柳迎涛

    最近接手了一个商业地产项目，遇到的最大的问题就是确定项目和功能定位，如果引入国际领先商业业态形式，高度进行商业经营创新，市场风险有多大，消费群体能否接受得了？

  项目的基本情况是在这样的：
  ◎ 位于北方沿海某市的次城市中心区域，所在区域目前已成为该市的高档住宅集中分布区域；区域人口的消费能力在该市绝对处于上游水平，但是目前该区域主要的高档消费行为还是到城市中心区域，距项目所在地车程约有30分钟；周边区域内商业目前只是生活配套服务一类；
  ◎ 项目为16万建面城市综合体，涵盖了写字楼、商业、酒店、酒店式公寓等多种物业形态；
  ◎ 距项目不远的区域在政府主导下，正在逐步发展成为城市又一CBD区，目前该区域已有一些高档写字楼分布；入住主要是集团整体客户为主
  ◎ 城市是旅游城市，现有商圈基本上都是分布在老城区沿海一带，其他外围商业地产项目在运作时往往都会遇到较大的市场习惯接受压力；

  在确立项目初期，考虑做国际顶级商业形态HOPSCA,以区隔区域内其他单一物业形态的竞争；同时可与区域内高档居住区、正在形成的CBD区域形成有效呼应、在功能作用上完善互补；但是做HOPSCA的话，同样需要解决很多问题，如项目处在非城市中心区，与传统的HOPSCA的市场环境不同，是否有可支撑的市场基础；区域目前还只处在高档居住区的阶段，而CBD也只是小有气候阶段，在这里做HOPSCA，市场能接受吗？特别是怎样引导高端消费习惯由市区向这里转变，难度之大可以想象！

  对于这类城市次中心区的商业地产项目，如何做项目和功能定位？定位过程中，又如何才能在经营创新与风险避让中取得平衡呢？盼望得到房策各路高手的点醒指正！

[ 本帖最后由 柳迎涛 于 2008-7-28  13:46 编辑 ]

yuehai105

因地制宜，打造地方名片窗口，聚焦产业龙头，形成专业市场！