skyworker8080

即使是“淡出鸟来”的季节，刚性需求总是会存在的，就是看开发商如何满足“刚性”人群的要求：没钱装修，ok，送装修款（变相降价）；房子太大，首付太高，补首期补月供或“大改小”；缺交通工具，弄几辆穿梭巴士顶着。。。。。。

“坐销”改“行销”是不错的，但是我们的开发商真的改变了“卖方时代”的观念了吗？本人以为，现在依然是“不平等”时代，看看我们的“格式合同”，有多少是能改动的？要改？对不起，“大爷不卖给你了”。依次类推，很多很多。“淡季”“旺季”都是相对的，如果真的做到“以人为本”。6－8月份依然会有不错的销量。

只可惜，拿支票的不是我们

yandanping

个人认为面对淡季一方面针对客户进细化,寻找合适的应对策略,尽量保证客户的成交率.另一方面是面对目前的市场可以多做形象推广.这样只要市场一回暧,客户就会想起深入人心的项目

ycl790914

做着说话不腰痛，我们这里也是这种情况，天天没人来访，我们的房价是全市的最低价，开发商在广告投入这块有点拮据，都不知道怎么做下去了

qyj8888

坐销时代即将过去，行销时代即将来临。售楼也是业务员，上门推销的日子肯定也是有的。

谁先摸索出一套行销模式，未来的竞争力将更强。

个人设想，行销的着眼点从两个方面考虑：

一是圈层属性。如定位高端的楼盘，可从高尔夫俱乐部、企业家协会、汽车俱乐部、银联白金卡用户、银联金卡用户、移动VIP用户、联通VIP用户、邮政商函高端客户来找准目标获取客户资料，进行广告商函投放、电话拜访和上门拜访。

二是出入场所。如定位高端的楼盘，可从大酒楼、机场、星级酒店、西餐厅、商务写字楼、美容院、瑜珈房、咖啡厅、温泉SPA馆、高尔夫球场、网球场等场所进行广告资料投放、现场SP活动、展销活动和即时沟通获取客户资料。

由于楼市长期为国民经济支柱产业，为国家经济所宠，其营销手法相对普通商品是比较粗放和简单的，在市场不好的情况下，有助于促进房地产营销方式的丰富，房地产销售的创新花样将会层出不穷，这是作为房地产营销行业人员需要积极思索的。

leaf

看看谢了

振振

本人在三线市场做项目，针对项目再7、8月的销售情况还比较理想，自我总结有以下几点：
1、产品方面：
   做好产品才是最好的技巧，只有好的产品才能从竞争项目中脱颖而出，达到良好的市场口碑传播效应，这也是最好的宣传方式。
2、信誉度
  拥有了良好的美誉度后，项目一定要做好信誉度，针对客户的每一项承诺都要兑现，如：交房时间、装修材料的使用和对客户的奖励承诺要及时兑现等。
3、推广策略：
   只在开盘时做报纸广告和媒体广告，为项目的露脸造势就行，起到告知的作用。
   主要是行销工作的开展，设计专门针对这一时期的宣传资料。让业务员亲自上门发行，让每位接到宣传资料时进行详细的讲解，并告知客户，到售楼处看房有小礼品赠送，从而提升销售中心的人气效应。
4、销售政策：
   购房客户大礼品赠送，上门客户小礼品赠送。
   客代客政策的实施，最好以现金方式进行刺激，并且可实行以介绍客户多少设立不同的现金奖励
   小型团购的组织，一5个一组给予小额的优惠政策吸引。
   发展重点大客户效应，让有一定影响里的领导人带动周围人群的购买，并给与该客户现金奖励
5、销售执行
  增强团队的配合能力和个人战斗力，特别要做到做周边项目的详细了解

sixboy

6楼观点是站不住脚的，
1、从人口红利上看，60－70年是中国的生育高峰，目前基本40－50岁之间，正是需求旺盛的阶层，这种购买欲望仍然还可持续10－20年，这是从宏观上来讲。
2、为什么出现观望呢？
个人觉得是主体经济不好，今年虽然GDP预计在10%，但全年的CPI是多少呢？生活的成本增加，也导致购买力的下降，而中国目前一直在打击热钱，所以经济仍然会稍为下调。08年的形势不容乐观。
3、追涨心理消失，理性看待每个楼盘，就像万科统计出来对销售的贡献率因素可以看出：一个楼盘的价格和地段非常重要。接下来，人们所要购买的是那些比较稳重的股，像城市的中心地啊、城区未来规划方向、年轻人则在产品的选择上更倾向于新潮、科技，节能。所以开发商通过这次低潮之后，产品的品质，异质性也可能产生巨大变化。如果能在这几方面给予客户信心，相信你的楼盘依然可以卖得动，为什么？看看万科，人家不是还在卖房子，为什么，品质。
4、你说上海的房价超过纽约，所以上海就是虚高是一个很可笑的观点。看看汉城，日本东京？哪一个不是上海的3－4倍？为什么？因为亚洲的国情，同样是人多地少，山地多平原少，又是经济集聚地，长江出海口，联接北中国海域与南中国海域，是亚洲的金融中心（可能是香港，我记不太清）你在中国去找第二个上海出来我看看？而纽约在美国的经济总量只是占了很小的一部分。这完全不可比。
另外一个，收入房价据说统计方法有误，个人没有深入研究。不好发表观点

水晶心

我不赞同15#的说法，任何事情都有两面性。我认为是积极应对还是消极等待的问题。坐以待毙，不如起而行动！淡季有淡季的促销方法。当售楼部门可罗雀的时候，可以登门拜访客户吗！！

zhanpenghui

上面老兄说的很对！

脚踏黑土地

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