2006年昆明房地产策划代理之路初探
总结前段时间话题,特总结如下
“春江水暖鸭先知，易水将寒鸟先飞。” 做为房地产业的前沿行业，已经率先感觉到凌冬的袭来。眼下已是春暖花开的3月，春节过去已经一个多月，按照往年节奏和今年全年的新盘数量，早就应该有项目接踵开盘，现实却是非常的平静。大家都在观望,因为今年的市场形势可能会比较严峻,所以再观察一下市场走向。一方面高唱着房地产将迎来百年发展机遇，可另一方面则面临着路在何方的困惑。因为现在在我国的一线城市中,代理行业已经逐渐萎缩,甚至退出,那么作为昆明代理商怎么样去解决这些困难,争取更大的生存和发展空间?
2005年虽然国家出台了很多宏观调控政策，但是上半年整体房地产市场形势并未如老百姓所预期的那样出现转折，而在后半年尤其是在第四季度，政策的作用才开始发挥其真正的威力。这是由于政策的滞后性决定的。因此，2006年将是一个政策影响市场逐步深化的年度。同时，市场上适合老百姓的房子的供应并没有出现根本性的转变，老百姓仍然会寄希望政府的宏观政策调控，持币代购现象会普遍存在。对于代理商而言，市场上的需求以及政府的政策引导都决定了，我们必须具备较强的专业能力以满足开发商在市场环境不利的情况下的需求。我们必须学会适应如何平衡开发商与消费者之间的利益关系，在所谓夹缝中谋求生存。
“涨潮的时候，大家都在海里游得痛快，退潮的时候才能发现谁没有穿短裤”。对于房地产行业来说，也是这样。市场形势好的时候，因为有“外因”的作用，房子都能卖得出去，所以专业的优势不太容易显露出来。但是，随着各项宏观调控政策的出台，“外因”逐渐消失，市场从热转冷，开发商开始面临巨大的市场压力和竞争压力。这时，“内因”的作用开始显山露水——没专业能力的顾问公司，当没有“外因”可以借用的时候，操盘效果大打折扣，无法满足市场竞争及开发商的需求。我们中间的弱者会被淘汰，我们中的强者一样会面临巨大的压力而步履蹒跚。
2006年将会是个项目好接，但是难以操作的一年，政府在政策面上的影响将持续全年。业务有扩大趋势，但专业化程度要求更高，细分也更明显，能力要求高了，市场越来越理性，专业化的要求更高。我们现在跑市场，已深有感触！好接不好做！成败在此一年，由于项目开发的火暴，项目无疑将十分好接。但是，操作难度也就加大了很多。 东部地产代理行业已经日益成熟，该立的立该破的破，机会主义在东部已经行不通了，而中部和中西部处于高速发展阶段，特别是昆明，代理水平参差不其，代理公司面临的是洗牌，2006年不能拿下1-2个大盘的代理企业将难以发展。
对于纯粹的代理公司（本身不参与融资和开发的），更多的参与开发商的预期利润率和可操作性、土地取得、前期产品设计、市场深入调查、施工中产品调整，物业公司筛选…总之，更加需要代理公司有前期操作的能力和水平，就如同在军事中的运筹帷幄：庙算多者，多胜；庙算少者，少胜；不算者，不胜。
同时，由于很多房地产开发公司都是“新兵”，对于开发和公司管理处于浇头烂额的状态，代理公司此时需要提供给开发商相应的管理理念模式输出，并搭建出合适的合作架构。另外，掌握地方资源，说起来简单，其实很难全面掌握住，象媒体、政府、交通、配套部门、商业协会……
