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房策秘笈2010
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混在地产这十年,我的职业生涯

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1#
发表于 2008-6-22 23:45 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
在房策天下注册有一段时间了,每次打开页面,进入不同的版块,在一行行文字背后,似乎看到一个个同业的兄弟姐妹们努力的身影。早就想写点什么东西了,不是老气横秋地提前回忆,也不算是貌似前辈的对后进告诫,只是想把自己经历过的留个记录,失败的经历,大家引以为鉴,成功的,大家一起乐乐,仅此而已。
曾经是个写作快手,但这礼拜在长时间不写报告后替朋友帮忙写了个东西,结果出来的文字自己都看不下去了,脑子不用要生锈啊,宁可累趴下,也别闲成傻子着,兄弟们切记啊!
不知道论坛的奖励制度是什么,我就一段段写,一段段回复,如果有特别规定,请管理员提醒。先谢谢了。
马上要12点了,估计在线的朋友很少了,在下就边写边等欧洲杯吧。
想不出什么好的开头,就按照流水账的方向走吧。

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绿荫如云 + 1 + 1 开头就让人惦记

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发表于 2009-9-8 23:35 | 只看该作者

感谢房策,感谢楼主!

一路看下来,对楼主无比的尊敬和崇拜,房策真的好温暖,让人感动。


本人今年刚毕业的大专生,学的是建筑设计专业,本来女孩子学这个家人就有点担心,可是叔叔是做这个的,爷爷嘱咐我学这个有前途,家里有关系好办事(主流思想可以理解)。自己高考本来考的差也很没自信,对自己以后的路也不知道如何规划,就听从长辈安排,在一所名不所经传的大学度过了三年蹉跎的时光。为什么蹉跎,是因为说是学建筑专业,可是两年的专业课知识只学到了建筑的皮毛和简单的做图,而本人性格比较好动,活泼,对制图,画图真的是觉得很枯燥。毕业雪上加霜地遇到金融危机,托叔叔的福,到他所在的公司上班,每天屁股钉在椅子上面对着电脑画啊,画啊~~一个月下来,我脸黄了两个色度。 当时心里十分挣扎,迷茫,觉得每天就这样工作的话,我会早死10年,我恨啊,看到CAD的界面一度有想吐的感觉。
其实我的工作给叔叔也带来了一定的压力,他也只是个二级注册师,让我留下工作也真的很为难他,况且又正在经济危机的当口。所以,我主动离开。离开,我也松了口气。可是,转眼就又陷入迷茫,这个迷茫在于我真的不知道自己该做什么,能做什么,那时候对自己是极度没有自信~~漫无目的在网上搜寻跟建筑有关的职位,因为学的建筑,轻易放弃又觉得对不起3年的学习,而且对建筑也有很深的感情。选择置业顾问,是考虑到自己的性格,本来女孩子就比较喜欢让别人认可自己,从外表到能力,在大学期间,也参加了各种文艺活动,觉得生活就应该有色彩,人生要精彩。而售房,跟建筑也真的是有那么些联系
现在应聘到一所代理公司,培训后才对房地产有了进一步的了解。目前正在做项目一期的合同签订工作。怎么说呢,在学校学习的建筑知识真的很必要,和同期去的同事比有很大的优势,可是在市场调查,银行和法规方面却老抽筋。迈入房地产后,我才发现,这个地方真的是适合我的,但是涉及的范围也很广,但是我喜欢,我愿意去学习,探索。我真的很庆幸,一毕业就找到自己喜欢的职业。尤其是来到房策后,看到各位大虾的经历,真的是大大地鼓舞了我,信心增强百倍,找到了方向。能来到这个论坛,我觉得好开心也好感动。这里成长了许多人,也有许多人再成长着,而我,一个娇小并不弱小的女子,也将跨入了雄伟的地产大地上!
第一次发这么长的帖子,语言无法诠释我此时的心情,只有沉淀下来,慢慢成长,从基础的销售做起,庆幸的是,我遇到了特别牛又特别好的经理,还有谁比我幸运呢?

