笑傲江湖

现在的房地产市场情况基本是：
  ——开发商和购房者都在观望；
虽然奥运会成功举办，但观望情形依然存在；
在北方城市是这样，
在南方城市估计也是如此吧？
只是，传统意义上的“金九银十”已经来到了，
那么，在新的市场情况下，
各位策友，
  ——你将怎样操盘？
  ——对于坐销、行销，你又有什么建议？？

希望大家踊跃参与，我有大币伺候，想毕版主也会给各位加精吧？~~
  期待中……………………
  

seigom

楼主，我先来试试。
刚刚做完最新的市场调研，余兴未尽，在这里先讨个策币用用。

现在的房地产市场，无论从供需情况还是从客群的观望情绪而言，都是很残酷的，就像我们城市（济南），上半年的成交量108万，而2007年度全年成交量近400万，那还是在供应量440万的前提下，今年预计供应量700万。济南上半年的成交其中还要包括因为大面积的旧城改造拆迁的部分刚性需求。
如果，在今年的金九银十，成交量没有爆发性的增长，济南房地产的冬天才是真正的刚刚开始，现在，最多算是：深秋。

针对目前的情况，踏下心来研究研究市场，研究自己的产品，细分潜在客群才是最关键的：
1，做市场调研，最好是管理层亲自动手。自己的物业类型，在市场上的竞争程度（供需)肯定有差异,毕竟一个项目里面，不同的物业类型会有不同的竞争状况，寻找市场的切入点和机会点最关键。
2，研究自己的产品，根据产品供应量的分析，不同时间推出不同的房源，错位入市。
3，研究客群，目前在观望情绪重的情况下，刚性需求主要来源：结婚的？拆迁的？等等，有针对性地对刚性需求客群下功夫。
4，营销策略，把握市场，把握产品的情况下，就要各显其能了。现在的购房户可不是一句口号，一个点子就能忽悠来的。刚性需求客户，自然也有他们的心理状态，你分析了吗？你真正了解了吗？  

坐销也罢，行销也罢，不是关键，关键你要做到的行动，正是他们需要的。

shuitian

无论北方南方，全国都在观望，不打广告售楼处没人来，打了广告也没几拨客户到现场，这恐怕是今后相当长一段时间的常态。因为形势好，市场供不应求，买房就像卖白菜，房地产销售人员都被惯坏了。总有一天商品房会供过于求，你看看人家怎样卖电冰箱、洗衣机。
   首先，无论是开发商还是代理商都要有客观的心态，售价要跟市场接轨。没有25%的利润决不卖房，这是不识时务，大商场竞争极其惨烈，销售利润率有5%就偷笑了，哪敢指望暴利？所以，操盘的核心环节是把价格调顺，房价有竞争力。否则神仙也卖不动。
    第二，实实在在把产品做好，把做广告的钱用在改善居住环境上。人家种草我种树，人家种小树我种一片树林。
    第三，眼见为实，好处看得见。更多的采用体验式营销手段，把卖点展现出来，使客户看得见摸得着。
    第四，生意不好，态度好。现在我们有更多的时间跟客户沟通，要把购房者当朋友，而不仅仅是客户，设身处地为购房者着想，当参谋，真正体现置业顾问的专业水平和职业精神。

hxbaby

呵呵， ，我先坐个沙发。
对于目前 的市场来讲，郁郁郁葱葱，怎么说呢，其实关键问题目前不是市场环境，对于一、二线城市可能存在于市场的问题。观望状态。
而在三、四、五线城市，这种影响是微小的，其实项目的操作正在在考验销售公司对于项目本身的操盘能力。怎么样才能把项目快速的销售出去，这正是需要能力考验的时候。

对于坐销与行销这块来讲，市场的变化以及应对人们的心理，我们选择坐销的模式时代已经接近尾声，行销是我们将来必然要开展的一步，走出去，拉进来，卖出去，收回来，四步曲。

希望我们通过这次严冬的考验迎来属于我们的春天！

hxbaby

，一不留神，沙发没坐成，坐成板凳了。

大叔

房价涨得太不理性了，现在看来,当时跟风涨价的公司，就是搬起石头砸现在的脚。
       市场火热没有持续多久，紧接着就是宏调力度加大.房价上去了，降下来就很困难，买涨不买跌，降价直接影响到市场信心。
       但是居高不下，有价无市，资金链问题就很麻烦了。
       如此市场环境下，价格战其实是害人害已。
       从另一个侧面，也反应出来营销技巧的贫乏。
       此番，营销突围还面临着前期市场的后遗症，任重而道远。

笑傲江湖

踏下心来研究研究市场，研究自己的产品，细分潜在客群才是最关键的~~
____我很赞从2楼的观点
送个花给你！！

笑傲江湖

3楼说的很精彩！！同样送鲜花啦！！

笑傲江湖

在三、四、五线城市，这种影响是微小的，其实项目的操作正在在考验销售公司对于项目本身的操盘能力

行销是我们将来必然要开展的一步，走出去，拉进来，卖出去，收回来，四步曲。

坚定的送花！！

笑傲江湖

价格战其实是害人害已
也反应出来营销技巧的贫乏~~
“大叔” 出言不凡，言简意赅！
送花的有~~