刘半仙

请各位给点高见，比如关于品牌输出费用与租金的问题，整体托管与分割出售的问题，经营权与返租的问题，还有开发商巨额的开发资金回笼的问题等等.....在此先谢谢啦！

sj0000001

第一个问题：简而言之，就是指商场将来使用商家的名号，并由商家负责经营管理，商家出人出力出品牌，收取输出费用和经营管理费。
第二个问题：整体托管其实就是负责商场整体的经营管理。分割出售则指全部卖掉。两者之间的具体衔接要看产权、经营权、管理权的三权状况来定。这个问题本身就非常复杂，而且你的提问不清晰，所以很难回答。
第三个问题：还是三权问题，返租即发展商牺牲一定的利润返还给投资客，以获得对商场经营权的控制，以便于商业整体业态规划的有序和商业经营上的有效控制。

阁下提的三大问题，个个都非常复杂，不是三言两语就能说清的。最后就某个问题的某个细节方面提出，这样回答就更具有针对性了。

我的MSN：sj0000002@hotmail.com，需要帮助加我就行！

[ Last edited by sj0000001 on 2005-5-24 at 16:55 ]

陌陌

恩　不错

曹皓

第一：品牌输出对开发商而言的核心问题是：流动资金或营运资金是由开发商出的，而百货企业则借鸡下蛋，对开发商而言不仅要去承担地产本身的风险，更要承担商业营运的风险，特别是要强调的是，如果百货品牌企业在地区经经营失败，开发商将失去返租的能力。我们一般不这样操作项目，因为，最终风险全部落到开发商头上，对开发商而言，品牌输出不是一条最佳的操作方法。
       第二：所谓正托管或分割出售只是一种形式问题，但是结果都是一样，商场卖一个平方和一百个平方都将面临经营、管理两大问题，因此，按照现在一般的操作方式就是经营权、管理要、产权三权分离，这样的操作也有不可取的地方，但相对而言，利大于弊。
        第三：管理费和租金我们一般不建立开发商采用这样的方式，而是采用直接引进百货企业入场经营，并与其签订15年左右的经营合同，这样的话，开发商可以很直接的降低风险和转移矛盾，我曾经操作过的一个楼盘，就采用了保底租金和销售提成相结合的方式与百货企业签订合同。我们的营运面积是2万平方，保底租金为500万/年，销售提成分别为超市2%。百货3%，电器1%，这里就不给你详细的分类提成。大概的意思就是如此了。
        第四：开发商的资金回笼，主要就是销售问题，这个问题我不能在这里给一一陈述，因为销售的问题根据你当地的整体情况相关，对不起，我不了解。
        上面我简单的给陈述了有关于开发企业与百货公司合作的一些内容，如果你有任何的问题，我们可继续讨论，相互进步。

100

缘依缘说得相当好把应该说到的全说了嘿嘿说差出手了说得好啊

siywangzg

说的很有道理

Tim

曹浩斑竹,说的很好!

grammy

确实很有道理

hhzhao

看看先