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底商----策划人永远头痛的问题！

阿男

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元老

1# 大 中 小 发表于 2006-4-11 08:59  只看该作者

底商----策划人永远头痛的问题！

赚币不难,要币的,请跟我！
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沿街商铺，俗称底商，是一种传统的商业经营模式，这种模式具有恒久的生命力，长久以来，一直受到人们的青睐。

    与其他的商业模式相比，投资沿街商业的风险较小。其他的商业模式在近代才逐步形成和发展，如百货商店、 专业市场、综合超市、专业超市等，他们都有各自的特色，但其经营灵活性比较差，虽然在某一时期会比较红火， 但不能保证长期适应人们的消费习惯。而沿街店面，即使出现经营困难，也很容易转让。

    沿街商铺的价值具有明显的区域特征。一般而言，沿街商铺的价值与市中心的距离相关。越是处于市中心，其 商业价值就越大。市中心商铺的出租率高，租金也较高，因此具有价值大，风险小的特征。而处于市区外围的沿街 底商的价值不确定性较大。如靠近某些知名市场的底商，其租金甚至可以与市中心的相媲美，但一旦市场搬迁，则其租金就会打一个很大的折扣。

    沿街商铺的业态组织对商铺价值的影响是很大的。商铺的价值除了其建设本身的价值，更重要的是它的“无形 价值”。这“无形价值”是以所处的街巷的知名度来代表的。可以肯定的是，一个城市的主要商业街的知名度比其 他街巷要高得多。如果这一类商业街在业态组织上有特色，那么它的“无形价值”会更高。

    商铺的价值还与所处街道的宽窄相关。一般人们会认为街道窄，则商业气氛的集聚性发，其实不然。如果说古时候的商业街的宽度一般为6米左右，是为了适合人们步行的生活方式，那么到了自行车时代，商业街的宽度需要 12米以上；而汽车时代的到来，则要求商业街达到30左右。比较适合现代商业街要求的街道宽度一般为二类：一类 是10—20米宽的步行商业街，一般一个城市都会有一至二条商业步行街；另一类则是适合汽车购物时代需要的20—35米宽的市区双向道路。目前人们对后一类商业街还缺乏认识，但如果你有驾车购物的经历，应该会有体会。试 想，如果汽车无法方便进入和停靠，汽车拥有者又如何去购物?在私家车爆发性增加的今天，这类商业街将很有前景。

    民间常说的“一铺养三代”，是对商铺价值的最简洁的解读。如一间30平方米的商铺，目前的租金一年3万 元，正好能满足一个家庭的基本生活费用。若干年以后，家庭基本生活费用会有所提高，但店铺租金的增值也基本 同步，因此一铺就能“养”三代。

[ 本帖最后由 阿男 于  2006-4-27  16:40 编辑 ]
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2# 大 中 小 发表于 2006-4-11 09:07  只看该作者

可以从专业市场的方向去考虑，找出合适的经营项目　　电子，汽配，小商品，办公用品，文体用品，茶叶，化妆品，服装．．．．．．．

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阿男

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元老

3# 大 中 小 发表于 2006-4-11 09:16  只看该作者

感谢觉主，主要还请谈谈销售策略。


销售完成，更适用于开发商的口味 ！  任我把口水说上天。
但是开发商的目的非常明确：底商销售完毕需要多少时间，需要多少成本！其余的过程他不想听！

[ 本帖最后由 1234567 于  2006-4-11  09:19 编辑 ]
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4# 大 中 小 发表于 2006-4-11 09:26  只看该作者

那没办法，丑女儿想嫁还不给化妆，，，，只能祝福你了

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miaoshantou

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5# 大 中 小 发表于 2006-4-11 09:38  只看该作者

有点难度,这样的底商要经过培育才能有一个好的业绩,要不然只能等周遍的设施全部起来在说了

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zhengweileo

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6# 大 中 小 发表于 2006-4-11 14:17  只看该作者

这样一定能行的通吗！？


回购！？………………先问问开发商干不干！

不如先去招商沟通！
"爱"_一字千金!
"忍"--百忍成金!
飞翔,飞到高空,体验真谛!

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zy7987

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7# 大 中 小 发表于 2006-4-13 09:36  只看该作者

抛砖引玉


1.新城区销售较大体量的商业,建议先招商,经营形成商气\人气后再售.
2.进深若客户无法接受,可将靠后的一些面积作为库房等赠送予客户(售价适当提高).

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阿男

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8# 大 中 小 发表于 2006-4-13 10:53  只看该作者

你是个新手吧。


引用:
原帖由 zy7987 于  2006-4-13  09:36 发表。

1.新城区销售较大体量的商业,建议先招商,经营形成商气\人气后再售.
2.进深若客户无法接受,可将靠后的一些面积作为库房等赠送予客户(售价适当提高).
开发商无此耐心，也没有办法。等人气后再销售，恐怕他看不到那一天了。目前最迫切的就是利用促销手段，刺激这个疲软的市场，完成预期销售任务。毕竟2亿的资金压在那里，多一天就多一份利息。每一个晚上都是睡的不那么安稳！至于后面提到的进深，建议到是很随意，没有创新性！偶也曾经考虑这样做。还是看看市场情况再做下一步调整吧！

         感谢回复！ 加油！
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xll9271011

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9# 大 中 小 发表于 2006-4-13 17:04  只看该作者

一但做成大体量的商业,销售、招商、未来经营管理的难度都会大辐度提升，没有一定的商业运营专业度和招商能力，项目很难成功；既使招商成功了，产权式销售的风险前车之鉴太多，轻易不要去试水，以免把自己装进去。如果地理位置、商业氛围等各种条件不具备做大型商业，建议从风险最小化的角度考虑还是做成一托二的临街商铺直接销售比较好，不用考虑招商和管理，而且目前临街商铺的投资趋势也越来越好于产权式分割的商铺

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baby2000

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10# 大 中 小 发表于 2006-4-13 19:46  只看该作者

发展商都是只看结果


如果招商的结果是要发展商另外成立一个招商部或者是日常管理部门，很多发展商都会觉得是笔赚头折尾的买卖。我的前公司在闹市搞了一间名为女人街的主题商场，一年后就维持不下去了，买了铺的业主天天在招商部静坐。

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