hygc012

政策层面——货币政策持续从紧，资金闸门不会“松泄”
受国际及国内通胀压力的影响，从紧的货币政策作为国家缓解通胀压力的有效手段短期内难以改变。而另一方面，08年上半年国家发改委发布的数据显示，房地产行业的价格和开发面积依然没有下降，因此从这两方面来看，国家通过放松货币政策来“救市”的可能性极小。而作为对资金投入和现金流量要求极高的房地产行业，在这样的国家宏观调控从紧的大背景下，目前房地产企业只能通过节约运营成本、拓展融资渠道、调整战略目标等节源开流的手段来度过“难关”。对于资金链已经出现断层而融资出现困难的企业，或许将撑不过这一漫长的艰难期。

消费者层面——市场被整体看跌的预期笼罩，观望期空前延长
06、07年的旺盛的市场供求局面，主要是由于购房者对房产看涨有着坚定的心理预期，作为高投入高消费的大件商品，不管房产作为自住或投资用途，消费者对其保值增值的预期将异常看重，“买涨不买跌”即是很好的概括，因此在06、07年全国普涨、价格狂升的市场前景下，置业者追涨的投资心理非常坚定，因而形成了供需两旺、价格快速上扬的局面，而随着政策出台银根缩紧、国家对稳定房价的系列文件以及保障性住房的大量入市，加上政策出台以来对楼市看跌的舆论导向，消费者观望、等待的置业与投资心态逐渐笼罩全国市场并且持续时间空前延长。

开发商层面——资金链吃紧，价格探底或在年内显现
针对国家持续从紧的货币政策，开发商在自有资金有限而其他融资渠道难以拓展的情况下，通过低价销售来快速回款将是大多数开发商最后的“救命招”，因此目前这种房价持续高位运行的情况将难以维持。而价格下跌的局面针对目前消费者浓厚的观望氛围，所带来的市场反应对开发企业来说无疑雪上加霜，一方面项目若不降价将难以回款，另一方面降价后将使观望客户有更大的价格探底预期。因此，综合参考目前市场上各种直接的、变相的“普降”局面，一场更大规模更血淋淋的“价格探底战”或将在年内显现出来。

玄歌

请教各位一个问题：为什么很多人都把奥运会和房地产联系在一起？好像关系关联度很大似的？对于北京而言是这样，对于非奥运城市的影响，反正我是看不出来。请大家指教。

玄歌

wewe2008

1.
未来经济政策仍将维持从紧的调控基调，对于房地产市场投资的管控力度不会降低，然而由于市场供应方资金压力增大，未来大宗交易可能趋向于活跃。
2.
2008年以来在外部经济持续动荡的背景下，国内也面临着经济增速放缓，通胀率居高不下的挑战。与此相对应，政府在上半年六次上调存款准备金率至历史高位17.5%，紧缩政策维持不变。另一方面，次贷危机下中国较为稳定的金融环境使得外资对于境内资产的关注度更高。相比中国股票市场上半年来的大幅下挫，商用物业的投资吸引力日益显现。
3.
2008下半年中，由于通货膨胀依然是政府首要关注点，金融政策仍将从紧。而从5月份的数据看来，在信贷余额持续降低背景下，货币供应量M2增长却持续升高，表明遏制流动性的需求依然很大，也说明了从紧的调控将维持不变。相应房地产政策方面应仍维持之前从严控制土地供应与信贷供给的态势，从目前销售市场销量持续下降的情况看来，开发商面临的资金难题依旧。自7月1日起商务部正式把外商投资房产的备案权下放至地方，此项措施可能在一定程度上加快审批的进度。面对未来供应的升高与从紧的经济政策，市场将迎来盘整。
4.
高端住宅市场价格依然在高位保持平稳上升，信贷从紧的政策并未影响到高端市场。从前期的市场情况来看，虽然总体成交量有所下降，高品质的项目仍然广泛受到市场欢迎。在人民币预期升值背景下，部分海外资金仍然会以本地高端楼市作为资金的避险地。从近期频出的住宅物业收购案例来看，高端住宅仍然为投资者所青睐。

由此，我妄猜：行业洗牌将会进行到底，国家抓这个机会不容易，大部分跟风的KFS等..将不得不转投其他行业。存活的楼盘价格将趋于分化，有降有升...也就是专一化发展..整个行业将会在风雨过后趋于成熟健康发展。

