大盘运营竞赛（第二辑：三线山区城市郊区项目）

东海岸

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某三线城市，距省会城市300公里，高速3小时车程，市内人口约三十五万，是国家园林城市、国家文明城市、国家卫生城市。共有两个区，目前在售均价约为4500元/平方米，目前在售的项目约有八十几个，在售住宅项目有五十几个，在多为旧城改造项目，在所有项目中，规模开发的很少，只有十几个，规模开发的项目最高均价约为5400元/平方米，全市最高价位于市政府边的项目，约6000—7000元/平方米。全市目前拥有预售证的可售套数为4000套（其中住宅套数约为2000多套），可售面积约40万平方米（其中住宅面积20多万平米）。

本项目位于该市郊区，与市区有一定的脱节，只有一路公交路线直达本项目，项目离市区约6公里。且要经过一座桥（不收费）。

项目自然环境优美，位于山腰之上，背山面水，周边除一学校之外再无其他建筑，视觉感受非常好，面对宽阔的风景水系和层峦山脉，望眼尽绿，一尘不染。

项目占地500多亩，为该市第一大盘，项目规划较好，产品有：独幢别墅、联排别墅、高层、综合商业，容积率约为2.5，共有两千多户。（目前售出约500套）

项目周边基本无优势配套，项目自身规划有商业中心、医疗中心、会所等基本配套。

项目于2006年开始开发，联排一期一百多幢销售完毕，联排二期沿溪景部分销售完毕，不沿溪景部分尚有二十套未售，价格约为90多万元/套—125多元/套。独幢别墅（不沿溪，位于山腰）暂未开发。

高层部分共有两区，A区8幢，B区8幢（尚未开发），A区其中两幢为商住，目前已经落架并基本已售，销售价格为2800元/平米左右，另外的六幢均已封顶，现推出两幢销售，销售状况不好，价格约为3500元/平方米，上月仅售出一套。

别墅以200多平米为主，高层户型以130平米三房为主，150平米四房也占一部分。

目前遇到的问题：三线城市对于环境居住并不热衷，喜欢住在市中心，市民均认为该项目太偏，很难接受这些的位置，近期城内传闻本项目在降价，从均价3200元/平米降至2800元/平方米，其实并不是事实，只是单套成交的价格。目前销售进度很慢，开发商较有压力。

目前推盘任务：如果让消费者建立信心，对该区域产生认可并有意向购买？
更大的任务：A区现推两幢高层的策略，其他高层的推盘策略、整盘的推盘进度？

参赛奖励：金奖若干名：奖励策币5个，热心值5分
                 银奖若干名：奖励策币4个，热心值4分
                 铜奖若干名：奖励策币3个，热心值3分
                 参与跟帖者也将有机会获得额外奖励！
                 另有惊喜专业分值等待敬送大家！

gutang

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一、树立品牌形象优势。既是城市第一大盘，在规划设计上当然已经优于旧城改造项目，那么项目所表现的功能和产品已经是多样化的结构。利用宣传的手段，重点描绘整个大盘整体形象，媒体方向为户外看板、路旗路标等。
    二、本项目既然先期别墅项目成功销售，那么反映出来的目标消费群不可能是普通的城市消费者，他们应该是对小区的环境、安保，山区的美景等有一定追求的成功人士、白领等。宣传目标重点为城市政府人员、企业办公人员，媒体方向为城市日报、网络为主。
    三、对于降价事实不予回避，利用媒体造势，当即再推多套特价房（主题为小户型婚房，支持低价买房运动，限量发售，这样就消除了降价的风波）
    四、对于偏离市区的问题，项目可以与公交公司沟通增加线路，或者公司在上下班时开设专线，保障小区的出行（目前很多大型社区都有此功能）
    五、项目本上带有综合商业，大力炒作本综合商业的未来功能，如条件合适可以引进大型商业带动本区域的功能体系。或者操作某特色市场，吸引城市其它区域的消费者，这样也会消除目前配套上的缺陷，打消购房的疑虑。（参考的案例：南通的瑞慈医院，周边高档小区）
    备注、对于项目的推盘策略要结合本地的市场数据和报告，才能完整推广工作。

