就地产淡市和风波的理论分析和说辞!

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在谈论和解决方案前,首先让我们看看造成房价高的原因在哪!
理性分析房价降价后市场及至国家经济又会是一个什么样的状态,会不地像93年中国房地产面临的第一场噩耗、97年东南亚金融风暴对中国的影响和这次奥运会给中国所带来的波动和影响！
再针对这些解决客户所有对房地产的困惑!

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楼主: 力郎当前离线发表于 2008-7-20 19:14

2008-7-20 19:34 2^# 力郎

房价为啥这么高
一、概述
90年代之后随着中国土地出让制度的改革和允许住房私有化。住房制度改革的目标定为“按照社会主义有计划的商品经济的要求实现住房商品化”（国务院发[1988]11号文件），恢复了住房的商品属性，允许部分中、高收入者通过非国家平均分配的方式，多渠道投资解决城市居民的住房问题。开放了房地产市场，让住房进入按商品经济流通的市场之中，调解家庭消费结构，满足日益增长的消费需求，进而加大住房建设的速度，使住房建设进入增量阶段。
二十年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资起到了推动作。由此可以看出房地产业在国民经济中有着举足轻重的作用，影响着国民经济的方方面面。最近几年由于种种原因导致房价过高，收入较低的人买不起住房而政府的相关措施又屡屡受挫，高房价已经成为人们关注的焦点。到2003年，全国房地产市场的价格由上海和北京引领，迈入了快速上扬的通道。造成我国房地产价格上涨过快的原因是多方面的，大的背景是中国经济保持高速发展的势头，中国各地进入了工业化和城市化的高潮。全社会固定资产投资和房地产投资规模总量不断扩大。投资拉动成为中国经济发展的鲜明特点。如果从细的方面分析，土地开发成本、市场需求、房地产金融、调控政策和购房价格预期，都成为带动中国房地产价格上扬的重要原因。普遍上升、快速上扬、细分市场互相推动、区域市场联动波及是中国房地产价格这一时期的主要特征。人们在面对这一疑惑的时候又会产生一种非理性的预期，更会助涨房价从而引起经济发展的不平稳。现对高房价的现象进行浅显的探究。
二、市场状况
1、全国部分城市住宅价格
从2007年10，全国的地产市场开始趋冷，到目前成交量依然持续走低。全国地产龙头万科，提前嗅到气息开始全国降价销售策略，带动部分城市及部分开发商开始通过各种各样的变相降价销售，现在沿海一线城市如深圳、上海房价都出现不同程度的下降，但内地的开发商依然死扛房价。现在正在上演的是一曲持币观望的购房者与开发商间的无烟较量。最终是开发商直接降价，还是购房者的“井喷”式抄底，或是通过政府的调解而握手言和，都为未可知。
以下是易居中国公布的全国部分城市4月份的商品住宅成交数据汇总，通过这些数据，我们可以看到这些城市的成交量的变化和目前均价。

2008-7-20 19:36 3^# 力郎

2、2008年一季度人均收入
国家统计局5月14日公布的最新数据显示，2008年一季度，北京市城镇居民人均可支配收入6490.24元，上海为7650.76元，郑州为4386元。若按此数据计算，以一个普通的三口之家为例，北京一个普通的三口之家每年可支配收入为元51921.92，上海的为每年61206.08，郑州则为26316元。而作为三线城市的安阳市，据国家统计局安阳调查队调查显示，2007年安阳市，城镇居民人均可支配收入达到了1.1万元，则其普通的三口之家的年可支配收入为2.2万元。
按照目前中国居民43%的消费率计算，平均每年可节余的金额分别为：北京29595.49元，上海34887.47元，郑州为15000.12元，安阳则为12540元。也既是说一个普通的三口之家若想购一套80㎡的住宅，以当前的房价和收入在北京需要36.5年，在上海需要35.1年，在郑州需要21.69年，在安阳则需要14.21年。

