2006房地产行业发展白皮书

国务院发展研究中心产业部"中国产业发展跟踪研究"项目《2006年房地产业发展预测报告》(摘要)


[重要指标短期预测] 明年房地产各项指标增速略有提高

要预测2006年的房地产业走向,离不开对今年房地产市场的分析,因为今年对房地产市场来讲,是多种宏观调控措施集中发力的关键时段。



自2004年起,为抑制房地产业过热,中央实施了"管严土地,看紧信贷"为主的宏观调控措施,这一定程度上缓解了房地产投资的过快增长,但供给增速减缓与需求的快速增长导致房地产市场供不应求,使得今年一季度房价继续上涨。房价上涨促使国家在二季度出台一系列旨在稳定价格的宏观政策,从稳定经济社会全局的角度抑制房价上涨。







这一轮调控政策的手段主要在于抑制投机需求,主要措施包括买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例,同时加强存量土地管理打击囤积土地行为稳定供给。三季度后政府政策从打压转向平稳,通过调整公众预期促进房地产"软着陆"。目前主要地区市场的楼市销量有所回升,表明政策逐渐明朗后刚性住房需求开始释放。但三季度以来的"国房景气指数"继续下滑表明,市场态势仍持续走低,总体房市并未出现转暖迹象。







从房地产行业周期发展的角度判断,2005年应该处于行业从"繁荣"转向"衰退"的转折时期。回溯历史,以房地产投资额增速指标作为判断依据,我们基本可以认为房地产行业符合五涨两落的周期规律。1984年到1988年景气,而1989和1990年不景气。1991至1995年景气,而 1996年和1997年不景气,1998到2004年维持了长达7年的景气期,2005年房市已从波峰降落,依照周期外推2006年维持不景气的可能性较大,转暖点不会过早到来。







另外,也不能只靠"政策"迅速拉起房市。政府为保证调控政策的效果近期不太可能放松调控力度,而从近期情况看,政府对于税收、融资领域的一系列整治都表明政府彻底规范房地产市场的决心,政府调控仍在继续。但从另一角度看,政府已经充分意识到房市不景气给总体经济特别是钢铁水泥行业带来的打击,政策虽不促暖,也不致促跌。由于依靠市场调节往往是渐进的过程,我们预测短期内房市平稳调整期至少维持6个月,2006年总体来看房地产行业仍将位于不景气区间的可能性较大。







具体来看各项房地产开发指标,受2004年国家对于土地市场的治理整顿政策影响,及2005年市场不景气导致的开发商观望态势作用, 2005年各月土地购置面积同比增长位于-5%到10%的区间,增长幅度很小,完成开发土地面积比上年同月增长率基本接近于零。我们认为国家限制土地审批,控制农用地转为建设用地等"管严土地"措施和土地出让市场化透明化等规范政策将长期影响房地产土地市场,"拿地越来越难"将是趋势所在。







这样预计2006年购置土地面积和完成开发土地面积指标将保持平稳趋势,当然受指标的月度特征影响各月间数值会有较大差异。利用月度调整的数据进行分析,商品房施工面积和竣工面积指标景气波动幅度不大,预计施工面积和竣工面积仍将维持同比增长20%左右的速度,房地产市场供应能力将基本保持稳定。







总的来说,我们预测2006年各项指标的增长速度将保持2005年下半年的增速水平或增速略有提高(见表1),但该增速与2002年至 2004上半年相比会有较大降幅。值得注意的是,在较长一段时间内,购置土地面积减少将不会直接传导到施工、竣工、销售面积指标,这主要由于开发商手中仍有大量土地没有得到开发,购置土地面积的减少对短期供给能力影响不大,但对于长期供给的影响将会在今后若干年内逐渐显现。







