求助：商业项目策划

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2006-4-17 08:20  11#   红色宝马

前景好就炒前景~~现在投资的人也多了！！可以考虑整层销售！降低风险快速回笼资金~

招商是重中之重~有前景就要有信心！！
1楼菜市厂什么采市场还要这么大~~~

1楼超市不是什么都有了啊！~定位 还要在收入情况 消费理念等方面考虑。
四面楚歌10楼的意见赞同

2006-4-17 09:42  12#   wei780420

单层面积做超市太小啦,一二楼一起做还差不多,楼上的观点不错,就做一个大超市,里面什么都会有的.当然如果做菜话我想肯定是好卖的,但二楼的消化成问题,我不信菜市场楼上做的超市会兴旺,多做该区域的前景分析,你能看出来,我想还是有很多人能看出来的

2006-4-17 15:22  13#   忍者无敌

谢谢各位楼上的兄弟～～
提了这么多宝贵的意见，受益非浅，还要慢慢消化。

2006-4-17 16:03  14#   忍者无敌

引用:
原帖由 四面楚歌 于  2006-4-14  23:35 发表。

楼主所述项目本人经历过两个类似的。从目前商业运行角度来看，一个已进入成熟阶段，非常成功（相当你所说的5年后）；另外一个还处于封存状态（相当于你所说的2年后，还未成熟），但项目倒是早已售出～～～项目的成 ...
感谢四面楚歌提了这么多好的建议，结合本项目的实际情况，对您的建议的可执行性作了如下分析：
1。找有经验的招商队伍合作
我们这是个小城市，基本上没有象这样有经验的招商队伍（即使有其水平也有限），而外地的公司对本地情况不熟悉，而我公司本身是代理公司，如果另外再找招商公司，那我们就没饭吃了，呵呵～～
虽然我们是第一次操作商业项目，没什么经验，但我们相信能做好，凡事都有第一次嘛～
2。包装售楼处及销售带看路线
这部分我们确实做的不够好，由于和当地居民的关系没处理好，连最基本的工地外墙广告都经常被破坏。项目的各方面工作安排本周已定下来了，准备5月底开盘，现场包装现在要抓紧了，我会提些建议，相信开发商也不会省这几个钱。
3。销售员培训已经做了。
4。带业务人员和企划人员同往感受，给他们洗脑，让他们对项目的无限潜能充满激情！未来他们才有可能去感染客户。
这个建议不错，我自己都对项目的前景无法预测，看来也要去洗洗脑了～
5、结合各方面情况制定出项目的返租计划；
这个已经做了，但暂时不采用。结合周边的情况，预测项目经营前期实际反租率不会超过5％，为了吸引顾客又必须做到8％，其差价还是算进售价里，有点欺骗性质。
暂时先写到这，有事要出去了，再次感谢大家对我的帮助！

2006-4-17 16:55  15#   斜阳半岛

可以签三年出租协议  但是只先收两年的租金
先把人气做足再说     收两年租金老板也能先收益   应该能同意

2006-4-17 21:45  16#   四面楚歌

祝福忍者无敌，有志者，事竟成！
太客气了，就希望对你有点用处～～～和你沟通挺愉快的，有来有往，够意思！哪天兄弟有难你也要出手哦！
建议我们房策的兄弟姐妹们能象忍着无敌一样，给上贴建议者回一下贴以示尊重。啊！这样大家才有干劲嘛！呵呵～～～

2006-4-18 13:35  17#   忍者无敌

引用:
原帖由 四面楚歌 于  2006-4-17  21:45 发表。

祝福忍者无敌，有志者，事竟成！
太客气了，就希望对你有点用处～～～和你沟通挺愉快的，有来有往，够意思！哪天兄弟有难你也要出手哦！
建议我们房策的兄弟姐妹们能象忍着无敌一样，给上贴建议者回一 ...
赞成，来这就是想互相促进的，人多力量大，3个臭皮匠顶个诸葛亮，何况我们这么多兄弟姐妹

2006-4-18 13:53  18#   忍者无敌

引用:
原帖由 四面楚歌 于  2006-4-14  23:35 发表。

楼主所述项目本人经历过两个类似的。从目前商业运行角度来看，一个已进入成熟阶段，非常成功（相当你所说的5年后）；另外一个还处于封存状态（相当于你所说的2年后，还未成熟），但项目倒是早已售出～～～项目的成 ...
继续昨天的观点分析：
6。选定适合项目的客户层，可能当地人的有效率不会高。是不是可以到消费观念较前沿的，曾经历过新区改建所产生巨大商业价值的区域去找客户；
我们这新区开发也有好几年了，至今人气不是很旺，而新建商业项目遍地都是，据我所知产生巨大商业价值的区域只有一个，是在一所大学附近，这里也是新区租金最高的地方。
目前我们的招商计划主要为户外广告、已知商业客户DM、报纸广告、商户拜访调查、招商会、房交会宣传；至于上述“曾经历过新区改建所产生巨大商业价值的区域”的客户资料如何收集到是个难题，因为只能找到租户，如何能有效通知到业主呢？

2006-4-18 14:19  19#   忍者无敌

7、结合市场情况，产品特征及销控计划等，做好定价方案。建议商业项目的定价最好不要将产品的性价比做得模凌两可的，要么就就把悬殊做大，结合销控把握你计划中的销售方向。
这是个很好的建议，不过定价要真正做到合理难度很大，以前公司内部也讨论过这个问题，在最高商业价值区域方面分歧很大，还得多找些资料来看看，以及结合今后的客户拜访情况来做。
8、制定诱人的奖金制度；
不知道楚歌兄所指哪部分人员？
9。选择适当的时间准备开盘
这个建议也不错，本项目是预售，与商业开业一起进行恐怕不可能了，不过借势市政建设也许可行，另外售楼处包装还得花点心思。
说到这忽然起了个想法，毕竟我们这项目是个社区商业，炒作过火会不会起到反效果呢？

2006-4-18 14:31  20#   忍者无敌

10。针对开盘当日制定出促销方案，如付款方式，优惠折扣等等

促销是肯定有的了，我们这现在个个楼盘都有促销，方式也各种各样。最近出来种（暂叫做）“隐性促销”，优惠方式不透明，即广告页面上不注明优惠幅度及具体内容，只说“来就有惊喜”等等，客户到现场才告诉打多少折，如何优惠，而观其销售情况都非常不错。是否此种方法有助于销售？？满足了客户”砍价“的欲望？？让客户觉得拣到便宜了？？

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