急！！三线城市房地产pk

三线地级市 熟地  34亩 容积率2.81 密度：29.88％
目前该区域房价平均4000/㎡ 主力户型多在：90—130平方米（平层户型较好，但没有特色，如错层、空中别墅，庭院等）
地块形状(由于具体的图纸还没有，只能粗略勾勒一下）

http://jinbo8012.blog.163.com/prevPhDownload.do?host=jinbo8012&photoId=fks!081074081081083066085083083095080094088071080094082&frompvphdown

现在这个项目并不是现在的热点区域，购房者（包括周边区，县）现在置业重点区域多在政府规划的新区板块，而且现在逐渐成形（市政府该新址在该区域），目前来看购房者能选择我们这个项目周边的楼盘，主要原因有二，即价格、户型
1.现在如果有想法做一些特色产品，但现在还不能证实以当地以及周边购房群体是否较为容易接受，有待于日后的市场研判
2.本案靠近于今后的码头工业园区域，日后的板块发展看好
3.土地的放量还会陆续增加，现今市场萧条，今后销售压力大
4.目前的开发商水品普遍较低，只有个别楼盘有聘请知名代理商负责策划销售，明显销售业绩明显较理想
5.目标:短平快，快速回收资金，追求最大利益.

问题
1、怎样规划效果最好，可以加入一些什么样产品类型进行组合？（适合三线城市)如何更有吸引力？利润怎样才能最大化，开发周期如何把握？
2、房地产供应与需求这两块应该如何更好的调研求证？如何设计调研问卷？（有具体的学习资料最好）
3、面对现今阶段市场萧条，如何突破困境，创造佳绩

各路高手希望不吝赐教，相互学习共同进步！！


问题补充
时间问题忘记谈及环境不好意思，感谢楼上的提醒
1、项目南侧为单位宿舍，北侧为市区主干道，东侧为区间道路，西侧规划路，周边道路网已经形成，交通较便捷
2、本案位置在老市区与新规划的工业区边际处，目前政府规划重点是将市政区域搬迁至老城区的东侧（本案是在老城区的南端），现在的投资热点也处于该板块
3、周边的商业比较落后，主要的经营铺位基本上都是装饰建材类，如想购物需要步行15分钟到接近于市中心的闹市区，不过也有部分原因是因为本案周边的楼盘相继交房，底商也会后所改善
4、项目对面汽车站即将运营，这将给本案带来更多人气及商业机会
5、项目周边环境较为杂乱，欠缺具有档次的房地产，居住氛围不浓厚，人气较弱
6、毗邻主干道，车流量大，环境嘈杂
7、目前市场，产品类型单一，同质化严重，难见创新，本项目在规划设计上如有突破，将为今后销售带来良好契机

[ 本帖最后由 jinbo8012 于 2008-6-26  14:34 编辑 ]

楼主可否把地块周边的小环境简单描述一下?
比如四至接壤状况如何？
哪面需要考虑遮挡问题.....
这样，考虑规划调整的时候才有凭据。
另外，版块的商圈环境也可作个简单介绍，从而判断有无规划其他物业类型的可能。
如果有先有的户型图纸，最好也提供一下，即便作普通住宅的话，户型方面还是有不少附加值可以挖掘的。

回复 2# 的帖子

感谢老兄的提醒，由于早上发的急没写完整

看到楼主补充的资料，上来说两句。

先确定几个基本前提：
1、30多亩不规则的住宅用地，暗示着社区内部可用于作环境的余地有限；
2、容积率控制上限为2.81，可以有多种单体组合方式，根据经济测算结果不一定选则容积率最高方案；
3、4000元左右的区域均价，应该基本可以承受即便是开发高层的成本了；
4、区域目前的竞争优势主要是户型和价格，考虑到本案规模有限，基本也还得从单体（户型与建筑风格）方面去找卖点；
5、开发商要求项目操作短平快，那通过严格控制户型面积，从而控制总价就很重要。

再看回地块：
1、由于北侧临交通要道，此侧商业价值需要挖掘。不过没有看到场地标高，如果宗地与北侧路面存在较大高差，倒是可以偷出一层商业面积来；
2、建议楼主大致标上地块尺寸，标明北侧现有建筑用途（考虑遮挡）以及给出当地规划日照指标，目前还不清楚地块从南到北能否排布两排建筑，故对于具体规划暂不发表建议；
3、考虑到当地客群很看重户型因素，则最好考虑板楼，至多选用两梯三户，中间全明两房的平面方案。另外，出现两梯建筑时，核心桶布置一定要优化处理，将公摊降至最低；
4、附送部分面积，如侯梯厅可与空中花园结合、阳台合理布置等，增加产品性价比；
5、想做错层的话，还得看看当地抗震规划要求，即便要做，也不建议错开的高差太大，更不要轻易尝试三错层，这种看是好看，可是如果有老人的话，非常不便利。