但奥运期间，政策将会“稳”字当头..一切都在酝酿..
                     沉不住气的已经开始自乱阵脚，或者准备干完这一票就收手..
所以结论是：小盘杂盘各显神通，明暗相间未可知
            大盘名盘稳中寻策，乘机吞并拿地会有时..

hudaomin

对于目前房地产的行式来看,每个人都有自己的看法,不管是质深的专家,还是从事多年的房地产业内人士,或者是门外汗,都有自己独道有看法...谁也没办法评断他们的看法是真是假,是有理还是无理...一切只能待结果出来后才知道....由于中国房地产业发展时间不长,没有太多实际的参考数据.只能靠目前房地产行情来做一些个人的看法..
1.短时间难以恢复:目前的情况来看,全国人民几乎个个都在关注房地产,大多数都在讨论房子是不是还能跌.首先在群众心里就有这么一个跌字了,短时间难以改变,都处于观望期,短时间来是不会下手的...
2.小浮度的下跌:中国个大城市,除了北京的房价没有跌以外,上海,广州,深圳,的房价都在下跌,而且是每月都有一个不一样的程度,这种情况出现在房地产上是不正常的,就向前几年房地产涨的时间,人们都会想,是不是还会涨,所以当时的行情非常好.而现在是相反的,他们会想,还会不会跌,这一想法倒至房子销售极数下降,开发商不得不以降价的手段吸引客户,这一做法也正好上了客户的套.我个人来看,房价还会下跌....
3.目前的房价还够不成是泡沫..由于中国人口多,出在又是农村进城市的现状,房子的需求量还是有的,,有需求就有供应...这是就是市场...在说中国的住宅平均水平是不够的,也倒至有一个紧缺性.所以能保住房地产不会跌入死谷..还有政府还有金融业..所以不会形成这种情况的.
4.2011年房地产会复苏...08年房地产产来开始下滑..我预计至少要三年的时间才能恢复,一但群众的意识改变了...到时候又会是一个高速的涨幅期...........

dengkang

奥运、世博真的对我国的房产市场带来巨大的影响吗？主观臆断是   不会   ，我国的房产经济和市场是世界上独一无二的，政府调空手法也较为独特，那么市场回暖就表明房产经济的复苏，所以简单定论我们的“房产经济”与“房产市场”并不会带来巨大的影响。

我觉得看待这个题目应该从地域面上分为2块

一块：为西部相对发达地区，重点城市包括：成都、重庆、西安一线城市，包括生态宜居的宜宾、乐山、自贡等二线城市，这部分城市的房产消费尚存在很大的空置空间，现今市场环境下，还急需大量的消费群体。反而观之，为什么还急需大量的消费群体？经我和同事观察，不是不存在这一部分消费群体，而是时刻处于观望、盼跌、恐惧等心理挣扎中，另一部分就是在灾难中失去家园，移居他方的人群，这部分人群教多。简单举例：都江堰是依托成都的2线城市，其房产开发水平不低，主要以开发别墅、类别墅及电梯商品房为主，5.12地震前，其全市的成交客户60%来自竿只、啊坝、西藏等西部地区。
所以我认为，西部房产市场在未来100天，随着社会舆论的正面引导、灾难伤害的慢慢弱化、国家相关政策的扶持，等等，，西部房市应该是最早复苏的，而且在复苏前应该是保持一种平稳发展事态。
二块：就是除去西部以外的其他地区，这些地区受市场、政策、经济等因素的冲击较大，价格起伏也属正常。记得郎咸平教授说过，所谓房产泡抹是有”虚靡资金“造成的，倘若我同意这样的观点，那么在08年来的8个月里，泡抹挤完了吗？也就是”虚靡资金“是否离开了？”虚靡资金“主要由社会闲钱、巨资贪污、国外资本构成，经地震后，国家会加大打击贪污力度，严格限制外资引入房市，股市爆跌也另许多富商、小资元气大伤.......
       同时，开发商资金链饱受冲击，是导致房价下跌的主要因素之一，也就是说开发商利润太多，”虚靡资金“导致连续几年的风长，泡末太多，现在正处于市场的自我调节期；以并购为主旋律的市场自我调节也在有条不紊的进行着......
    在未来100天里，奥运。世博我认为不能带来什么影响；中国大多数地区会持续下跌，2009年1月1日，可能就是我国房市走上正轨的时候。