[ 本帖最后由 gutang 于 2008-9-17  08:34 编辑 ]

lingyu315

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对于我们项目如此庞大的体量，常规手法，是“平地造城”，即我们需要通过定位和开发，将项目逐步打造成一个消费、配套一应俱全的新兴城市。利用这种“城”的概念的营造，来规避和弱化市场对于我们地段以及生活不便的不良认知。但是，在目前的市场环境下，单一的“平地造城”模式并不能满足整体房地产市场的发展，我们需要有一个全新的视角进行突破。然而，在别出心裁的思考之后，我们是否能够做到营销的可行？这一切的否定之否定都将使得我们处于一个“两难选择”之中。
一般意义上，国内体量庞大的项目多是以“造城”模式开发。如碧桂园，经常是低价拿地，然后平地造城。但是，碧桂园的开发模式过于生硬，且在目前理性市场的环境下，过于生硬的从建筑开发思路进行打造，以不变应万变，已经不能适应当前的发展。
眼下的市场，房地产不单单是一个建筑符号，它越来越多地成为一种城市的符号。这个符号是需要代表城市未来发展方向的核心。站在城市的高度来透视房地产开发，这就给我们一个启示——地产的问题并不只能靠地产的内部因素来解决。“用地产之外的因素来解决地产问题”，将是我们新的突破点。
结合项目的区域特征及发展方向，以及项目自身的优势，我项目完全可以朝着“生态旅游文化主题生活区”打造。
由于项目周边区域资源丰富，项目也正处于市中心与城市生态资源的交通中心点。利用自身的区位优势，我们完全可以将项目打造成为服务于城市生态、文化、旅游业的一个新产业链条，衍生出休闲、娱乐、观光等产业。摆脱生硬的“城”或者“基地”的概念，引入灵动、清新的公园概念。将项目定位为与城市旅游业、文化产业和生态农业发展一致的“主题公园”，既可以提升项目亲和力与品质感，又与整个城市大势相一致，和谐统一。

[ 本帖最后由 lingyu315 于 2008-9-17  09:53 编辑 ]

hellozhibin

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本项目位于该市郊区，与市区有一定的脱节，只有一路公交路线直达本项目，项目离市区约6公里。
项目的优势主要是价格，环境（这个可能当地人不接受，比较偏），还有就是别墅的社区
本来作为三线城市，对于郊区，如果不是造盘运动的话，高层项目最好少用，用也是等区域成熟了放在后期推售
但是，竟然推了，我觉得有些方法还是可以用一下：
1.差异化，找出与市区项目的不同的卖点，并推广
2.与其降价销售，不如不卖，把社区的整体环境和配套做好，再进行销售
3.主打别墅社区和升值的推广牌
4.最重要的文化牌，文化艺术特区、物业服务，观山景
5.还有就是不知道能不能挖掘周边的客群和大城市的客群，一定不能沦为和市区项目打价格战的牺牲品
老实说这种项目难度很大，必须做足功课，前期的营造也做好，面子工作，比如：看房通道，文化会所，推广调性等，让客户觉得这个社区就是个高档别墅社区，产生一种向往，然后再推广高层，其他的比如什么会员卡啊
一定是让人觉得这个项目不是卖烂的项目
是一个你没有身份，没有档次，有钱也不一定卖你的项目。
先写到这，抛砖引玉。

