楼主所述项目本人经历过两个类似的。从目前商业运行角度来看，一个已进入成熟阶段，非常成功（相当你所说的5年后）；另外一个还处于封存状态（相当于你所说的2年后，还未成熟），但项目倒是早已售出～～～项目的成长过程本人深有感触。
销售此项目，建议如下几点：
1、找有市场开发经验的招商队伍合作（不知你们那有没有工商局旗下的市场招商部门，他们是最合适的伙伴）。如你所说一定要把菜市场搬到一层使用，二楼目前的使用定位要参考招商队伍的意见，象做一些陶瓷用品展销会，羊毛衫的展销会等等；
2、业务部（全员参与）要和企划部紧密配合，根据项目现场状况及销售带看路线进行包装（含售楼处），烘托现场气氛，切勿死气沉沉！
3、整理项目增值空间、风险规避、招商引资的利好形势等的答客户问，同时反复进行销讲（含现场带看工地的销讲）；
4、为什么我会有第一段落的说明，是想让你在相近区域找出相似案例（工商局旗下的市场招商部门是很好的导游），带业务人员和企划人员同往感受，给他们洗脑，让他们对项目的无限潜能充满激情！未来他们才有可能去感染客户。
5、结合各方面情况制定出项目的返租计划；
6、选定适合项目的客户层，可能当地人的有效率不会高。是不是可以到消费观念较前沿的，曾经历过新区改建所产生巨大商业价值的区域去找客户；
7、结合市场情况，产品特征及销控计划等，做好定价方案。建议商业项目的定价最好不要将产品的性价比做得模凌两可的，要么就就把悬殊做大，结合销控把握你计划中的销售方向。
8、制定诱人的奖金制度；
9、累积到一定的客户量，选择适当的时间准备开盘（最好能和周边重要的市政项目的奠基仪式或挂牌仪式同一天），项目的开盘日也是菜市场和二楼商业开业的日子。开业前一天请秧歌队到闹市区走街，同时派发菜市场和二楼商业区的开业优惠券（券抵钱）。开盘当天秧歌队继续发威，且市场周围召集那些摆摊的，套圈圈的，烧烤的来凑热闹。包装进一步加强，拱门多多，罗马旗飘飘（沿项目的主干道），气球飘飘～～～售楼处周围搞有奖竞猜等聚集人气的活动。对了，售楼处最好在项目旁，至少开盘销售点要在现场。
10、针对开盘当日制定出促销方案，如付款方式，优惠折扣等等
对不起，有事了，改日再续～～～
[ 本帖最后由 四面楚歌 于 2006-4-15 09:15 编辑 ]
