虚心学习

项目没多层，就洋房和高层。
我现在洋房想不出太好的方案

changfengwulang

楼主说的情况和我遇见的一个项目很相似：
1.同样在郊区，同样的花园洋房，，同样的市场第一家，同样的洋房+高层，同样的10多万方；
2.我说的这个项目也是一个地级市项目，在城区的南边，销售的时候周边没有其他项目，在之前市场上很不看好这个区域，但就在去年当这个项目开盘时候的价格是市区市场的均价，而且在最后的销售价格较开盘销售的时候翻了一番，还形成了极好的口碑效应，市场上也接受认可了项目的高端性。
3.这个项目的成功在推广上，当时是做了很多功课。不过不同的是开发节奏不一样，这个项目先操作的多层花园洋房和部分小高层，二期为纯高层。
4.操作过程：先期高端形象树立，和项目知名度的打造--------全市各种媒体的配合，集中释放；价格操作------低开高走，在开盘之时公布的价格和客户的心理价位基本持平并略高，所以开盘之日在市场上形成热销，许多客户甚至找关系拿房子，这也为后期销售拉到销售价格起到了铺垫。
5.看楼主的表述，感觉楼主的项目定位为高端，但是没有高端的形象，或者说高端形象诉求力度不够，因此楼主的项目需要重塑形象，看到楼主打算更改项目案名，希望能慎重考虑，项目展示销售相当长时间了，现在要全盘推翻重来，对前期资源会不会浪费？等等.......如果能不该案名则最好，万不得一再考虑这个吧；而且花园洋房和高层放在一起销售是不太合适的，建议最好分开销售。

随便说点，共同学习 ，呵呵

风逝

层层退台的洋房的核心是什么？
是“赠送面积”（一层地下室+花园，顶层露台，中间层入户花园）+“多花园享受”（可能是南北花园，或者多重花园）的享受。

前者偏实际利益点，对三线城市的打击将很大，放大一层的利益点，例：买90平赠90平（1层的赠送面积应该能达到1：1甚至更多），衍生到整个洋房的利益点。这种刺激将会很棒。

后者的多花园享受，一定要在产品上做足。样板间是跑不掉的，但是露台的效果、入户花园的效果怎么做是个问题。
1、如果入户花园位置很好，边套的，还有景观的。做个休憩室，麻将室，都是不错的。如果是南方的三线城市，麻将桌绝对很棒的想法。
2、如果入户花园位置很差，在中间套的，采光也一般，而且还可能开个口子做卫生间啊什么的窗子的。建议做个个性空间。
个人感觉，三线城市的房子，很多都只是拥有房子的基本功能，不仅像楼主说的户型特点等难以出新，而且花园等的考虑较少。建议做足像类似“5重景观、3重绿色”等概念。

恋风物语

个人觉得“花园洋房”的特色很多，至于为什么不受人欢迎，好比一个新产品，你不告诉她多大多好处，别人当然不愿意冒这个险了。
楼上的讲的挺详细了，嘿嘿，还真跟我想的差不多。

户户都有私家花园或景观露台，这才是尊贵的、高档的象征啊！
小区定位高档，自身的配套是不是符合高档？地点好，离市区不是很远，又风景如画，不荒凉。我觉得也是一大卖点。

[ 本帖最后由 恋风物语 于 2008-8-13  11:07 编辑 ]

rzguang

每个人都需要一个花园