lianyansunyue

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先分析下目前的状况：
现有优势:
@占据稀缺城市环境资源,能够营造生态氛围.在这个越来越追求健康的社会,自然是一张很大的王牌．
＠规模空前，是该市第一大盘，建筑面积５００多亩，住户可超过２０００多家，自主配套，已经完全算的上一次造城运动．配合项目自身独特定位宣传，造一座＊＊＊＊城．相信影响一定深远．
＠放过别墅，说高层．高层户型设计看来不错，１３０－－－１５０大户型符合整个社区形象，使得别墅／高层的目标群体定位不会产生太大落差．
＠价格具有一定优势．城市整体房价水平在４５００左右，该区的售价仅３２００，相信凭借这点也能引来不少的消费群体，之所以观望，也是目前国内房地产行情导致，外带谣言．．．．．
＠周边存在学校，虽然不知道规模如何，但也不失为一个常规卖点．
项目劣势：
＠交通优势不足，离城市较远．其实这点不是关键，关键是你们项目的通行方式过于单一，高层如此庞大的体量却仅仅只有１路公交通过．．．．
＠户型过大．意味着总价会高．况且项目拥有如此体量的高层，潜在的消费群体过于集中统一，照实令人揪心
＠无优势配套．即使项目自身规划中存在各种配套，在未看见社区配套设施以前，这点都是硬伤．
＠谣言四起．其中必然有国内行情的影响和案场销控的失误，也肯定有人推波助澜，要妥善解决．
＠销售进度缓慢，开发商压力过大．压力大，对代理公司的要求也就越高，甚至会出现不合理要求导致项目走向瘫痪．

问题１：三线城市对于环境居住并不热衷，喜欢住在市中心，市民均认为该项目太偏，很难接受这些的位置．
解决方式，
＊着重对生活环境的的宣传，健康生活择早已深入人心，缺少的仅仅是引爆的火信．这里可以投入大量的软文及ＤＭ单，内容为生活环境的重要性，最好能请到相关专家组织一次人居环境座谈会等，引出市民对人居的新观念．
＊政府规划协调，曾开公交车辆．条件允许的情况下，ＫＦＳ买断交通路线，自主运营．增加出行便利．６公里的路程不过乘车６分钟多一点，说远不远，应对好不算太大缺陷．

问题２：近期城内传闻本项目在降价，从均价3200元/平米降至2800元/平方米，其实并不是事实，只是单套成交的价格。目前销售进度很慢，开发商较有压力。
解决之道：
＠不必完全在意一时的销售状况，国内行情如此．体量的大盘销售周期绝对会长达５年甚至８年，此时高层刚起步，需要的更是为以后销售打下基础，宣传重点还应以项目品牌形象为主，单栋销售为辅．
＠项目明面提升价位．不需很高，要让消费者直观感到项目在涨而不跌，产生整个项目不会跌的认识．
方式：每周上涨一次，最后整体均价保持在３５００－－３８００即可．
＠私下回击，放出各个领导或者企业内部将大量认购的信息，侧应房价只涨不跌．

任务１：
＠树立信心，产生意向购买．
解决：
＊大概念，项目形象宣传造势．要让受众在脑海形成高档小区的印象．
措施如：＊＊＊造城运动
　　　　一座城市的奇迹
　　　　点燃＊＊（城市）的骄傲
　　　　＊＊＊（目标客户）的生活社区
＊小细节，生活配套迅速起建，用直观形象打消投资者的消置业顾虑．
措施如：社区公共设施兴建
　　　　会所开放会员招收
　　　　超市商家入驻信息发布
　　　　医疗中心免费业主资料库建立
．．．．．．．．．．．．．．．当然，这些配套短时间不可能全部完工，但客户需要的更多的是ＫＦＳ的一种姿态，一种对社区重视的姿态．
＊在如此大盘的情况下，建议名校入驻．能有效的提升项目品牌含金量．
措施如：和名校联合，你出地出资建设学校，它来入驻．这点，深圳的案子里经常用到．效果十分显著．
＊如此地段，ＫＦＳ拿地的时候，政府肯定有所规划．哪么大力宣传下，这里将成为未来城市的＊＊（很常规，就略过）
＊成立目标群体俱乐部等，快速圈定潜在客户，通过各种相关活动带动品牌人气．
措施如：如万科的＂万客会＂，注意的是要经常组织相关的活动，如爬山／划船等（对项目此处信息不全，无法细说）
＊价格优势对比宣传．千金难买的环境地段价格却十分合理．