希望房策上的朋友都工作顺利,早日实现自己的理想。
谢谢6P6P大侠的美帖,谢谢房策网的大虾,还有辛苦的斑竹。

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大雪无痕 + 3 + 3 精彩的分享,迟到的祝福

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 楼主| 发表于 2008-7-6 09:46 | 只看该作者
在工程部的学习经历,给我的职业生涯烙下了鲜明印记,具体表现如下:
1、酷爱进工地,做哪个项目都得一天去一次工地,不去就难受;
2、喜欢钻研图纸,从设计图到工程进度大本,看着享受无比;
3、条件反射般地喜欢和设计单位探讨方案变更、优化的可能性,只有和设计方进行这样一次次地碰撞,你才明白,最终定案的很多貌似不合理的东西,是多方因素的妥协,是多方面思路的汇总,也是与现状最吻合的最佳方案;当你洋洋得意派头十足地指摘设计方的毛病的时候,你可能不知道,你想做的调整和改变,他们在最初的时候就已经设想无数遍了;只有经过这样一个否定之否定,对项目的理解才算是透彻全面;不仅仅要知其然,知其所以然,更要知其之所以不然。呵呵,好绕嘴的话。
4、从最基础的资料延伸出对项目的深入了解。举例来说,对于一个营销人员甚至是无论哪个部门的从业人员来说都应该知道,
项目合法销售的前提是五证,那么,是哪五证呢?
如果顺利背诵出来了,先小小恭喜下,不过没完,
请回答:五证的发证机关分别是哪里?
还是回答出来了?那我继续小小鼓励下,但依然没完:五证的取得次序是什么?
问道这个程度,已经要倒下无数英雄了,即使是工程部的好汉,也不能保证全答上来。可问题还是没结束;
为什么是这样的取证次序呢?
一个简单的五证问题延伸拓展出的相关知识点就已经这么一大串了,其他的更是可想而知了。
当你把取证次序掌握好了,稍微深入思考一下,一个地产项目的报批流程的知识链条就已经不知不觉中被你掌握了。当初,我是这样学习的,大家互相借鉴吧。

之所以没在这里具体写出答案,是因为各地的情形是不一致的,因地而异,在这里,主要是想说明一种学习掌握专业知识的方法,个人觉得还比较有效吧。

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绿荫如云 + 2 + 2 肯钻研阿

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 楼主| 发表于 2008-6-27 17:49 | 只看该作者
台派的风光是有相对港派更合理更科学之处的,这也就是为什么到现在大陆各地还活跃着许多台湾籍的操盘手的原因。只不过战斗的地点逐步转移:由京深沪穗发达城市逐步转移到二级、三级城市,或者由一线城市的主力大盘逐步到小盘、郊区盘。据我了解,到目前为止,台派的操盘思路或者操盘手在华东一带还是比较受欢迎的,也还有着比较稳定的发展。在北京的声势是大不如前了,基本圈里人不怎么认同了,记得7、8年前,伟业的林洁为了企业长久发展快速壮大,重金延请了以柯佳延为首的大批台干,折腾了两年吧,集体清场了。
在将近十年里,台派营销为大陆培养了无数地产人,他们独到的风格手法,把大陆市场由盲目开发盲目卖直接提升进入了产品营销时代,功不可没。
还是比喻下吧,台派地产人对大陆地产人的帮助,犹如霍顿对中国足球的帮助。不可不提,不可过头提。
阿弥陀佛,善哉善哉,带领我入门的师傅们啊,请原谅我的冒昧,阿门!
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发表于 2009-4-8 15:08 | 只看该作者
6P:
作为同行,首先表达一下敬仰。
作为地产业6年的从业者,其次叫你一声哥,没别的意思,还是尊敬。

十年,很多东西也能做到笑看风云淡了。喜欢你这篇文章,主要是喜欢里面看客观的心态,不知道那些在这一行少年得志的年轻人看到了没有。

我也是从销售做起的,现在回想起来刚入行时对知识的渴求和楼主差不多,做了几年置业顾问,直接升到过策划经理,也有过自负的时候。心里面骂过策划、骂过老总、骂过设计公司,总认为他们不懂市场或者有这方面那方面的欠缺。也许是经历所致,后来几乎是一瞬间什么都看透了,房地产确实是一个各种因素的妥协。我们有梦,但房地产只是个行业,不是自私的战场。

或许多年后,我也会写一本关于自己在行业内的小日记,但现在不行,现在还不能做到客观的对待业内的一些人和事。呵呵

另外:我是在成都做房产的,很高兴看到你对成都房产营销的评价,可惜那是几年前的事了,现在成都房产营销工作瓶颈很大,外地我不清楚,但估计成都已经在一定程度上落伍了。

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大雪无痕 + 3 + 3 是行业,不是自私的战场,一针见血!欢迎你 ...

