也把你送到PK台上考量（谈谈如何对行将没落楼盘的拯救）

一个湖北省地级市的楼盘项目，现在基本已经奄奄一息。我就将该楼盘的情况介绍如下，欢迎对此感兴趣的朋友发表高论。
1、项目位置：项目位于该市中心区域，项目原址为该市“市一招”，项目“三面被风景旖旎的公园山环绕，一面紧临城市二级文化景观道路”，距市商业文化娱乐中心仅为“步行5分钟路程”，近10条城市交通线路通过，交通便利。闹中取静的地块被开发商认为是“黄金宝地”。
2、项目规划：项目总占地面积32000M2，规划总建筑面积为17万方。其中：四星级酒店一栋，共25层，面积约1.8万方，配套商业裙楼约4.8万方，高档写字楼2栋，面积2.5万方，高层住宅楼六栋共7.2平方米，（含地下停车场8000平方米），会所设施及服务性建筑约2300平方米，会所高档，设中心游泳池和和保龄球馆、咖啡吧等高档配套。
3、建筑主要情况：四星级酒店1栋包含320间（套）客房、300个泊车位，配套商业裙楼为5层4.8万方；2栋写字楼均23层；6栋高层住宅约360套，7.2万方。被KFS认为是本市除别墅以外的“顶级豪宅”，住宅部分地下、地上车位充足，车位比为1：1。
4、销售情况：项目于2004年规划建设，2005年4月开盘销售以来，除开盘之初销售尚可外（开发商说法），一直销售不畅（市场人士有目共睹）。至2008年6月，6栋高层住宅去化率约40%-50%（其中少部分为KFS冲抵工程款强行给施工企业自行消化），1栋四星酒店式公寓和2栋写字楼至今基本无人问津。
5、项目定位：KFS在项目规划之初应该做过市场调研（本人未看到过调研报告），住宅楼定位为本市“塔尖”人群，四星级酒店的定位，KFS主要考虑是离该市不远的两个重要旅游景区能吸引大量旅游客源（实际旅游客源由于路程还是较远（1个约40分钟车程，1个约3.5小时车程），极少到本市区宿住）。写字楼定位不详。
6、价格：写字楼和酒店式公寓由于无人问津，至今价格未引起注意（本人为业内人士也未能注意），住宅均价在逐年提高：2005年开盘时在2700，至2008年3600。
7、市场情况：该市每年房地产消化面积约150万方，由于基本不存在投机行为，市场以自住和少量投资客户为主，市场需求相当“质朴”。客户主要为“改善居住条件”的本市居民和因“城市化进程加快”带来的“县域客户”。同时期，市中心区域中高档住宅市场均价为：2005年2100元，2006年2300元，2007年2600元，2008年3000元，市场价格呈现稳步上升态势，且市场销售情况较好，10万方的中高档纯住宅项目销售周期基本为2年去化率可达90%。
8、市场反映：如前面所述，酒店和写字楼因定位失误，基本无人问津。住宅部分因面积大（最小三房为146平米，平均190平米）、总价高、设计超前（本人认为如果该盘户型设计放在深圳肯定接受度高，但在该市不行。）得不到市场认可。
9、目前压力：前述销售状况大家也能猜想，现在KFS想死的心思都有，银行整天逼还开发贷款，且现没有银行愿再向其借贷。由于资金链中断，KFS无能力对酒店式公寓进行内部装修和进行广告推广，紧靠在本市重复地做大型户外(长期固定于市中心一块)和报广(也由开始的1/2版面萎缩到现在的拐角的一个“豆腐块”)
10、城市收入消费水平：由于该市为地级市，市内有占该市人口1/3的大型国有企业，居民收入相当可观，普通公务员年薪基本为2.5万-3万，普通工薪阶层年薪2万元左右，大型国有企业职工收入略高于该市公务人员。

好了，情况基本是介绍完了。希望大家踊跃发表PK观点，不清楚和想知道的情况可以继续发帖询问小弟,小弟希望在此能看到更多版主级高手过招，那真是畅快至极！

沙发。

贵项目情况介绍比较详细，从所知的信息来看，KFS对项目的预期还是相当高的，地块区位价值是KFS的信心所在，但由于规划产品均为高档物业，项目起点较高，使得当地投资者观望期过长。个人认为，贵项目到如今的境地主要原因可能出在，在项目规划有些务虚之外，主要原因还是可能在项目推广时没有注意主题及项目推广时的层次不清所造成，这样的项目应该按造产品的多样化，设定多种主题，多种推广方式，多种PR\SP活动的支持。KFS起初忽视推广的原因可能对地块信心过高，区域市场了解度不足等原因所造成。目前不太清楚贵项目的各种产品到底到了什么样的状态。我认为不要急于去化所有产品，要把产品破分开进行推广，现在最重要的目的是在短期内实现资金流，目前可能KFS对推广的模式及费用的疑虑会很大，怎样以平稳心态面对目前状况是需要你们对KFS做的工作。

[ 本帖最后由 austin_goo 于 2008-6-27  11:09 编辑 ]

几点拙见！

首先，项目产品定位不准确。通过楼主的介绍，现在只有住宅卖出去3、4成，酒店和写字楼根本无人 问津，说明该市场还处于比较落后的状态，第三产业不发达，根本没有商业酒店和写字楼的吸纳能力，建议改变产品定位，把酒店和写字楼改为住宅和小公寓！
其次，项目主题不明确。项目所处的位置做高档住宅是非常合适的，非常的宜居。主题宣传过程中要拔高项目气势，宣传首席、尊崇等特点，在价格上你们又有一定优势，很具备投资空间，所以可以形成投资和居住的双重价值体系！
最后，可以用漫天过海战术！可以绕道在北京或香港、上海等一线城市注册公司（也可以找合作伙伴），反正只是为吵作之用。在当地大肆宣传项目现在引来大的战略投资者，带来充裕的资金和先进的开发管理模式，本项目肯定能重新焕发生机，成为当地最完美、最值得期待的项目！外来的和尚会念经嘛，三线城市的客户吃这套！祝你们成功呵呵！

投桃报李，我也顶一个！

小弟新手,可听楼主这么讲,认为项目还是不错的,继续观望中,希望能学点!帮你顶拉

项目在湖北哪个三线城市啊？湖北三线城市中，住房消费能力强的可是不多啊

没有好的意见只能顶啦

是襄樊还是十堰？大国有企业应该是东风汽车公司吧？