一些主要城市的房价收入比在10以上，超过了国际公认的6倍警戒线。以上海为例，目前房价收入比达到了18：1，远远高于发达国家通常为3-6倍的水平。尽管我国政府实施了大量的政策来抑制房价的上涨，但成效并不明显。究竟是什么导致了我国住房的价格居高不下呢？我们先看看开发商的成本是怎样的。
三、开发成本和高利润
      1、开发成本构成
   A、土地费用
      土地价格契税：土地成交总价×4%
   B、前期工程费用
      可行性研究费用：约总建面积×2~4元/㎡
      地质勘探费：约总建面积×2~5元/㎡
      设计费用：多层总建面积×8~10元/㎡；小高层总建面积×15元/㎡
      临建费用：视土地情况而定
      三通一平费：视土地情况而定
      工程监理费：可协商
   C、建安费用
      多层：预计600~700元/㎡小高层：预计1000~1300元/㎡
   D、开发报建费
      办理建筑规划许可证（按规划规定收取）
      配套费：总建面积×20元/㎡绿化费：总建面积*1元/㎡
      人防费：根据政府公布价为准文物勘探费：总占地面积*2.5元/㎡
      地质勘探费：总占地面积*2.5元/㎡  墙改基金：总建面积*8元/㎡
      其他费用
      办理施工许可证（按键为规划收取）
      招投标代理费：招标投资额*3‰~5‰（建安）设计审理费：约总建面积*1.5元/㎡
      “两金”：约工程总造价*4.58%    质检费：建安投资总额*3%
      农民工资保证金：建安投资总额*0.7‰
   E、配套设施费
      上、下水及市政配套：视开发物业标准定    供电：视开发物业标准定
      道路及照明：视开发物业标准定             绿化及景观：视开发物业标准定
      其他配套设施
      幼儿园：视开发物业标准定
      垃圾中转站：视开发物业标准定
      公建用房等：视开发物业标准定
   F、不可预见费用：总建安金额*5%~8%
   G、营销广告费：总营销额*2%~3%
   H、管理费
      财务费用
   J、税金2、高房价下的高利润
根据其成本构成，结合郑州市花园路与东风路号称郑州“楼王”的“蓝堡湾”项目项目，可以分析出开发商的实际利润：
   A、征地费用 445.2元/平方米
      2004年4月26日，思达集团以5.91亿元的高价夺得蓝堡湾所在的这块土地，共431.2亩，目前开发的蓝堡湾只是其中的一部分。当时每亩地约合137万元，征地费用 445.2元/平方米；
   B、楼面地价土地闲置成本土地契税11.8元/平方
      5.91亿元（总地价）÷150万平米（容积率为5.2，可建面积）=394元/平方米闲置两年，按同期货币市场的行业收益标准取5%的收益计算，两年的资金成本为：5.91亿元×5%×2=5910万元。建筑（销售）的资金成本为39.4元/平方米5.91亿元×3%÷150万平米=11.8元/平方米；
   C、前期开发成本 154元/平方米
规划费用（含规划设计、基础设施设计）：16元/平方米建筑规划单体设计费用：26元/平方米地探物探费用：6元/平方米政府规费：80元/平方米（含环保、专项基金、质量监督、征地管理、土地登记、相关证书工本费等费用）监理费用：16元/平方米，不可预见费用：10元/平方米；
   D、建筑安装成本 1900元/平方米
按照建委公布的建筑工程项目栏头价核算清单，30层左右的高层建筑工程项目，框架结构成本核算约为2200元/平方米，实际市场价格为1800~1900元（含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。在这里核算是取成本为1900元/平方米；
   E、基础设施配套费用合理区间为110元/平方米
市政工程建设费：18元/平方米市政工程质检费：15元/平方米小区供电工程费：20元/平方米小区供水工程费：15元/平方米小区照明工程费：10元/平方米小区道路绿化费：2元/平方米小区其他生活配套：30元/平方米；
   F、装修费用 400元/平方米
著名的装修公司老板去样板房看过，初步估算装修成本最高为400元/平方米；
   G、品牌使用成本 255元/平方米
参照万科接受恒大地产委托，全权开发经营管理恒大的项目，收取的品牌费用为总销的3%。该项目也按照这个比例计算，按照开盘销售均价8500元/平方米计算，品牌成本为255元/平方米；
H、销管财成本782元/平方米
按照河南省住宅产业商会公布的相关比例数据计算，销售推广费用，按照4.2%的比例算销售成本为357元/平方米。
管理费用按照3%的比例算销售成本为255元/平方米财务费用按照2%的比例算销售成本为170元/平方米；
   I、公司税务支出 804.1元/平方米
营业税及附加税，按照5.5%计为：467.5元/平方米所得税：按照12%的33%计为336.6元/平方米
其成本为4850元/平方米，按照开盘均价8500元/平方米计算，每平方米利润为3650元，毛利润率为75.26%。
蓝堡湾的超高润例率绝非个案，2008年4月2日，沪深两市共有50多家房地产类上市公司披露年报，个个业绩飘红。房地产公司赚钱的能力，从它们的主营业务毛利润率就可见一斑。其中，深振业A是房地产上市公司中最能赚钱的企业，主营业务毛利润率高达55.71%。而排名最靠后的天房发展，主营业务毛利润率也达到了18.65%。虽然这在房地产类上市公司中排名垫底，但它的赚钱能力却排在中国人寿、中青旅、中国石化等著名的“国字号”企业之前。
通过房地产行业的监测数据分析，及国外发达国家的经验，在正常、健康状况下的房地产行业的毛利润应在10%左右，而我国房地产行业的利润率明显偏高，属不正常状况。也正是因为当前高涨的房价，才使得房地产企业能得到如此高速的发展。
哪么，房价又是为何才会如此高速的增长呢？高房价所带来的高利润又是如何分配的？高房价所造成的经济、社会影响有那些？高房价对房地产行业的进一步发展又有何意义？
本文，现只针对“房价为何高速增长”做简单的讨论，不足之处，请过往朋友批评指正。