任务２：
＠Ａ区商住盘策略：
＊宣传社区商圈，以自身体量产生的庞大消费力为有力支撑，带动商铺宣传．
＊以足不出户坐享全套商业为主要卖点，突出带底商高层的商业配套优势，作为住宅主要突破点
＠Ａ区其他六栋策略：
＊以高端形象为主宣传，极大的差异性表露．突出项目优势
＊造城运动，诱发客户的参与心理．
＊环境卖点及配套优势等常规方式，，，，，，，，

整盘推广进度．
建议，暂缓其他六栋的销售．
　　　近期以Ａ区两栋商住楼及少量剩余别墅为主．在其销售进度一定后，在推出６栋住宅楼．
　　　在Ａ区销售完成后，项目令藏２个月，积蓄客户人数，在集中爆发Ｂ区销售．
注意：
＠保持节奏性．连贯性．（二期开盘时可选择添加新的案名以增加新鲜感）
＠销售方面，最好联合政府机关及大型企业组织团购．（相信我这句仅仅是画蛇添足，呵呵）

浅见，睡觉．

[ 本帖最后由 lianyansunyue 于 2008-9-17  00:12 编辑 ]

silasyuqi

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对于该项目：
1.在打响项目高档次品牌、提高项目市场期望值的同时可以考虑团购，小地方团购市场不容忽视（当然这个还是要试项目当地情况而定）
2.以别墅带高层，以别墅产品提高高层产品档次，促进高层销售进程
3.市民均认为该项目太偏，很难接受这些的位置===规避方法：重新整理卖点尤其是销售说辞
。。。。。。。。。。。。。下班了，先谈到这

浪漫色狼

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色狼先给项目定个性；
从“本项目位于该市郊区，与市区有一定的脱节，只有一路公交路线直达本项目，项目离市区约6公里。且要经过一座桥。”来看，本案不应该算郊区项目，而应该归入城乡接合部高档综合大盘。
从资源看，应该是享有该市的稀有环境和景观资源。具有高档项目的资源潜质，也印证了该项目别墅部分销售良好的现象；
从产品组合看，该项目为别墅、联排、高层的分区组合。缺少花园洋房或多层这样的过度。造成了高层产品的相对突兀；
从交通看，该项目“只有一路公交路线直达本项目，项目离市区约6公里。且要经过一座桥。”。具有些许的交通不便，也就是说这样的交通环境，对于别墅客户非常好，而对于别墅以下的客户就不是很满意了；
从销售情况看，别墅产品基本未遇问题，问题主要出现在高层。
色狼认为，该项目主要存在产品和客户两大问题，而价格基本不是主要问题。
产品方面：也就是说本案享有别墅、花园洋房这样的资源，却在产品中用了高层，且中间缺少过渡。交通满足别墅客户，却对高层客户构成障碍。周边配套同样被高层客户排斥；也就是说在当初产品组合的问题上出了错误，造成了如今的局面。
客户方面：别墅客户与高层客户毫无联系和过渡。别墅客户要求项目具有稀缺的资源，相对静谧，不依靠社区或周边配套。客户多自己开车，多不受上班时间限制，所以对于交通便捷没有过高要求；再看已成交客户，别墅客户，受客户档次和圈层影响，和高层客户几乎没有重合和交叉，不能形成关联销售。也就是说老客户基本不能带来新客户。
色狼建议解决办法：
1、别墅、高层分别对待。如可能将别墅再销售掉一部分，然后项目形象转变，向高层销售努力。也就是说前期该项目估计因为产品主要为别墅，那么给这个城市的项目印象一定是山水好、环境好、偏远、孤立、附近商业配套差的项目。而高层客户需要的是交通方便、购物便捷，项目为中高档，社区内配套良好的项目形象。但问题是这样的项目形象又和别墅部分冲突，所以色狼建议区别对待。或双线并行，高层高档社区形象为主；或尽快销售别墅（70%售罄），之后项目形象完全转为高层形象需要；和广告公司开个会吧！
2、客户重新定位，媒体重新选择。上面色狼已经分析了别墅和高层客户的不同和对社区需求的不同，那么既然客户不同媒体当然也要重新调整了。别墅项目常用的广告牌要适当撤掉，换上报纸等主流媒体吧。并且要从别墅的高调等待的营销策略，变为主动的营销策划，告诉这个城市，你个这个项目是个高档豪华大盘。
3、借鉴项目。从前面的分析可以看出，该项目从定性为郊区项目就是不确切的，而色狼建议定性了万科四季花城一样的城乡接合部项目（当然项目对外形象上不能这样，形象上要说离市区近）。那么就学学万科四季花城等项目，给客户点造城的感觉，让他们对你的项目配套和便捷性有点信心吧；
4、价格和销控。从客户传言项目降价看，该项目在价格形象角度考虑不周。色狼建议的是价格策略要注意对外形象的。也就是说客户通过自己算，心里的价格和你真实的价格是有差异的。该项目“近期城内传闻本项目在降价，从均价3200元/平米降至2800元/平方米，其实并不是事实，只是单套成交的价格。”也就是说操盘者推出了一些低价房或者是位置等不好的楼栋或户型。由于价格表的参数问题，当然价格就比均价要低，客户不知道，就认为你降价了。而全国都在喊降价，这就可怕了。色狼建议，调整价格策略，同时在销控上弥补价格策略的缺失和不足。即将已售户型或相近的，调整价格上调2%左右，攻破谣言，形成项目升值假象，整体均价可不变，打平即可。销控上一定要推出每批次得标高（即位置环境标高户型还有价格标高户型），通过每批次得标高产品，使客户产生项目高档，同时自己买的还不错，很便宜的感觉；
5、尝试团购。一些别墅客户所在的公司（政府或国企等）群体，该部分客户与正常客户略不同，本案具有吸引他们团购的可能性；
6、更换部分销售员，增加新鲜血液，保持销售团队的活力。（这些销售员估计卖别墅卖的都不会接待正常客户的，一定是喜欢等待和看客户车，这样非常不好，一定要换）
7、色狼可不说具体的推盘策略，因为具体情况不够了解。可在以上六点基本原则下制定具体策略。

