江南小米

大盘信息如下：

北方某海滨三线城市，体量可谓巨大，近20平方公里的开发面积，第一期开发就将近4000亩；
目前第一期的规划已经出来，规划非常不错，衣食住行吃喝玩乐应有尽有，可谓海滨楼盘的代表作品。

项目区位：北方某海滨城市
项目总占地面积：近20平方公里
项目总投资：600亿
项目总规划：交通、文化、医疗、卫生、教育、商业等城市综合配套应有尽有，以产业造城的宏伟气魄，缔造一座宜居、宜游、宜创业的国际化滨海新城。
该项目定位：亚洲首席文化休闲度假城

项目一期情况：总占地近4000亩，分三个地块。
其中一个地块占地2000余亩（含海域近400亩）；另一地块总占地约1200亩（含海域约200亩）；第三地块沿海岸线，长约2000米，总占地约500余亩，规划为五星级酒店、酒店式公寓等高端物业类型。

项目总风格：依托世界各地的建筑文化符号集合打造带有不同文化风格和情调的风情住宅社区，以“城”的概念分区展示世界文化，如法国城、中国城、韩国城、英国城、美国城、德国城、日本城、俄罗斯城等。

第一阶段启动：启动其中一个地块占地2000余亩（含海域近400亩）的核心地块，占地约400亩，规划建设面积26万平方米，容积率1.0左右，绿地率45％，南距万亩松林约1公里、金滩约2公里。
户型面积： 35—100平米左右，其中一房占30%左右，两房占65%左右（两室一厅为60—70平方米，两室两厅为70—80平方米），三房占5%。


目前存在的棘手问题如下：

1）目前海滨房产热比内地房产还要降温，人们大都理性对待，景况不如四五年前那样追捧；

2）由于受海南三亚、山东威海乳山等海滨房产的影响，人们面对海滨房产更加谨慎，房价大跌最先是海滨楼盘“贡献作得最突出”，面对这一被动尴尬的局面，海滨楼盘该怎么走？

3）众所周知，海滨项目非普通项目，不是一般老百姓居住生活的圈落，他主要面对的是内陆市场，面对有钱人或投资、或自用等，这些客户本身就非常“难缠”，面对目前这种大环境，再加上海滨楼盘自身存在的“配套跟不上、周边环境差”等口碑，争取这些客户异地置业有何妙招？

4）传统销售无非是在异地建立多个销售渠道，集中旅游看房等，除此之外，还有什么高招可以吸引异地目标客户的“主动性和积极性”呢？

欢迎赐教，不甚感激！

znews

不瞒你老兄，我也在为这事犯愁呢~~哎

龙行地产

没有接触过，没得办法！还是支持

异界幻影

引子：深圳维也纳酒店集团 ，该公司从今年年初以来，先后获得海外投资基金7000万美元。加上从银行5000万元的贷款，维也纳计划以每年新开60-80家新酒店的速度，用3年到5年的时间，完成全国达300家酒店以上的战略布局。
    维也纳酒店集团2000年开始经营酒店业，其产品定位四星、准四星服务水准，客房价格在300元上下，在经济型酒店如家一夜暴富的启发下，去年开始在深圳连锁发展，并全国扩张。然而中档商务型酒店能否复制经济型酒店的财富神话？
    香港凯基金融企业投资者梁健昌认为：“连锁概念依然是资本市场的宠儿，不过连锁经营有其本身的风险，且档次越高，风险越大。”
  
升华：一：圈钱圈地
     前期资本的迅速扩张是解决该提案的法宝之一。抛开楼主所讲的所谓棘手问题不说，在圈钱圈地运动中，你能有多大的资本掌控能力，你的成功系数就越大。面多超级大盘的开发，这和普通意义上的大盘无论是思想还是思维模式上都是不一样的。普通大盘中的“短、平、快”策略可以在超级大盘中得一很好的运用。根据项目的特别性，在全国范围内迅速组建财团，然后开始真正意义上的圈钱圈地运动。同时在项目运营细节上根据你的资金募集等情况制定可行的方案就OK了！
       二：再谈风险
        在经营模式不变的情况下，旅游地产进入门槛主要体现在资本和服务两个方面。当众多旅游地产企业在原有的品牌、服务基础上，拥有了资本支撑，旅游地产市场将成为转移目标，而且越往高端走，市场容纳量本身越少，这将使第一个采用这种模式的地产所拓展的市场迅速地得以填充。当然在高速扩张和激烈竞争中不可避免地面临资金、人力等运营成本上升的压力。这也是最大的风险所在。

结尾语： 大盘开发精髓——差异化竞争策略和不断创新是成功之本
                         奉行实力开发，上演大象的游戏
                         适度超前的策略选择是发展商保持领先的法则

[ 本帖最后由 异界幻影 于 2008-9-10  14:53 编辑 ]

liuzhili28

小米既然谈的是三线城市，在三线城市无论是做住宅开发还是商业地产开发，价格上都会出现很大的变化，主要是由于当地人口数量、收入和城市经济及建设发展速度及人口增长速度等因素造成的。在三线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入的了解和分析，避免过大投入成本造成利润损失；