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发表于 2009-3-4 18:15 | 只看该作者
楼主的文笔超级好,很畅快淋漓。
职场入战场,到处都是刀光剑影,刚入职场做文案,第二天来房策就看到这样的好文章,很佩服,也很向往。
俺是个八零后,很憧憬你们当时那个时代,那是个大时代,我们这样年纪的人读后只能去想象你们当年的人生历程。我相信,你们的成功并不是偶然的。
有句老话说的很好,借着前辈的肩膀,往往可以看的更远。你的文章让我意识到了这世界上有无数的人都充满着野性的斗志,都需要自己用铁一样的意志去学习和战胜。
期待我的生命中能出现多点强大的敌人和朋友,让自己不至于松懈到庸俗。
看到你文章中写的有些事情,很感慨,你和H那一场死战,有点想李寻欢在少林的遭遇(呵呵,我是古先生的死忠)
我会接着支持你的,楼主。
注意身体。

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大雪无痕 + 1 + 1 感谢参与

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发表于 2008-6-29 19:03 | 只看该作者
这职业生涯写得好,本人不觉入行也7年,回想职业往事,颇有同感,感谢老兄与我等分享;
本人在工作3年的时候,曾试图转行,但与老总的一番谈话,让我茅塞顿开,从业首先要做职业生涯规划,在一个行业内坚持不懈,就会获得积累的释放回报,如今我已经是坚定的地产信奉者,我可以去炒任何一家我觉得不爽的公司,但我决不会离开我忠贞的房地产行业!
入行之初,更有说不尽的心酸往事,但好在本人命好,入行初任职于名不见经传的咨询公司,全面系统的学习了很多知识,后与老总结缘,学习了管理、判断、认识、交际等能力,现在开来,牵强的算根正苗红了!
有了机会就要把握,本人任管理职务后,保持了入行初的学习心态,角色转换还算快,操作的第一个盘,据称至今公司任无人打破记录,源于坚持、忍耐、进取、拼搏;
现在老兄评价过的开发商之列任职,继续着我的地产行业之旅,公司性质变化后,许多事情都需要是另一种思维,但不变的是我依然在学习中前行,为我不懈努力的职业生涯谱写内容而已;
感谢老兄拿出经历来于我们分享,衷心祝福我们共同选择的行业之路越走越好,越走越宽!同时翘盼下文!

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绿荫如云 + 1 + 1 什么时候也看看你的经历:)

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 楼主| 发表于 2008-6-23 00:19 | 只看该作者
有点累了,今天先写到这里,自己看看上面的内容,流水账,啰嗦,无重点,鄙视自己一个,明天争取表现好点!
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 楼主| 发表于 2008-6-24 23:19 | 只看该作者
感谢管理员的厚爱!很激动,发了的这些文字只有两个朋友回复,心里很是惴惴,今天白天是犹豫过继续写还是不写,退堂鼓敲的那叫一个频繁!在这个时候得到点评鼓励,是继续写下去的最大动力!
回答下绿荫如云的问题:
1、罗离职造成的对峙,具体情形没办法说的太仔细,总之,是又一起所有者与经营者的决裂故事。罗已经做的太成功太威风了,树大招风,何况这个原来的地方诸侯手伸的越来越长,已经把个人的职权和影响力扩大到集团的整个内地业务范围了,老板不拔掉他是不可能的。
2、安全帽的段子是完全真实的,后来我还遇到好几个有过这样口误的女孩,很奇怪的是,总是女孩发生 如此失误,男性业务员我记忆里是没有发生过的。
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发表于 2008-7-7 13:25 | 只看该作者
啊!!!又得等啊~!楼主大虾我现在简直是在看连续剧了,不看下集心理慌的很!!!
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 楼主| 发表于 2008-6-25 00:03 | 只看该作者
说完宏观市场,再说说微观的个人吧。
入职以后的案场历练持续一周,班车把大家统一拉回总部,领导一声令下组织开会。会议内容一个:新人开始实战培训,培训内容很简单:为期一个月的扫楼。噩梦开始了..........
当年的代理行业,有港派和台派两种。前者代表就是利达行,童渊哥哥领衔销售团队的管理,模式很简单,直销,大批量的高强度的直销。业务人员的待遇相当好,试用三个月,不开单走人。月薪一千,当月不开单公司借你一千,等于两千。提成千三,有了佣金再扣掉你的借款一千,很有意思的做法是老邓长期的习惯。在公司内国际国内长途随便打,各类传真也是随便发。业务员被老员工简单带一带,就拎着一大包项目资料自生自灭了。就这样的模式下,出了无数的英雄豪杰,趣闻逸事无穷。最早的为了开单,销售小姐和客户上床的段子就是从利达行传出来的。做业务的,心酸呐。
台派的风格是什么呢,专案专销,每个盘都给你精雕细琢的,业务流程和工作文件模板做的很出彩很漂亮。即使是很多开发公司、代理行都比较不屑一顾的基层销售人员的培训、管理、辅导都做的很规范严谨,对新人的提升作用特别大。我们那批新人即使不接热线不带来访,公司照样要求严格填写业务日报。打卡以后首先填写当天的工作计划,主管分组开会,汇总计划后交给专案,大家就分头工作,到晚上5点准时开始填写当日工作总结,也统一上交专案;在大家小兵们下班以后,老总带领专案们开业务会,各个专案在散会以后就开始查工作报表,并逐一做批示,于次日晨例会上发到个人,再结合每个人的工作表现、报告做点评总结。很类似于高三的考前一轮轮的测试、辅导、培训。强度很大压力很大,提高也就特别大。