一点浅见，望指教！

xiejiao完美旅程

其实房价大幅度下降的只是一线几个泡沫本就严重的大城市，但为什么能波及到全国呢？我觉得一个是国家的宏观调控是全国性的，还有有个原因就是现在讯息太发达，哪个城市有楼盘降价第二天全国人民就都知道了，而且现在的媒体说话特别不负责任，整体大标题楼市是降还是涨？结果分析半天也分析不出来，搞的消费者也摸不着头脑，只能观望。
我所在的呼和浩特今年房价还算是比较平稳的，4000左右的房子是卖的最不好的，而2000左右中低档项目和别墅、高档住宅卖的还不错，最近有的项目还在涨价，说明需求还是有的。
国家出台的这些政策的目的其实不是打压，而是抑制，现在抑制的目的达到了，无论是国家、从业人员还是消费者，共同的心愿是希望楼市健康、平稳。所以我觉得奥运之后楼市回慢慢回暖直至整体平稳。

巫月左左

我觉得：
1、如果物价这么个涨下去，钢材等建筑成本的加大；
2、奥运会过后的房市冷门；
3、经济政策的不稳定性；
4、家庭结构的变化或者人们的观望情绪
~~~~~必将造成很多开发商不敢拿地，或者拿了地不敢动工；当然这些问题已经从目前能看出来了。
这种状况下，一旦国内的公司不敢拿地，不敢动工，或者房子难卖，很多开发商资金收不回~~~~诸多原因势必会导致一些外商来华投资。
就江苏来说，今年拍卖的地大多数是以底价成交，有些地块甚至是无人问津；整个楼市出现小幅度的缩水，且市民都在观望，大家都在等奥运会后的房市大降价！
降价是有可能的，从年初开始就有开发商打着“优惠”的旗号，想方设法的搞促销~~百姓们看这些已经看累了，也看习惯了~~~也懒得急于去买了，每家楼盘都在搞促销，说不定奥运后更跌呢！
楼市的拐点已经出现了吗？
暂时只是初现端倪，在奥运之后会是整个楼市的大转弯~。
奥运会向国外敞开了中国的大门，外商将会是奥运后敢于在国内投资的一个大股东。
国内的开发商由于考虑到资金的回笼，考虑到成本和利润，考虑到降价后的品牌力度~~~他们反而变得比较被动；
而外商想法不一样~~他们会在国内拿地，盖了房子卖给老外或者以更高的价格卖给我们中国人~~我们不敢动，他们敢~~！他们看中的是中国的发展潜力，5年或者10年，应该说奥运带动的经济发展是可以预见的。
总的来说，今年的房价在奥运后是会降价的~~但是估计在08年年底的时候将会是谷底，开发商也是有成本的，再降那是痴人说梦~~~如果引进外商，将在一定程度上对那些出手慢的开发商是一次重击，可能会在09年中再降一次。
加上目前经济状况不容乐观~~外商引进后，可能对国内的金融带来一定程度的打击~~本人不是学金融出生，不敢乱说，相信大家心里也都有些许明了。
呵呵~~唠叨了一大堆~~~前辈们请多多包含哦~~(*^__^*) 嘻嘻……

[ 本帖最后由 巫月左左 于 2008-7-25  12:39 编辑 ]

迅骐

我也来说两句，不降价的理由有：
1.现在都提到开发商资金紧张，其实真正紧张有多少，只有去年拿地的，实力又不够强的才会紧张，06年拿地的都不会紧张啊！那时候价格也不是很高，而且在07年已经开始卖了，只要不是07、08年拿的地，开发商都会很从容的。再说08年市场已经不好了，开发商也知道，有这个实力的开发商才会去拿的，不会像以前那样的疯狂。这样算下来，真正资金紧张的又有多少。
2.中国的刚性需求还是很高的，外来人口很多，结婚的人也很多，再加上中国人对于家的重要性，反正一句话，没房的想买房，有房子的想换好房子。
降价的理由有：
1、人们理性了，持币观望的人多了，楼市的泡沫大了，沿海城市跌得很凶，会延伸到内地。
2.政策上的打压，也是现阶段房市旺不起来的理由。
总结：我觉得一个城市市区的房子还会稳中缓升，郊区、新区、开发区的房子会降。当然升和降的理由都很多，我只说最关键的。

xhf830610

我不要妄自猜测同志们，这样不好~容易干预心理预期~接受现实把~如果真是要说哈8个字~救市太早~救民太晚