一个非常时期孕育而生的怪胎！（请高手指点迷津）

项目周边环境：距火车站、汽车站1公里，紧邻通往市区主干道，小学、中学等一应俱全，市政府整体规划靠拢火车站，所以该项目以后将处于中心位置，周围配套社区一应俱全。
      为什么说是怪胎！因为这个项目在我们这个二线城市，属于独一无二的户型，部分挑高5.2米LOFT公馆（公馆定义在居住与办公之间）
    户型介绍：33-108平米，其中60平米以下属于正常层高（一室一厅一卫），80-108平米属于部分挑高（厨房、餐厅、客厅、一卧室在一层，旋转楼梯上二层，二层东西两卧室【其中一卧室在一层上方】，中间为卫生间，观景阳台）每个单元配有5.2米豪华大堂，切每层都拥有业主共享空间。部分面积赠送，也就是说80平米的房子，能有108平米的使用面积。
    项目占地14000平米，建筑面积62000平米，为商住综合建筑群，住宅36000平米，写字楼13000平米，商业网带你6000平米。
    项目由三栋高层组成，由13-15层的空中连廊联为整体，属该区第一高度小区。附图片。
    物业：5A智能化管理，报警、保安智能化，汽车管理，住户智能家居控制；
    价格：比周边楼盘高1000-2000元/平米，因为有部分面积赠送，所以价格偏高。如果按照使用面积算单价，价位将持平甚至低于周边项目。现不对外透露具体价格。
    现项目属于蓄水状态，预计8月初内部认购一次，8月底内部认购一次（客户蓄水）

请提示：在目前的市场环境下，该项目如何运作，项目的优缺点，内部认购该如何进行，正式开盘如何销售。还望高手指点。

沙发

项目的情况是比较特殊，我也是第一次听说这样的项目。一下想不到好的办法。还是以奇制胜，大打奇特牌，将项目的独特之处通过媒介渲染成吸引目标客户的亮点。

个人觉得项目本身问题不大,主要是个市场接受的问题,户型设计相对市场可能有些超前,但同样有其优势,现在营销面临一个引导消费的问题,在二线城市,文化概念和前卫时尚性的概念一般不容易被接受,还是需要强调产品力,再为产品起一个听起来很专业技术的名字,比如什么“跃复合体”“组合空间”等，将户型设计包装为建筑大师设计、国际先进理念的极品户型，强调“使用面积大于销售面积”“买一层，送一层”等实际利益点诉求，吸引消费者关注，同时给消费者算一笔帐，将使用面积单价同竞争对手的销售面积单价进行对比。
现在市场不是很好，但购房需求实际上仍然强烈，只是观望心态严重，要引导消费者，越是市场冷淡，买市中心的房子就越保险，同样的产品，郊区和中心区相比，哪个泡沫更多？市场低迷，正是出手的好时机，以后的升值潜力是显而易见的。在宣传资料和广告上要侧重这方面的宣传，同时可以在上市前组织项目说明会，重点灌输这方面。
定价和促销上一定要强势，采用明折明扣甚至干脆无折扣，千万不能用什么赠礼、优惠的方式。
认购前可以征求意向客户对价格的心理预期，也可以搞竞猜开盘价等活动方式来试探，坚持低开高走，认购方式建议采用卖卡、摇号，以保持客户热情。
一定要保证足够的有效客户数量之后，才可以正式开盘，以形成销售惯性。