llggffok

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你的项目既然离市区远，就要扬长避短，争取做精品工程！
如果开发商肯花本钱，有如下建议：
1、在小区建设上多下本钱，可以做花岗岩或大理石地面。
2、做几个小品，比如有寓意的牛。
3、绿化要到位，载几棵珍贵树种，再可以成为宣传亮点！
4、如果有可能，可以将某个有影响力的学校转移到这里！

只要小区能够树立高档小区的形象，应该会有人愿意购买的！

励德思勤

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1.W:就本项目营销现状来看，包装平淡，卖点挖掘不力，宣传推广力度严重不足．建议：重新定位,从案名开始,避免概念出现偏失，缺乏足够竞争力，未促成消费者对项目产品的真正认知。
2.W3线城市的环境牌并非主流,在当地人心中,环境好=配套差,因此企划人员在接触本案是需要有跳出去的思想,不能根据惯性思维寻找"教科书"式的卖点.
3.W是否存在宣传载体运用不足，户外导视较弱，信息到达率不高的现象,现场导视系统是否做到位?客流引导的有效性不足，客流拦截的作用效果评估
4.三线城市,在科技卖点上的挖掘,例如新风系统,供热,另外个人认为既然是大盘,并且存在别墅业态,因此必须要有类似智能化系统的高标配置,类似煤气报警,户内红外报警,等且具备很好的宣传价值，以低投入高价值的亮点产品来增加本项目“科技住宅”的含金量。
5.从上看出项目外围配套匮乏,若同区域主要竞争楼盘均主打大型商业配套概念的话，会使本案此点不够凸显,建议在做配套概念的同时,按照建筑风格来集中体现.例若是西班牙风格建筑,那么配套的话就是整体的西班牙庄园式配套,若是德式小镇,则突出项目是按欧洲小镇的自配套概念进行引导.
6.楼盘的降价并未引起热购,在价格因素相对不敏感的时期,建议增加直接附加值
7.在来访少的情况下,可取消传统的宣传模式,着力培养以新区公务员、教师为样板的“榜样消费群”与产品的定位谋和,在针对此类客户群时可采用"体验式"营销
8在以成交的客户中采取具有绝对刺激性的措施,搞老客户转介绍,避免企划的盲目和销售成交的压力
有点乱了,下次继续@!
请指正