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低碳男人 + 2 + 2 感谢参与

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2#
发表于 2008-6-22 23:49 | 只看该作者
经历了房产的发展期,成熟期,高峰期和寒冬期,一定很精彩吧,期待。
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3#
 楼主| 发表于 2008-6-22 23:55 | 只看该作者
我今年30多了,绝对的奔四配置,看到论坛里主力已经是80后了,感叹万千。首先声明,我不是一个成功的地产人,混这么多年,无论金钱、职位、大宗固定消费品都很一般,业内风光的永远只是那么一小撮,更多的是在底层劳碌、挣扎、努力、忍耐的基层人员。

1996年,入行,地点,北京。
入行的因素很偶然,分配的单位很折腾人,一气之下,辞职出门,转身就买人才招聘会的门票,直接冲国展去了,那年月,国展的人才可是鼎盛一时啊。在入口处,听到俩哥们在聊天,其中一个说自己的同学在地产公司混,一个月1、2W,当时听了差点昏倒,10几年前W简直是巨款!没的说,进去以后只找地产公司投递简历,足足有四五十份,具体那家公司都糊涂了,反正就是盲目批发,一直到招聘会闭馆。

过了大约一个礼拜,电话通知我去面试,地点是在北三环,记得那天出奇的冷,风还超级猛烈,下车没找到,那时候还没有买呼机,顶着大风晕头转向地找,最后进公司大门的时候泪下来了,不是咱激动,是风给生生吹出来的。

这家公司是个台资的代理公司,由台湾的老总亲自面试,谈了大约半个小时,最后告诉我等消息,心里也没有特别的感受。没想到次日就接到通知,要我一周后去亚运村去报道,内心那叫一个狂热啊。

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绿荫如云 + 1 + 1 普通的基层地产人,更真实

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4#
 楼主| 发表于 2008-6-22 23:57 | 只看该作者
没想到现在这时候还有朋友在线看我这些乱七八糟的文字啊,谢谢支持,我希望不掺杂水分、如实地、在保护好个人隐私前提下尽量如实还原过去的经历。
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5#
 楼主| 发表于 2008-6-23 00:07 | 只看该作者
培训、入门
96年的北京地产是个什么形势呢?单位分房还是主流,个人商贷政策没有推出,外销楼盘是市场主流,动辄内销外销、住宅公寓来划分产品。就在这样的背景下俺入行了。
我入职的这家公司属于纯台资代理行,代理市场上,如日中天的利达行正陷入困境,曾以长安街上大1路大4路公交上狂打广告的富邦行依然倒闭,九鼎轩外表光鲜,内里空虚,与这些名声显赫的大代理行相比,我所加入的算是小公司,但绝对专业,事实上,一直到现在,每逢遇到要入行的年轻朋友征求我意见,固定的回答肯定是加入代理行,并且要中等规模的,大的先别去,因为
新人最需要的是学习和经验,专业度的塑造和行业知识的全面掌握是个矛盾,大公司分工细,新人加入以后很容易被局限在固定范围内,一个职场新人不多历练历练,是无法找到自己真正适合的职业角色的;在相对小点的专业公司,很容易接触到更广泛的业务内容和业务知识,对一个人的提高帮助更为明显。这一点,在我后面的文字中会逐步渗透进去的。
唉,老了老了,手跟不上脑子了,想到哪里写到哪里吧。

