东海岸

现有一幢高层，点式结构，位于城市中心区域，紧邻高架桥。对面为沃尔玛。处休闲区与金融区交界处，项目已停建多年，现重新动工。

一至五层为商业部分（目前已经建好），六至三十二层原为商住物业（待建）。

项目优势：光纤入户，温泉入户

楼层户型具体还没定，目前建议做两种户型产品

第一方案：（平面层）东、南、西向设置80——120中户型，北侧设置小户型
第二方案：将所有住宅部分做到100——120的小复式，东、西向面积可适应放宽

客户定位：城市回归族（原先受各种影响在市郊置业，现郊区生活所带来的生活不便逐渐显现）、新生代中产阶级
价格空间：5500——6000元/平方米

大楼为点式结构，核心筒部分结构已定，不能修改，原配备五部电梯（四部人梯和一部货梯），两个楼梯，每层有一个公用卫生间，以及新风机房，现大楼使用功能转变后，相应的要求就是可以调整，初步设想，电梯减少一部，原用于中央空调的面积随着中央空调的取消而空置。

结合以上设想，初步建议在腾出来的空间做一个楼层住户的专属空间，并配备磁卡设备，以磁卡验证消费时间和消费内容。

（项目在五楼、五层屋顶空中花园、六楼转换层，有一个立体的会所，里面的配套很齐全，功能比较齐全，有商务中心、家政中心、健身馆、乒乓球室、酒吧、票务中心、茶艺馆、桑拿、酒楼等，以对外经营为主，业主可以凭VIP享受特殊待遇。每层的专属空间内，不能将功能与会所功能重合，否则就会变得无意义）


请问各位朋友，在这样的楼层专属空间里，应该配置什么样的设备？可以提供什么样的服务内容？与项目会所的内容会有冲突吗？是否每层都要设这样的空间？


初步设想：
1. 原有每层的卫生间改为楼层多功能厅（配一小卫生间），放置沙发和棋牌桌（该城市居民最喜欢的活动），住户凭卡进入消费，以卡计时收费。
2. 原中央空调的新风机房取消后，改造成楼层的公共洗衣空间，投币付费。
3. 增加的电梯位空间改造成垃圾分类空间，设置专业环保的垃圾分类系统，引导业主分类，提升楼盘环保节能形象。


各位有更好的建议吗？

[ 本帖最后由 东海岸 于  2006-4-14  14:34 编辑 ]

四面楚歌

海岸版主：公摊问题如何解决呢？

东海岸

你指是这个项目的公摊还是广义上的公摊呢？

四面楚歌

电梯减少一部，原用于中央空调的面积随着中央空调的取消而空置，另外，卫生间是否可以取消？
你要把这些腾出来，但这些在原设计方案中可都是记入公摊的啊！如你要设计成为会所，从成本考虑那你的这些面积要如何消化？如果从提高售价来弥补，单价的涨幅应该不小吧！

绿荫如云

卫生间住宅可以不要了，1-5层的商业部分肯定得保留。
楼层专属空间是个新玩意，个人意见是应该看住宅客户的定位而定，也就是说你的客户有什么特点，会有什么需求。
比如重庆的巴黎公舍女性ＶＩＰ专属楼层，是一座２７层的电梯公寓，其１－５层为时尚大型商场，６层为景观会所平台以及高尔夫果岭推杆练习场，７－２７层为景观小户型公寓。１６－２０层作为综合条件最好的楼层，体现女性ＶＩＰ专属楼层的群体独立，购买业主均要求为女性。巴黎公舍女性ＶＩＰ专属楼层的公共空间悬挂着从达·芬奇的《蒙娜·丽莎》、鲁本斯的《智慧之树下的亚当与夏娃》、弗拉戈纳尔的《秋千》等从１６－１８世纪的女性为题材的西洋油画，同时专设精美的欧式花台，每天摆放鲜花，每位女性业主每月只需缴纳几元钱，就有鲜花点缀生活。这个案例好像是目前听到过的唯一的专属楼层空间。
     我认为如果要设专属楼层空间，没必要每层都设，这样成本太高，可以参照巴黎公舍设VIP楼层。服务内容千万不要和会所重复，一定要考虑重点客户的特殊需求，比如IT人士或新新人类多的地方可以考虑设网吧等等。
     你们最好先做好客户定位，再来考虑这个问题。

不小心

可以做成公寓酒店式管理，不用每层都设楼层住户的专属空间
服务内容也不能跟会所相同

回笼觉主

女性专属楼层？噱头是不错，即使全部购买者都是女性，还不是一样有男人出入这里呀，有什么实际意义呢？有的酒店不也分男女楼层吗，还不是一样男来女往．．．．．即使从心理学的角度讲，女人希望和男人混住，男人更希望和女人混住，又不是在学校上学，还这样搞．绿荫能分析一下这样的好处吗

绿荫如云

女性专属楼层不是我的噱头，是重庆万基地产公司的噱头，在重庆卖得不错。它并不是要求所有的购买者都是女性，只是VIP楼层才必须是女性。其口号是: “为女性营造幸福城堡" ,作为女性，我觉得这有一定的诱惑力。
      我的意思不是要楼主照搬女性专属楼层，而是说，看他们的客户定位是什么，这些客户有什么特点和爱好，他（她）们需要什么，再来决定专属楼层设什么。写字楼改的住宅，往往是商务公寓或小户型公寓之类，这些定位应该是比较容易找出共性的。
      巴黎公舍女性ＶＩＰ专属楼层的策划背景是：如果说２１世纪是“她世纪”的话，那么２１世纪的职场更是女性的天下，“女生时代”与“男人世界”一样承受工作紧张的压力，竞争的残酷。巴黎公舍要在“女生时代”制造温馨浪漫生活，无论你是成功的女性或者是正在努力奋斗的女性，或是希望寻求独立空间的女性都能得到这样的满足。
这年代，要指望男人给你城堡，不如自己营造城堡。
      比如，我辛辛苦苦在这里好心建议，东海不给加分，回笼还要质疑——容易吗现代职业女性？残酷的现实啊……

东海岸

你回答得这么精彩，肯定会加分的哦。

现在已经将项目具体情况补充在一楼了，各位可看看，能否有更好的建议哦。

绿荫如云

谢谢斑竹！
别的倒罢了，用得着每层楼都设公共洗衣间吗？是不是可以考虑一楼设ATM机、二楼设网吧、三楼设游戏机之类的？（乱说的）
还有环保垃圾分类空间当然好，但一定要贴张说明告诉大家哪些是可回收的，哪些是不可回收的，哪些是专门回收电池的。我们小区就是设了两种垃圾箱，但是没人搞得懂到底什么垃圾该放什么箱，所以成了摆设。