日照岚山区房产市场分析（原创）支持的顶一下
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对岚山区房产市场分析与思路
前言：
在中国房地产市场上，传统的把城市按各种标准分为一线城市、二线城市和三线城市。一般来说北京、上海和一些沿海省会我们称为一线城市，中部一些省会和一些发展较好的非省会城市我们称为二线，一些地级市和县级市被称为三、四线城市。一线城市和二线城市是中国房地产市场竞争白炽化的重点，很多房产企业都集中了优势资源来进行开发，而三线城市基本上不被重视，只有一些实力较小的企业在进行开发。但这种情形在06年以后有了改变，随这房产市场的萎缩及国家调整银根政策的出台，一些大房产企业也逐渐向三线城市漫沿。
日照市岚山区明显属于三四线城市之列，房产企业进行开发的较晚，开发理念上总体和一、二线城市有差距，目前在岚山房产企业大约有8－10家左右，企业规模和实力都不算大，各企业的储备用地也不多，有一些企业属试探性开发，但随着全国很多企业开始向三线城市倾斜，岚山区也吸引了一些大企业的眼光，具析，在日照较有实力的海纳房产也有在岚山开发的准备。所以可以预见，在岚山这个三线城市，竞争也开始激烈起来，对于岚山各个开发商来说，这是一个喜忧参半的消息。
岚山区房产企业分析
笔者经过对鲁东南地区县级城市的走访和楼盘调研，总体认为；开发商的意识还不够全面，特别对自身楼盘没有达到有目的的销售宣传，只是一味的把楼盘的外观放在了首位，而忽略了销售策略，从而会导致楼盘价格和销量不稳定因素，针对市场需求量，一些大盘就容易产生蹦盘的危险，另外在三四城市的开发最重要的基准“速度”才是生存的要素，只有领先一步方能赢得完美，因此无论是从整个项目考虑还是从现阶段现状考虑，开发商都应有一个清晰的、溶广告宣传为一体的营销策略，以这个策略为中心，来指导整个销售过程，而不是盲目的销售，也不是一时性起的冲动销售。销售是一个系统，特别是进入20世纪以来，逐渐把销售当作一门科学来研究，特别是在房地产领域，效果更加明显，那种原始的以为凭口碑宣传或仅仅单靠一种宣传模式的粗放性策略逐渐被人抛弃，而事实证明，这种粗放性模式也使开发商没有获得最大利润。以价格来作为竞争手段的企业是悲哀的，那只能说明客户在心理上没有认同房子所传达出的软性品质。而没有这种软性品质即核心竞争力，而一味的把房屋外型做到第一位，那只能把销售带入恶性循环。中国人提倡的是买房就是要建立一个温馨的家。而一味的在建筑外观上去打拼只会适得其反，不但增加了建筑成本而且还会让客户望而却步。因为这里毕定是区级三线城市。
第一：三线城市案例分析；
对于各城市房产的认识总的来说，各有各的特色，可根据本城市的经济基础和人文条件来判断
（1）首先分析一下岚山区的房产近况和今后的发展潜力；
对于岚山，地理上来说总体给人的感觉就是一个错觉，从宏观上看，他现阶段的房产还是比较好的，但是，从长远来讲将会是又一个饱和的市场，让我们来分析一下就会很明显，目前岚山已有近十家以上的小区，而且面积大都接近5万平米，有很多小区规模还要更大。而且还有很多渔民有自有房，那么如果仔细的计算一下，平均人口在一百万的地区综合开发面积是6万平米，那么，不难想象，今后的销售难度，其实对于本地的客户来说对房产的认识度和接受能力还没有真正的了解，对于开发商来说是心里最有底，他们是有苦难诉而已，所以对于再好的三线城市来说，销售将是以速度为本，形象包装和了解客户的心态才是销售的更本方针。
岚山区，由于建区晚，房产开发到现有程度，从整体上来说还是可圈可点的。从表面上来看（现在还不敢枉下结论），给人一种欣欣向荣的景象，可以说前途一片光明，特别是商业楼盘更是明显，岚山的每个房产企业都看好了他的商业，大上商业项目，认为从商业上一定会大赚一笔。确实从整个区商业来看，在鲁东南地区中也算出类拔萃，沿海城市且又有海鲜批发市场等已成熟的商圈，商机前景很被人看好，商业楼盘的价位与同类地区相差也不大，听起来很有吸引力。但是，我们只是从他的外表上去判断，那肯定不是很准确，必须有全面的调研才能掌握，从我的看法上来判断，商业面积过多，住宅面积量小，头重脚轻容易造成市场混乱，也有一定的问题。作为政府规划和招商引资就不能不考虑开发商的难度，而开发商盲目跟进对该地区房产市场的发展将会有不良影响，如果开发商能够考虑到“先商业后地产”这一原则，先搭巢再引雀，先人气后商气，那么，岚山将会有更好发展前景的地产市场。
从另一个角度来说，相对于一线城市，相对于一些一线城市大手笔进行运做的地产而言，岚山目前的地产还处于原始阶段，这就说明了他还是一块没有得到足够开发的半处女地，象这样的地区其实是进入开发的最好时期，只要稍微掌握好一些销售方式及采用一些好的营销模式就不难完美收场。所以一但一些大房产企业介入，其它中小企业会很难与其竞争。所以在整个大环境地产痿糜的时期此地，对于一些大房产企业，岚山倒是一块净地。
第二：岚山地产开发思路
任何一个地区，任何一个城市，都有他不同的生活方式和人文气息，在看了岚山地区一些楼盘后，产生了一些想法，不论今后在那里开发楼盘，掌握推广理念才是重中之重，要想打动客户首先要了解该地区的地产走向，分析价格空间大小量，采取前期策划提案与销售相结合方针，提高开发商形象宣传上的共识。
（一）销售思路：主要包括；现状分析、销售策略、销售方案和形象策划，等等。
（1）现状分析：岚山属于三线城市，经济发展和人口规模的滞后性制约了消费观念，人们的思想较保守，标新立异的手法较难实施；
房地产市场不成熟、售楼中心装修简单、专业销售队伍素质较差、楼盘包装简单；
（2）销售策略：对岚山的房产来说，普遍存在销售队伍不专业化，营销推广量较少，销售手法单一，对目标客户群体分析和掌控能力差。
（3）不能严格的按照销售方案进行执行，执行力较差。对形象策划不太重视，属于一种较盲目的销售。
城市的大小本身就会有他的不同之处，一线城市楼盘销量目前看似平淡，但决不会滞销，只是周期问题，反观三，四线城市一旦销售受阻将会很难扭转，必定城市很小，口碑很重要，再有大量一二线城市小型开发商不断涌入，楼盘销售将会出现不可想象的后果，所以销售速度才是正真的保证。
总结：
以上只属于笔者对岚山地区房产的一点个人看法，虽然对岚山地区的情况有一定的了解，但毕竟了解的不深入，难免有一些偏激或不准确之言，仅做参考。