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绿荫如云 + 1 + 1 那个年代出来的人,看了这段应该很有感觉

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6#
 楼主| 发表于 2008-6-23 00:17 | 只看该作者
我们新人的培训为期一周,从早8点持续到下午6点,强度比较大,公司很重视我们这批新人,培训地点设在了五洲大酒店的多功能厅,。培训的主讲人从公司总经理到各个项目的专案,有理论、有实践,在专业基础知识培训以后,各个专案结合自己的项目,谈营销的学习与提高。
在这一周的时间里,公司所培训的基础知识成为我从业10余年的基础,把一个文质彬彬的书生气十足的人熏陶成了销售“精英”,哈哈,自我鼓励一句,兄弟们别拍。
记得培训中的一位讲师是工程专业人员,一腔热血对我们精心灌溉,成串的理工科技术语简直要大家跳楼了,可惜所有公司领导都参与,没人敢开口质疑,直到有一次谈到建筑抗震的时候,这位讲师在谈完剪力原理之后,又很细致地从分子物理层面探讨地震成因,总经理终于说话了:老徐,是不是也太专业了点?顿时满堂大笑,打那以后,我们的技术培训相对通俗易懂了些。

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绿荫如云 + 1 + 1 这么专业的培训现在可少了

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8#
发表于 2008-6-23 16:57 | 只看该作者
大哥,今天好好写啊。让兄弟们分享一下!
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9#
 楼主| 发表于 2008-6-23 23:51 | 只看该作者
回家总是很晚,看来今天又写不了多少了。回忆的内容总是海量,变成文字的过程也就变得艰难,不知道从何写,写什么。
入行的那一年,正是亚运花园以888美刀/平米的所谓震撼价冲击市场的时候,陈佩斯有眼光,直接去那买两套,销售那叫一个火。楼盘其实就是很常见的、如今呢臭大街的高塔精装修,位置号称亚运村,其实是最破的一个小路口,架不住是京城头一份外销精装高级公寓1000美刀以下入市的,所以就是火,楼盘年华易逝,幕后的老板却长袖善舞,一飞冲天,许荣茂同志是也,彼时的公司叫海外投资集团,没如今的世茂好听。随后他做的是华澳中心、紫竹花园,御景园,依我看来,开发眼光上,海外投资在北京只有一个失手失策的盘,那就是嘉慧苑;如果销售失败,那就再来个御景园。
曾经业内串门,见到了缩在一家企业办公楼顶层,也就是四层的一家开发公司,总经理20多岁,却高大威严,没过一年,市场上人人都知道了罗钊明,国际友谊花园、香江国际集团,又是一段眼睛下的传奇。潘明朗还不知道在什么地方打拼,他的窜起得到国际会展中心了。客观说一句,老罗肯定得感谢杨孙西的知遇之恩,在他那么年轻的时候委以重任放手大干,可香江国际更得感谢老罗,没有他,香江国际我看最多在北京混个二流,要是一开始就是杨公主操作全盘,恐怕香江国际根本不会立足北京了。再回头看看2年前老罗如日中天之际,被大老板扫地出门,那一场火爆对峙,那一种凄惨形容,即使是旁观者,个个不心寒都难。

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绿荫如云 + 1 + 1 说得怪热闹的,到底怎么对峙别跑题啊

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10#
 楼主| 发表于 2008-6-24 00:05 | 只看该作者
写写画画的就跑马溜溜的山上了,接着说自己的。

培训完毕,所有新人逐步进入工作角色。公司组织大家把正在代理销售的四个楼盘全部转了一圈,捎带手把已经结案的俩也给看了。每到一处,各个专案带队,案场销售列队欢迎,窗外寒风呼啸,室内个个准精英们清茶在手,高谈阔论,时有热血沸腾之心。随后人手一顶安全帽浩浩荡荡入工地。

说到安全帽,想起自己带过的一个美女业务员的经典段子:大老板难得看次工地什么模样,某日心血来潮非要去看看,本着稳妥有面儿的原则,我选了该美女带老板,并交待要严格走业务带看流程,美女心情灰常灰常激动,手拿安全帽,字正腔圆、音色华丽、共鸣十足、声情并茂地对老板说:按照规定,请您在进入之前务必戴好安全套!领导呆了,我傻了,美女奇怪了:这领导,干嘛就是不接过这个头盔状的安全套呢??

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绿荫如云 + 1 + 1 晕死,编的吧

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