从而导致空置，而商铺空置更使投资客的回报化为泡影。更何况一个商场如果长时间保持高空置率，其后果将是什么。然而潘总以一句“我们不是业主，无权减免租金”便将自己的责任推得一干二净。虽然迫于形势拿出六百万来进行商业推广促销，但终究是治表不治本，解决不了最根本的问题。
再说说商家吧。由于小业主们不愿意也不敢降低租金，高额的租金一方面阻止了一部分意向进驻的商户的脚步，导致了招商率不足，空置率过高；另一方面又给已经进驻了的经营商家在市场培育的初期，承受着难以承受的高租金成本，一旦商家的经营长时间面临入不敷出的困境，等待他们的只有忍痛撤场。
