美城之

房地产销售中,内销与外销如何能更好的结合?如何保证上门客户的多样性和持续性?(各位兄弟讨论一下)
这是一个值得关注的话题，楼主的意思是，如何考虑在售房部内部和外部的销售完整结合起来提升销售，也是我们经常谈的坐销与行销，上门拜访客户开拓客户成交和等在售房部迎接客户，请广大策友参与，精彩有鲜花和房策币奉送

[ 本帖最后由 江风细雨 于 2008-4-14  17:32 编辑 ]

江风细雨

在房地产竞争日益加剧的时代，在售房中心等待客户上门的方式有些传统，一些楼盘在策划和推广上在资金的使用上不完全能满足项目推广的需要，采用上门拜访，也就是加强房地产的售前顾问服务，将销售现场前置到客户的家中或者是单位，为客户提供更近距离与贴心的置业顾问服务，是一种很好的变革，如何实施，给工作人员进行什么样的培训，不至于降低楼盘档次？对于上门拜访成交的客户的销售提成标准有什么变化？如何核定和区分成交客户是外出拜访和在售房部接待的？

水孩儿

坐着等,感觉像是商场里的导购,完全依赖于策划的营销推广活动，只有走出去,才能真正的把营销发挥的极致.其实有其它行业的许多方法可以借鉴啊，总之是先找出客户才是重中之重，然后再针对之．

heavenkiss

销售要看个个公司的整体策略了，想想如果公司整体就是要求坐销来提升楼盘档次的话你如果还要天天去行销必要性也就没有了。不过行销可以用到个个方面。销售也是从身边做起的。例如你卖房子一定要把周边人的情绪调动起来，到时候人家一想到买房子就会找你，这样你的目的就达到了。

xuzhenghua

坐销是比较被动的，当然在客户资源有限的条件下，就很容易突出销售的局限性
外销呢有几个好处：1、销售人员能直面客户，能了解客户对产品的需求，能第一时间反馈到公司，为公司下一步营销推广做强有力的支持2、对目前区域市场敏感度增加，知道客户要的是什么

jinhui

二楼楼主顶一下

fishm

行销的方式，这个是要服从于项目的营销策划计划。
如果前期调研和定位准确，是可以给出目标客户群的属性的。

坐销成交的是随机性客户比较多，而如果在前期调研客户定位准确的情况下，可以减少营销成本，直接跟目标客户产生成交。

这个直销的活动，也就是行销的活动，一定要服从于营销报告，要分区域和目标客户属性进行分层次开发，不能一股脑的都上。

这样个人认为基本能达到楼主所讲的相结合了。

zhaoqifeng

我所在的公司,没有专门做行销的人员,在销售的前期和后期都会要求我们去做行销,在这方面没有接受过相应的培训,在行销的过程中都要自己去摸索,效果不是很好.但是,在行销过程中,主要是提高了自己的坚韧力.我感觉对自己有很大的帮助,但一般习惯了坐销,再要求去行销,都稍微的有一点的抗力,

dengkang

随便说几点，表见笑，，呵呵
结合点一：
坐销人员和行销人员站在统一起跑线，统一考核，提成，促使内部竞争。
结合点二：
内、外销售的人员配置必须符合当地市场需求，例如：内——必须有高操的销售技巧，符合楼盘气质与形象等等；外——必须了解当地民情（甚至比策划人更了解），有较为丰富的客户资源等等。
结合点三：
无论是通过坐销还是行销来的客户，双方都应相互配合，逼定成交。
结合点四：
在做营销策划方案的时候，必须考虑到行销与坐销的联系与矛盾，合理利用联系而规避矛盾。
结合点五：
行销无非是上门派单、讲解，派完讲完就走人，这样的情况应该是行销的监督和人员素质的问题，应该在第一次走访完之后，二次跟踪，策划人员可收集某个特定区域内的意向客户资料，把他们组织在一起，然后针对性的宣传与促销；
结合点六：
行销的成本高低和成功率高低，我觉得很大程度上取决与客户群体定位，所以若要在营销中利用行销体系，必须在楼盘定位时就狠下工夫```

ringing23

行销更需要销售技巧
现在的人都太自我保护了，我们坐销的时候是他们找上门来，主动的了解信息；但是我们行销的时候，出其不意地出现在他们面前，那沟通和迅速传达信息的要求就更高了。