    三线城市的商业地产利润还应注意规模合适和控制销售节奏，由于一段时期内市场接受的数量有限，在开发三线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行控制。所以我觉得这么庞大的项目，首先要树立它霸主的形象，要在当地乃至周边具有非常大的影响力。首当其冲的就是先招一些有实力的商家，为项目的档次做坚强后盾，600亿的投入足可以让那些知名品牌的商家垂涎三尺了！其次市场虽然疲软，只是投资者对于投资价值的怀疑，那么就做一些投资性的题材来告诉客户，请明星代言，部分精品房租售，租中带卖，让投资者看到项目的潜在投资价值和回报率，动员周边城市某大企业高管度假，组织大型活动晚会，联合政府提高城市形象，把项目和旅游景点穿插的做旅游城市宣传，对于政府来说也是个政绩工程。

    人口形态分析

第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
我们的消费群体大部分在这个城市外面，可对于当地的人口结构也是投资者和居住者考虑的决定性因素，尤其是这么大的项目必须吸纳20%~~30%，当地人口。目前可以以一些小户型为突破点，准找契机。挖掘当地的居民需求及潜在需要。

    城市人口聚集形式：

1、第一级流动形式：农村人口城镇化
乡村人口流向：→乡镇→县镇
2、第二级流动形式：地区性城市中心化
县城流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化
地级城市人口流向：省会城市

这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。
以上论证需要做一些企业的工作，借助KFS的政府人脉关系，进行团购洽谈。

从楼主小米提供的材料中可以想象出这是一个中档层次，高档品味的大盘，市场前景还是有着一定推动力的，要不断的提醒客户，告诉他买的绝对是物超所值的房子，是一份财富~~~（广告洗脑）


    制定合理的传播途径。

在大城市，报纸成了楼盘广告的首选媒体。但在三线城市则不然，人们并没有养成读报的习惯，报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。在推广策划时，许多策划人往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合，到执行的时候发现结果往往事倍功半。细分一下，小城市也有小城市推广的优势条件，发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告就成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择。因此在三线城市必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。

比较适合我们泰盈的模式，人海战术，++高空媒体拉动
广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三线城市人们对广告接受的差异和认可度。必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。不同区域的人们在观念上有很大的差异化，也就决定了对新鲜事物的接受程度和能力不同。

    以上资料均回答了楼主后面的问题，所思所想，只是一个框架，具体实操起来并不是件容易的事情。小弟在此抛砖了，期待高手深讨！！！

[ 本帖最后由 liuzhili28 于 2008-9-9  22:35 编辑 ]

暗道

学习中。。。

求学之人

我就先谈一下楼主提到的第二个问题的一些个人想法。我们是不是可以向客户传输一种买房更重要的是为了你个人的生活居住，住一辈子也不会感觉到烦，也就不用担心房价如何的变化，不管是升还是降你都不会舍得把房子卖掉的思想那。第三个问题我们是不是可以宣传一种身份与地位的理念那。在项目里拿出几套房子送给那些有影响力的人那，对外在宣传居住在本项目楼盘里的人都是有身份有地位有影响力的人。让客户心理有一种自己居住在这里能把自己的身份与地位体现出来

yongd

第二个大连？？？

seth_zou

这里要充分考虑大盘的因素
在中国的三线城市，先不说是不是海滨，那么大的体量就非常恐怖，整个开发周期估计要相当长。
大盘与小盘的不同之处在于，其赢利模式不是靠某一期的利润，而是靠长期的运营与成熟之后的后续体量形成最终的价值点。
那么整个开发思路就鲜明了：
1、作好持久战的准备
2、前几期甚至于前几年的项目操作目的只有2个：保持项目持续进行，营造大盘的配套成熟度与形象，为后续的爆发做准备。
3、由于利润在后面，所以前面的价格不是核心，关键是不断的动起来，不断的导入人流。
4、考虑到那么大的体量，就算原本就有配套也肯定是来不及跟上的，所以要多种产品一起运做。
5、不同时期的各种产品是代表不同作用的。商业提供的是配套与繁荣度；住宅是提供人气的；办公及其他产业（可能是工厂或者是港口，体量太大，又是三线城市，没有产业支持肯定死）提供住宅的客源。
6、在确定以上的前提下再根据具体情况进行细致的整合。以旅游切入，以产业先行……细致的就不讲了，大项目还有很多值得思考的东西。

alexchau

单纯从推广的角度讲,这种项目最好借助一些城市或经济方面的宏观运作.
一期一定要出名.开头一泡打哑了就很麻烦.
城市,三线城市,产业你也没说.因此这方面是否有无资源不得而知.
比如可否承办一些大型的论坛,国际性的更好.有滨海资源就不能局限在三线城市了.
这种航母级的东西,一定要多借助政府资源(我感觉政府会支持的)与其它外力.如果还是广告啊,促销啊,十有八九翘辫子.
主题事件参考全球脑库论坛,消费者培育参考好多年前的祈福新村.