临时有事，先说这些。期待楼主继续补充地块详细资料。

回复 4# 的帖子

感谢您的精彩评论，现在的具体的地块指标数据还不是很清晰，要再过几天才知道，
1、如何才能是利益最大化，除了后期的销售，前期的规划设计怎么样更好的把握这一点，即可快速回笼资金，又可得到市场的认可，有没有类似这样的案例参考一下或给予详细指点
2、在市场调研中供需市场如何能更好的执行，能够有效的得到宝贵真是市场信息？？（如有前车之鉴，老道经验希望不吝赐教）

（以前很少做问卷调研，现在很有兴趣好好做一次，为了得到有效的数据，在人员培训，地点安排，询问方式，年龄划分，职业划分等等方面，都是很重要的，因此那位朋友有过市场经验，可探讨赐教,本人感激不尽！～！）（

[ 本帖最后由 jinbo8012 于 2008-6-27  18:54 编辑 ]

三线城市 特色运营

在全国房地产市场都不景气的时候,三线城市仍然在不断升温.不过消费者的购买心理以及眼界已经开阔了很多,如果项目要在三线城市快速回收资本,就必须抓住目标消费客群以及塑造目标客群的带动效应,形成一片辐射网络.
在确定项目定位时,首先要确定的就是市场最大的消费客群在什么地方?以及他们需要什么的产品?他们的消费习惯,消费心理?
就提供的信息的可以看出这片土地的整个周边配套都是比较陈旧落后的,但是新的规划正在使这片土地发生蜕变.所以土地的增值潜力是很明显.项目应该在蜕变过程中抢在老大的地位,发展综合性的楼盘塑造新的商业圈,带动住宅的销售!

个人浅见

1、项目地处三线城市，而三线城市的市民对于口碑的信耐度是远远高出一、二线城市的。所以项目的自身设施一定要完善，不要楼下不好的口碑。
2、楼主可考虑在户型上做作文章，如果还不晚的话。可以看看现在的一线城市的一些户型，非常的精辟，将面积偷到了极致，要是将此种户型运用于三线城市项目，想必会得到很好的效果。
3、品牌宣传，面积小没事，但是小的没有了气质就是罪过。三线城市面积应该不会太大，来个豪华车游什么的，在全城搞搞气氛，宣传宣传自身品牌，为后期的良性口碑以及销售打下好的伏笔。
4、项目周边有港口，可以打打港口经济的牌，想象一些和港口有关系的城市，都在成为或逐渐成为经济高发展城市。
5、在配套方面，从销售说辞上下功夫，政府看中发展的地块，以后会没有齐全的生活配套吗？

看了上面的地块情况，也想上来说二句
1、那个三线城市的主要经济以什么为主，了解当地人的消费需求和习惯，现阶段的购房群体要进一步详细了解；
2、基于现阶段的售价和容积率的考虑，只能规划小高层和高层，可以从园林景观、建筑风格和户型来提升项目的卖点。
3、项目的正对面就是新客运站，可以打交通牌；
4、户型方面可以做到他新，做板式、2梯2-3户，错层大花园式提升户型的采光时间；
5、现均价已到4000元/平方米，可以考虑做精修改房销售，提供几个设计方案多项选择；
6、基于地块三面临城市道路，和工业区较近，可在北侧城市主干道可以考虑规划一个大型的商业，酒店式公寓、写字楼；

随便说说吧

和我目前在工作的一个项目挺像.
新区域,同时又和老城区隔得近.
我觉得首先要解决的还是认知的问题,这是一个新区域,有不完善的地方,但也要相当的发展潜力,在销售说辞上下功夫,如尽量取得相关的关于这个区域的规划,对客户进行销讲,经客户信心.
其次是户型也很重要,大家都说得很好了,控制总价,在户型设计上争取可变空间,现在很多什么两房变三房的,让客户觉得实惠.
同时,新区域需要地标,先入为主,定位上下功夫,比如什么代言XX新区,XX新区核心等等.
市场调查非常重要,普遍的问券调查,还有多走访学习其它好的楼盘.了解市场,才能赢.

几点建议

一、项目可以做底层架空，通过架空层休闲娱乐设施形成项目特色；
二、注重项目外立面的打造；
三、户型创新让位于投面积，让实惠与消费者；
四、可以打造特色物管服务，或者前期打造高素质物管形象
五、同时要注意商业配套可以提升项目住宅价值的作用