从供求关系来看,我们利用月度调整后的竣工面积比施工面积指标发现该比值呈逐渐下降趋势。由于2005年8月后国家统计局对于销售面积指标采用了新的计算口径,而该口径与以前数据不可比,所以仅以2005年8月以前的数据进行推算,利用旧口径下的数据变化趋势预测总体供求情况。根据我们的推算,旧口径销售数据计算的该比值仍将继续降低,但递减速率将有所放缓,这表明房市供给与需求将逐渐趋于均衡。




[重要指标短期预测] 全国商品房均价及各地区销售价格预测




从2005年全国总体市场价格走势来看,国家上半年压抑房价的调控政策确实产生了效果,房地产销售价格上涨幅度持续放缓。受整体房地产不景气的影响,未来一年中销售价格将保持较低速增长,但房价只存在增速快或慢的问题,整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。土地市场长期从紧造成的市场长期供给短缺,和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大,都是房价不断提高不争的理由。我们预计2006年价格增幅应该相比2005年下半年的增速水平略强,商品房平均销售价格年涨幅预计在6%左右。







分地区来看,我们利用2005年8月前国家统计局公布的各地区月度商品房销售额和各地区月度商品房销售面积数据相除计算出各地区月度商品房平均销售价格,经过修匀处理后得到的数据进行分析。我们发现几乎所有地区无论价格和销售量都保持增长趋势,但地区差异很大,这不仅表现在绝对量和价的不同,也表现在量和价的增长速度差异上。







从价格绝对水平来看,北京和上海两地区价格2003年开始平均销售价格就在4000元以上,并且逐年递增,处于价格第一档位。广东2002 年以来价格变化不大,价格稳定在3500元左右,处于价格第二档位。天津、浙江、江苏、辽宁和福建2002年平均销售价格只有2000多元,但提速很快, 目前已经达到3000多元,位于价格第三档位。而四川、重庆、湖北、安徽、山东2002年平均销售价格2000元以下,到目前为止价格也有不同幅度增长, 它们处于价格第四档位。从价格增长速度来看,上海不仅目前平均销售价格最高,增长速度也最快,每月平均价格增幅在65元左右,其它地区中增速较快的有天津 (每月平均价格增幅在37元左右),浙江和江苏(每月平均价格增幅在30元左右)安徽(每月平均价格增幅在22元左右)。从价格增长阶段来看,总体来说价格呈线性增长,但一些地区如山东、江苏、天津、上海在2004年初价格突然提速,这种增速在2005年宏观调控下得到一定纠正。我们对于2006年各地区的商品房销售价格预测考虑到价格增长的长期趋势和一些地区由于价格增长过快受到调控造成的增速减缓两个因素。







从销售量水平看,首先价格较高的地区销售量也较大,但北京和上海的销售量并不像价格那样突出的高,第一集团中主要包括北京、上海、广东、江苏、浙江和山东六大地区,山东销售量2004年后逐渐减少,已经逐渐脱离第一方阵。第二,从销售量增长幅度来看,各主要地区除四川外基本保持稳定增长的态势。增速较快的有北京、山东、辽宁等地区。第三,从销售量增长阶段来看,2005年在政府宏观调控下,各地区销售量的增长趋势产生一些变化。其中北京、江苏和山东销售量增长强劲,而浙江和重庆地区销售额变化很不稳定,上海地区甚至出现了销售量负增长的情况。我们对于2006年各地区的商品房销售量增长预测首要考虑的是历史数据反映的销售量增长长期趋势,而销售量受到宏观调控的影响将逐渐减弱.







结合各地区价格与销售量变化趋势,我们可以简单评述并预测一下各地区发展概况及未来走势。首先,各地区房地产市场的发展是与当地经济发展水平密切相关的,当经济总发展水平提高时对房地产需求旺盛会使房地产市场量价双升,这就可以表现为各地区房地产市场销售量与销售价格都稳步上升的状况。其次,房地产过热仅是局部现象,实际上全国数据的变化可能只反映部分重要地区,而并非大多数地区,我国大多数地区还是保持平稳发展的态势。(报告执笔人:国务院发展研究中心产业部杨建龙清华大学赵峦)

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