[ 本帖最后由 励德思勤 于 2008-9-16  20:04 编辑 ]

小李寻刀

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针对任何一个房地产项目，都需要全方位地综合考虑，这要建立在由浅到深的层层市场调查，并根据调查结果进行分析研究，否则，经常会因为某些细节信息的缺失，而使思维进入误区，成为臆断之下的出谋划策，因此，本人很少参与网络上实际存在的具体案例的分析，因为仅凭一个主题贴是不可能提供出全面细致的项目及市场信息的。
以下是谨就主题贴信息而给出的参考意见，并不对操盘负责。

首先，根据楼主提供的城市人口数量和目前全市可销售面积的关系，可以估算出作为一个三线城市，35万人口与20万平方米的住宅可销售面积，基本上属于平衡的年消化量，因此，总体上看，供求关系没有矛盾。

从房价上看，现在需要知道：1、整体在售项目4500元/平方米的均价，是否与当地的社会经济发展水平相适应，这将直接关系到本项目的价格制定是否合理；2、同类型产品的价格和销售量及销售周期的关系，以指导本项目的策略调整；3、别墅和普通住宅的销售状况，以分析当地“金字塔”的构成，来定性购买力的层次及各占35万总人口的大概比例。
通过以上数据的真实获取，我们就可以知道本项目的均价与市区楼盘、同类型楼盘及市场承接力的关系，目的是确认本项目目前已经采用的价格及价格体系本身是否存在问题。

接下来，主要问题是研究当地的消费者心理及行为特征。
1、距离会产生美吗？距离市区6公里，本身并不是多大的问题，问题在于这是个三线山区城市，驱车10几分钟，在一二线城市恐怕连一个区都出不去，但在这里却可以由市中心直接到达郊区，因此，这个距离实际上是心理距离，当地人普遍认为本项目太“偏”，并不是因距离而产生的时间浪费。这样，解决的关键在于宣传上要侧重“几分钟的时间到底能做什么”这种思路，以弱化“远”的感觉，强化“几分钟就可以从喧嚣步入一尘不染的生态山水”的新感觉。
2、大盘代表的是什么？小盘项目不管是在什么地段，其本身由于体量原因不可能提供类似于商业中心之类的配套，要依赖的是共享周边的配套资源，而大盘正好相反，尤其是在地段相对较“偏”的区域，不仅由于大盘而产生的“邻居众多”而带来的安全感，更由于大盘的规划中必然带有商业中心、医疗中心、综合商业配套、大型会所等自身配套，不仅不用依赖周边环境，甚至还可以为周边提供资源，这是大盘的特性，也是郊区大盘必须侧重的述求重点。
3、人文关怀是否可以造就人气？在项目规划中，新型居住区的几大关注点至少包括了幼儿园、公共活动场所、“可进入式”休闲绿地三大因素，原因很简单，中青年是需要工作的，能用大量时间“享用”小区环境的主要是老年人和孩童，他们是否住得舒心影响了人气，人气影响了销量。
4、心理预期有根据吗？目前房地产市场全国性的观望在当地的影响有多大，直接影响到策划的思路和调整方向，因为这对销量是致命的。解决方式的根本，并不在于促销的花样频出，这只是没有办法的办法。这里关键要注意两点：其一是项目品质和项目的价格是否匹配，任何商品都是一分钱一分货，为什么房子就可以不论品质，只论别人卖多少钱我就卖多少钱呢？“冬天”最应该做的就是追求按质论价、快速出货。房地产的暴利因何而来？因素多多，但有一条没有人说，那就是“鸡犬升天”式的定价方式导致的无论成本如何，价格我是不愿意比别人低的，低品质卖平价，平品质卖高价，高品质卖天价！回归合理价位，观望自破！其二，通过公关与当地有影响的媒体，主要是电视报纸建立必要的关系，洽谈“专家评论”之类的内容发布，内容由开发商提供，双方共同确定，旨在通过专业的对房地产市场及当地房地产市场的分析（专业而不可偏激是前提），引导及影响目前市场状态下，心理预期需要有根有据，消费者对“观望”应该采取的是怎样的理性态度。这一点做到位，意义重大。通过媒体让消费者产生信心，对房地产整体市场产生理性的认识，才能涉及到房子本身的保值功能，保值才能涉及到增值的问题，房子的远期增值信心建立，才能涉及到对某区域房地产项目的增值分析，也才能涉及到对本项目的具体分析，之后才涉及到本项目在当地市场中的独特优势问题，层层关联，而不是单盘强撑，一个楼盘决不会左右市场的信心。

