SOS:求解后期操盘思路

一个三线城市的商住项目，一、二期还可以，现在遇到了很大多的问题，后期举步维艰，向各位高手求解三四期操作思路、、、、

项目概况：
   总建筑面积21万方，商业10万方，住宅11万方，为当地第一大体量项目。多层建筑，其中下两层为商业，3-7楼为住宅。为一旧城改建项目，在城市的西南角，与火车站一墙之隔，在项目的北端。一城市干道贯穿整个项目，长1.1公里，此为本项目的前街，在两侧各有一条背街。
   本项目离该县城最繁华的商业地段1公里，在项目的背面。本项目的安置部分比较多，住房近一半，商埠约三分之一。
   该县城共16万人口，为中国的平困县之一。当地的政府 部门的人和私企老板是当地的富裕一族，尤其是县委、县政府的和煤矿老板为最。

一、二期推广思路：
   一期以“XX城市第一商业航母”为广告诉求，销售推出商业的北端前街门面（北端的商业比南端的商业价值高，前街的商业比后街的商业价值高），住房推出南端的住房。
   二期以步行街为推广亮点，商业推出步行街的部分门面，住房推出全部房源。

步行街：
   步行街为项目打造的亮点，为二期推广的亮点，位置位于项目的南端东面后街，300多米长，宽16米。因为该线程没有商业步行街或者商业广场之类的休闲商业，所以步行街以该城市第一条商业步行街亮相，市民有着比较好的期待。但由于本项目的工程问题，步行街的打始终没有进展。另外，客户到现场看后对本项目步行街的乐观态度急剧下调，除了工程问题外，还有因为步行街上有高压线经过、步行街不够宽、步行街不在县城商业核心 对良好商业氛围的形成比较担心。

招商：

  商业采取返租销售，返租协议签订为三年或者5年
  商业规划了建材家居市场（项目的北端），家电百货大卖场，以家电、服装百货、超市为主的主力店市场（项目南端西面），品牌店市场（项目南端西面，即步行街）
  招商来说家具市场进展比较理想，主力店和品牌店市场难度大，目前没有实质性的进展。

问题：
  
  工期问题：
  本项目最初预计在4月-6月交房，但6月3日一套房没交，经常有客户到营销中心闹，现在正在给几百客户分批次开会做解释说明。（现在的交房时间在8月30日-12月30日）
  由于工期为题，宣传的步行街效果迟迟不能打造，现在都没有任何积极的迹象，本项目步行街的亮点基本告吹。

  招商问题：
  现在除了家具建材市场的招商比较理想外，其他的招商几乎为0。其中有部分原因是应为代理商和开发商对招商费用等问题不能到位。

  现在买房的客户和租房额客户都有退房的。



   马上准备三期开盘了，期待各位的高见。
   （说下项目一期开盘在去年8月，二期在今年1月，一期开盘销售部错，开盘一周销售7千多万，二期销售也有6千万之多）

关于三期

住房销售基本完毕，还剩余2、3十套尾房

二楼的商业基本没有没人现在来买，本项目处了大卖场都为独立的门面，本县城除了低商，楼上的商业发展都不是很好，所以客户不是很看好。

后街的门面有少部分的销售。

由于销售任务等为题，项目部准备三期推出步行街的剩余门面和南端西面的大卖场商业（大卖场还没开始分割，招商还没有进展，持乐观态度的客户很少）

计划：
原计划三期继续推广、打造步行街；现计划炒作大卖场，但招商没有任何的进展，客户不见“棺材”不心动；

[ 本帖最后由 2002041128 于 2008-7-9  17:54 编辑 ]

先占个沙发

偶现在操盘的项目和楼主的情况也差不多，至是规模小了点，根据楼主介绍住宅卖的还是很不错的，所以不成问题。最大的问题在商业，无法形成良好的商业氛围，小弟也在为这个问题发愁。发表下拙见啊，说的不对别砸牛粪啊，呵呵。类似的商业街要想卖的好必须由开发商广告炒作，全城立体投入，在老百姓心目中树立形象，先炒作起来给投资经商者树立信心，其实你们的住宅销售的好也是一大优势，另外就是大卖场这一块必须招商，而且前期要优惠，利用大卖场来拉动更多的人气。祝福楼主啊 ！
同时偶也关注各位高手发表，随时关注中。。。。。

关于大卖场

该县城目前还没有很好的超市、百货、电器卖场等有规模的，有名气的卖场，目前有的就是县城私人老板来的。目前本省的前三甲卖场有在本县城开店的计划，正在和他们进行接触。

本项目的位置不是很好，处在城市的边缘地带，项目的南端为一下乡公路，公路的另一边就是荒山。在县城有四个竞争对手，其中三个处在政府规划的新开发区内，新的县政府就在该区域，新开发区的开发也有了一定的模样了，有了居民进驻了，另一个为本项目的最强竞争者，处在该县城的商业核心地段，但该项目由于拆迁影响了工期，两年前的计划目前刚好动工（要是两年前就动工了，想在就给修好了，我们就没得招大卖场的机会了，哈哈；要是两年前就给招进来开始经营，经营好了，也许我们还可以招个更好的大卖场，呵呵。乱侃了哈）。
本项目有一个吸引点，开发商为政府，在政策上可以给更好的优惠等。

关于三期开盘

项目部正在讨论把大卖场的主力店签约仪式和开盘融合在一起来做，把购买客户和租赁客户搞在一起，以怎样的主题、怎样的形式 还有待斟酌、、、、、、


==高见

自己给自己顶起，期待高手、、、、

关于活动

在三线城市，活动是一个很提升人气和能形成口碑宣传的，人口不多，屁颠个事 可以全城轰动。
除了活动就是 户外、电视飞字、短信、DM单页等

但，这些都不能很好的进行价值的诉求、感性的诉求

三线城市没有报纸，一是市民没有看报纸的习惯，二是没有好的发行的报纸，

高手出招，招招致命，期待中、、、