分清主要矛盾，则提供解决主要矛盾的解决方案就成为策划代理公司的一个重要发展方向。从社会角度而言，目前昆明房地产的主要矛盾是广大普通人民群众日益增长的置业需要与昆明房地产结构性畸形供给的矛盾。房地产策划代理公司要以专业取市场，以专业求生存。努力提高房产开发专业知识，同时深刻领悟房产政策，并研究房产发展的趋势，做好房产策划工作；走在前沿阵地。在本质工作上应该花更多的时间去“泡”市场、了解市场，为房开公司做出最切合市场的房地产产品，因为整个住宅市场的需求还是存在的，努力去配合房开公司做性价比更高的房子，做老百姓更能消费的起房子，解决“广大普通人民群众日益增长的置业需要与昆明房地产结构性畸形供给的矛盾”。从资本的角度来，理解为房地产行业日益增长的资金需求与房地产流通体制不畅之间的矛盾。由于房地产投融资体系不畅，因此造成大至炒房团，小到个人炒房等现象，凡此种种，均为资本在寻找房地产业的入口所至，而对于资本而言，尤其是国外资本而言，在看好中国房地产行业的同时，也面临着资本一旦进入则出口不畅的矛盾，因此，做为策划代理公司，紧紧抓住这一主要矛盾，为资本提供房地产平台之解决方案。
策划的机遇：消费者日益理性化将使一部分专业性不强、责任心不强的代理公司将逐步淘汰，同时部分策划人员将转行，项目将向部分策划精英集中。策划的风险：那就是专业性越来越强，要掌握的知识更广。
代理公司的趋势为，一些大发展商的策划部门逐渐扩大，有可能兼并一些小代理公司；代理公司由以前的全程跟踪变向专业型的路子发展，有的成为市场调查公司，有的变成销售公司。慢慢出现部分垄断现象，大的代理公司占有着市场上大部分的项目。
最好的出路，就是融资去做开发商，当然，要是自己有足够的钱则最好，一般从小城市，小项目做起。比如自己在某个城市做了案子，对那个城市应该能不能赚钱很清楚，比一些开发商盲目去做要有优势。抱着借用开发商这个平台来多了解市场，为自己也做开发的心态来做代理项目。在全盘营销过程中，开发商办不到的————代理商要办得到；开发商办得到的————代理商要办得更好！ 代理商还可以借着自身的资源优势，联合开发商，将所代理楼盘的尾房做为房源囤积（开发商以尾房入股），进行二手房市场的开拓，毕尽一个全面发展的地产企业机构现在还是很少的。
另外，也可以参考以下模式发展：
第一， 多元化发展：成立装修公司及物业公司，在与开发商谈代理销售时把后续服务这一块也都捎带上；
第二，本行不能丢：多年的自身品牌优势及社会资源并非一朝一夕得来的，并且还要继续“苦练内功”，“卖白菜的有时比种白菜的还要赚钱”---有开发商如是说；
第三，向小型开发商靠拢：说简单点，批发进来旧房子（银行不良资产或法院判决房产等）重新装修后再零售，类似“名门盛世”、“晶采100”、“熙城”等；
第四，说点没用的，平时和开发商的关系也很重要，有实力的开发商不只做一个项目就不再做了，“这世界太小”这句话在房地产行业尤其现实，在开发商那里一定要留下好的口碑，不仅能接着做他的后续项目，开发商相互介绍有时也能取到意想不到的效果。
综上所述，策划代理行业如同广告设计行业一样，难以作大，但是可以作强。房地产开发可以做大做强,生产企业可以做大做强,策划!为什么一定要做大做强?它本身就不适应做大做强!不需要做大做强,而是做精。
退潮之后，房地产业从过去的高速度发展期进入调整期，策划代理业开始了行业大洗牌，告别过往的纷乱无序时代，进入了一个前所未有的“大代理商时代”。那些专业能力强、操盘水平高的公司，则真正迎来了大展身手的时机。虽然操盘难度相应增大了许多，但正是因为困难，才更能体现顾问行业的专业价值，所谓光荣与梦想同在、机遇与挑战并存。
行业有难，匹夫有责，撰此文作业内探讨之引，借以抛砖引玉。