现在解决一下楼主提出的目前的问题——流言
虽说流言止于智者，但是首先这个智者存在于哪里就是个问题，第二，这个智者仅仅能做到不传流言而不能阻止其他人继续传；第三，即使这个智者可以神奇地阻止流言，但等到智者的出现，房地产市场可能已经崩盘了，本项目早已经烂尾了。这算是说了一段闲话，但是目的是要说明，对于流言不能无动于衷，更何况流言是纯属出于误会还是有其他原因还是个问题。如果本项目目前还在按广告计划正常进行，那我建议：在媒体上把楼盘目前的均价、最低价和最高价全部打上去！很少有人敢做，原因很多，但是如果是我操盘，我认为这是针对目前情况最有效果的方法，具体情况具体对待，如果全按一个模子套下来，策划人就失业了，因为开发商自己买几本书看完后就一样成为“标准”的策划人了。大概内容：明示本项目几套代表房型，结合目前存在的最低价、最高价，计算置业所需总价，再加上一部分附加文案，最终一个核心目的就是用实际上“半透明”地操作方式，进行表面上“全透明”地价格公示，让消费者明白均价和成交价的关系，就当是给购房者上一节置业培训课，利民利己利销售！

最后说一下“更大的任务：A区现推两幢高层的策略，其他高层的推盘策略、整盘的推盘进度？”。这里必须承认，虽然楼主把问题提出来了，但是寻刀却回答不上来，这不仅是因为对项目本身的资料掌握得太少，而且对当地的人文特性、经济和市场情况同样需要深入了解。这里只能做几点参考性提示：首先，类似于独栋+联排+高层的楼盘并不在少数，但是由于2.5的容积率带上了大量高层的因素，类似案例成功的一般都在城市景观边缘，或者城市的重点成规模新开发区域，而不是城外的郊区位置，原因就在于比较难以准确定位。如果本项目的分区间隔明显，那也许按区定位比较合适，不一定要整盘用一个概念。第二，郊区楼盘并不一定都是别墅或类别墅项目，一条路线是高端产品，还有一条路线是高性价比产品，因此，如果本项目的高层做不成豪宅与别墅配合，那就单独走“亲民”路线，典型案例就是哈尔滨的立汇美罗湾项目，同样属于近郊，同样是大盘，同样很有特色，同样很生态，但是其合理的贴近主流购买力的价位，使之成为蕴含着“高品质高升值预期”的高性价比商品住宅。第三，大盘的阶段推盘量，有少量频出和大量易选两种常用方式，不分好坏，主要视当地居民的消费心理习惯而定，这需要楼主仔细调查分析之后再决定。第四，后一批次与前批如何衔接，并无固定模式，既不需要非得卖完再推，也不一定前批销售80%左右时开始推下一批，这里因素很多，需要视具体情况灵活制定。大概考虑的因素包括，工程实际进度的配合、前期销售进度、前期畅滞销产品类型、是否需要随时补入户型、滞销产品待特别处理的过程中是否需要配合资金回笼要求而加量、事件营销中是否需要配合性加推特殊产品、其他楼盘加推部分对本项目的影响等等，综合起来，随时调整。至于推盘计划，仅仅是个计划而已，计划需要随着变化进行调整。

以上只是根据主贴中的信息进行的单点式的一些建议，没有全程操盘的概念，谨作交流。