急！！三线城市房地产pk

在规划方面，不要受90/70的约束，这方面可以通过左右合并或上下合并来突破，不是什么大的问题。至于怎么规划才好，要重点考虑如何处理总体布局和景观的营造；至于哪类产品，需要市场调研来确定。  
    关于房地产调研，房地产供应可以采用实地调研和近三年的土地供应来推断；需求吗？要问卷调查和深访、焦点小组法结合着来做，单独的问卷调查是很难得到理想的结果的。在做需求调研时候，样本的选择很重要，可以采用非概率方式抽样。

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一、商业带动住宅，业态规划，生态保健和日常消费。
二、一层花园
三、二层退太
四、三层空中花园
五、顶层复式，阳光房，露台
六、车位配比
七、容积率是多层，多层带电梯。
八、底层架空可以考虑，但是要注意商业周边项目，是否体现价值。底层架空都是大体量商业
九、30亩，还是做经典气质推广路线，短平快是正确的，案名和推广必须刺激性的进行
十、新老城叫接地，考虑投资，户型做的小一些，38--58多做投资性空间。

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打打文化牌

我个人觉得，除了根据市调和当地消费习惯设计出适销对路的产品外，在景观和楼盘内涵上下功夫也是取胜之道。
也就是说，你这个楼盘除了卖的是房子还得有文化的味道，品牌的东西。现代人对住宅的需求不仅仅是居住而已，买一套房子也是炫富和成功的象征，你的楼盘可以规模不大，档次不高但一定要有特色，有高知名度，这就找到了人群的心理需求，不愁不受追捧，销售不好，尽管你的地段目前不占优，但是并不影响你对楼盘内涵的提升而创造其知名度和美誉度。
例如：搞名人主题、历史主题、科技主题的景观和文化内涵。将楼盘和当地最受关注的新闻联系起来扩大知名度等等。
闲话了几句，希望对仁兄有点帮助！

三线城市，跟我们的城市一样，规划用地跟我们目前的项目差不多大小，我们通过市场调查，发瑞多层和小高层配合，比较接近市场需求。所以，认同前几位的建议，做好市场调查工作。

一点建议

30多亩地在景观处理上建议在主入口处集中造景。
考虑到三线城市居民居住习惯的原因，建议以多层为主，少量小高层勉强可以接受，高层住宅就不用考虑了。
从开发商追求利润的角度，建议容积率顶满了做。
户型设计上一定要保证客厅、主卧的尺寸以及房屋的南北通透。
为解决多层顶层的销售压力，建议顶层做跃层。例如7层的多层，做6跃7，赠送大面积露台。1层可做下沉式庭院和下沉式娱乐厅，来增加产品亮点。
沿街部分的底商是一定不能少啦，而且临着客运站一侧的底商还可考虑设计为1拖2，为以后改造小型旅馆奠定些基础。
在推广上建议尽可能多的结合着组织群众活动来做，因为人们有时间参与进去，而且往往这样给人印象比较深刻。同时最好提前引入物业管理公司，由于项目周边环境较为杂乱，物管公司也会成为卖点。

记号

就30亩地块而言，所建确实有限。
容积率2.8，就像楼上说的可以有多种选择，问题怎样才能做到利益最大化
个人浅见：已多层洋房为主（或叠院）+高层
以洋房（叠院）保证项目的现金流，塑造产品形象，通过高层来拔高产品品质及容积率要求

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绿荫如云 鲜花 1 个 人气 + 15 2008-07-02 14:26:56

一、项目可以做底层架空，通过架空层休闲娱乐设施形成项目特色；
二、注重项目外立面的打造；
三、户型创新让位于投面积，让实惠与消费者；
四、可以打造特色物管服务，或者前期打造高素质物管形象
五、同时要注意商业配套可以提升项目住宅价值的作用